雀雀大 - 2007-12-5 15:05:00
昨日，在猛追湾片区旧城改造项目（一期）工程动迁会上，市房屋拆迁管理处宣读了该片区的拆迁公告和拆迁许可证，就此标志着猛追湾片区旧城改造项目（一期）工程正式启动。为了保证拆迁全过程的公开公平，让拆迁户最关心的房屋估价透明合理，动迁会上，由一位拆迁住户现场从12家房屋估价服务机构中，随机抽取了一家作为本拆迁片区的房屋估价服务提供方。
按照目前的规划，成华区将通过市场化运作的方式把猛追湾片区打造成为“成都会客厅”。据介绍，成都猛追湾片区旧城改造项目将整体规划、分期实施，计划五年内建成，整个工程概算投资超过上百亿元，预计一期启动区域概算投资约40亿元。
据介绍，项目改造将坚持“公开、公平、公正”的阳光拆迁，按照整体规划、分期实施的原则进行，其中一期工程以成都市游乐场为中心，东至一环路东一段，西至锦江猛追湾段，南至猛追湾东街，北至建设北路一段，总占地面积约630亩，昨日启动的一期（第一批次）工程范围预计12个月内完成。猛追湾拆迁安民告示
本小区各位业主：自2007年10月10日成华区相关部门公布猛追湾片区旧城改造拆迁公告之后，本片区许多群众由于不了解旧城改造拆迁的相关政策法规陷入焦虑之中，担心自己的合法权利受到侵害，其实，这种担心完全是多余的。
在党的十七大胜利召开之际，在中央以科学发展观为指导带领群众建设和谐社会的大背景之下，我们要坚信代表着成化区60万人民群众利益的成华区党委和政府决不会做出任何违背党和国家各项政策法规、侵害老百姓合法权益的事情；如果真的出现这种情况，也绝非出自于成华区政府的本意，而是极少数混入党和政府领导队伍的贪官污吏的个人行为。同时我们也相信，如何真的出现这种情况，在中央不断加力度的各项大反腐倡廉措施面前，在成华区上百万干部群众的监督之下，成华区党和政府一定能够及时发现并纠正少数坏分子的贪赃枉法行为。
当然我们在高度相信党和政府的同时也不能对极少数混入党和政府领导的队伍的蜕化变质分子放松警惕，因为如何我们对他们可能做出的违法违纪行为视而不见听之任之，让他们的阴谋得以实现，那不仅会侵害群众的合法权利，也侵犯了党的利益，因为中国共产党除了群众的利益没有其他的利益，群众的利益就是党的利益。所以，为了群众自身利益也为了党的利益，我们一定要同此次旧城改造拆迁中可能出现的任何违背党政方针政策，违背宪法、物权法等违法违纪行为做坚决的斗争。
此次成华区政府对片区进行旧城改造，是为了推动城市建设，提升城市形象，发展地方经济，改善人民生活。群众对此欢心鼓舞、拍手称快。的确，危旧房屋的存在严重影响了省市面貌，威胁着人民群众的生民财产安全。因此建设部等部门明文规定：对结构严重损坏，承载结构已属危险构件，随时都有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和安全的房屋应当进行改造。
今年8月16日《成都商报》报道了有关部门对“危旧房屋改造”的做出答复：1980年以前的危旧房屋才改造，1980年以后的基本不改造，即便符合改造条件的，也应由单位和个人自行改造。 中央、建设部规定：80年以后建的房子基本不拆，房龄不到30年的不拆。
猛追湾片区金碧园、景馨园、锦泰公寓、新东方小区和石油局宿舍等住房是2000年左右新建住房，房龄不到8年，属市政功能配套、设备成熟的小区，按照有关规定和基本常识，这些小区和住房显然不属于旧城改造范围。
如前所述，我们坚信成华区党和政府的领导决不会在旧城改造中出现新旧不分的低级失误。当然，眼下构建和谐社会、实现成华新跨越的工作任务繁重，成化区的主要领导日里万机，对一些工作细节难以完全兼顾，从而被一些别有用心之人钻了空子，将金碧园、景馨园、锦泰公寓、新东方小区和石油局宿舍等房龄不到10年的新房错误纳入旧城改造的范围也是很有可能的。至于这些人为什么这样做，是仅仅因为不了解政策一时疏忽所致，还是被一些不可告人的利益驱动而为之，相信上有成化区政府的正确领导，下有成化区人民群众的监督，一定能找出答案。我们也相信成化区政府最终一定会正确划定旧城改造的目标和范围，不会真正出现将金碧园、景馨园、锦泰公寓、新东方小区和石油局宿舍等房龄不到10年的新房错误拆毁，从而犯下与中央构建和谐社会、资源节约型社会的要求相违背的严重错误，使人民群众的利益遭受损失时，也为成华区党和政府“立党为公、执政为民”的光辉形象抹黑。
以上我们根据现有的一些规定和常识进行分析得出结论，相信成华区政府能正确划定旧城改造的目标和范围，比如说，金碧园、景馨园、锦泰公寓、新东方小区和石油局宿舍等房龄不到10年的新房不应属于旧城改造。当然，人民群众的思想政策水平和党和政府以及领导决策者相比肯定存在一定差距，有时我们也不能拘泥于以往的一些规定和普通常识，党中央也要求我们与时俱进，不断开拓创新。因此，如果在“打造成都的蒲东、建设成都市的会客厅”的全新实践中，成华区政府本着与时俱进精神，创新性地寻找出一些理论依据，将片区内一些新房列为旧城改造的目标，人民群众也是应表示理解，并愿意为党的利益、为城市建设做出自己的贡献并牺牲自己的部分利益，同意在获得合理补偿的前提下放弃自己合法取得的居住权。同样是基于对党和政府的高度信任，我们相信如果这样的情况出现，成华区拆迁部门会给为旧城改造做出巨大牺牲的业主们以公平合理的补偿。
与此同时，一方面如前所述，成华区主要领导工作任务繁重，不能事必躬亲，另一方面由于拆迁补偿工作如房屋价格评估牵涉到巨大的利益，人民群众担心会有极少数蜕化变质的贪污腐化分子不惜牺牲党和群众的利益干出贪赃枉法之事，在此我们对猛追湾片区的地价、房价做一个相当保守的估算，以作为有关部门在制定赔偿标准时的一个参考，使成华区政府在制定补偿标准是能更好的听到看到群众的呼声，避免被少数别有用心之人所蒙蔽，从而让他们故意压低评估价格等和开发商狼狈为奸侵害人民群众合法权益的险恶用心得以实现。
常言道，不怕不识货，就怕货比货，又有圣人曰：“温故而知新”，要合理确定猛追湾片区现在和今后一段时间的地价房价，就要分析目前和前段时间相同地段的地价和房价，但是这里有一个巨大的难题，目前在成都是找不一块能与猛追湾片区相提并论的优质地块，试问“堪与浦东媲美 要做成都会厅”的地方，全成都能有几处。无奈之下，我们暂时选取位于一环路以外，无论现有环境还是今后发展升值空间都与猛追湾有天壤之别的万科建设路高层电梯项目来做一个比较，权作抛砖引玉：
建设路附近地块前期拍卖价格及近期走势预测
地块名称 拍卖时间 成交价格(百万元/亩) 开发商
二环路东二段 2005年7月 211 中泽置业
420厂 2005年12月 255 华润置地
建设路2号 2006年3月 380 首创
建设路虹波厂 2006年9月 616 龙湖
建设路1号 2006年12月 715 万科
建设路69信箱 2007年3月 815 龙湖
建设路69信箱 2007年12月 1200 (按前期涨幅推测)
建设路69信箱 2008年10月 1600 (按前期涨幅推测)
结论：1。从05年7月到07年3月建设路一环路以外的地价涨幅超过380%,月均超过19%
2.按前期涨幅,建设路一环路以外的地价到今年年底将突破1200万/亩,到明年10月将突破1600万元/亩
3.位于一环路以内，紧邻府南河、游乐园、游泳池即将成为成都市会客厅堪与浦东媲美的猛追湾片区
目前和明年10月的地价将值几何大家可想而知，到明年10月每亩3000万以上应该不成问题。
4。下面我们将以每亩地价715万亩的万科建设路高层电梯作为不对等的参照，来计算猛追湾房产价值，注意，猛追湾地价远高于该项目
算一算 我们的房产值多少
一．作为商品房，房产价值可视为由两部分构成
房产价值=该房产取得的土地使用权价值（即地价）+房屋建筑价值（即土建成本）
其中，房屋建筑价值由修建住房时的建筑材料如泥沙水泥、人工费用等决定，这一部分通常不会随时间推移上涨，反而会因折旧等因素逐年下跌。那为什么房价会越来越高呢，原因是土地使用权价格（即我们平时所说的地价）在不断上涨。开放商看中的也绝不是我们的房子而是我们拥有的土地。本小区为商品房，业主在购房时支付的购房款就包含了所购房屋占用的土地的使用费和房屋建筑价值两部分，每套房屋依法取得的土地使用年限为70年，土地面积可见每户对应的《中华人民共和国国有土地使用证》。 由于房屋建筑价值在房价中所占比例很低，要算清我们的房产值多少钱，就必须算清我们现在所拥有的土地使用权值多少钱。
二．不怕不识货就怕货比货，以下我们仅以同在建设路但位于一环路之外，环境与我们有天壤之别的万科新开的电梯公寓来做个对比（之所以选择电梯公寓是因为目前在本小区对应地段再也找不到新开的小高层楼盘），该项目土地拍卖价格为715万/亩
目前，万科建设路项目新开30层电梯公寓均价已突破 12000元/平方米，按前面的分析，这个价格包含土地使用权价值和房屋建筑价格，按目前的情况，房屋建筑价值即土建成本不无论如何不会超过2000元/平方米，我们姑且就按2000元算，由此得出万科建设路项目每平方米的土地使用权价格为12000-2000即一万元/平方米。
三．那是否可以得出本小区每平方米的地价在一万元左右呢，答案是大错特错，因为：本小区为小高层，在相同的面积上修建的房屋数量远少于高层电梯楼盘，小高层每户拥有的土地面积远多于电梯房。30层的电梯公寓，相同面积的房屋拥有的土地使用权面积仅为7层小高层的四分之一到五分之一，甚至更少（可参见高层电梯房的土地使用证），我们姑且以四分之一计算，本小区每平方米的土地使用权价格应不小于万科建设路项目的四倍，
四．结论：1。本小区每平方米土地使用权价格大于等于 四万元/平方米：
2．本小区每套房产价值应不低于 房屋建筑面乘以 四万元+房屋土建成本
以140平方米户型为例， 应大于 五百六十万
3．以上两个结论是以土地价格715万/亩的万科项目为参照得出，而本猛追湾土地价格远高于万科项目。猛追湾房产实际价值同样应当远高于这个数字
作者：猛追湾001 回复日期：2007-10-23 19:01:04
猛追湾拆迁安民告示4
此外，尚有部分业主对本次旧城改 造 在取得《房屋拆迁许可证》的合法性、拆迁安置房的位置环境等表示怀疑，原因如下：
一．建设部文件规定：对涉及面积较大、户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门在发放许可证前，要对拆迁的有关部门事项开听证会，听取当事人的意见。
四川省城市房屋拆迁管理条例（2005修订）（四川省人民代表大会常务委员会公告第75号）第八条 城市房屋拆迁管理部门应当对拆迁安置地点、户型等进行实地查核。安置用房应当具备公共交通、入学、就医、日常生活等条件。城市房屋拆迁管理部门在审查拆迁许可申请时，应当征求包括被拆迁人代表在内的有关方面对拆迁计划和拆迁补偿安置方案的意见。拆迁许可的听证，应当包括对拆迁的许可条件，特别是拆迁计划、方案和补偿安置资金的落实情况进行听证，作为房屋拆迁管理部门核发《房屋拆迁许可证》的重要依据。
群众反映，在2007年10月《房屋拆迁许可证》发放之前，为什么片区居民中没有人参加过与拆迁有关的任何“听证会”？我们相信这不是由于成化区负责审查和发放《房屋拆迁许可证》的相关部门和领导不了解相关政策法规，而是由个别别有用心之人故意剥夺了人民群众的发言权，使党和政府失去了一次倾听人民群众心声的机会，也使猛追湾片区《房屋拆迁许可证》因没有履行法定程序而使相关部门蒙上了非法发放《房屋拆迁许可证》的阴影，使党和政府的形象受到损害。群众相信也希望有关部门能够亡羊补牢，按照法定程序，对本次旧城改造的必要性合法性、改造对象的目标范围、拆迁补偿标准等进行听证，广泛收集群众意见，以更好的推进旧城改造工作顺利进行。