机构观点

　　成都房价逼近刚性成本线

　　“‘成都房价降到什么水平才是底？’这是不少购房者面临开发商近期的房价优惠行为最大的质疑。这个问题无法准确回答，但可以肯定的是，目前不少项目的销售价格已经接近开发商的盈亏平衡点，虽然并不排除有的资金链紧张的开发商可能亏本卖房。”星彦地产成都公司总经理张猛如是说。

　　“成都房价已经非常接近开发商的刚性成本，我认为下降的空间和可能性都已非常有限。”毛勇似乎更为肯定，毛勇同时向记者透露了一份该公司的最新统计数据。根据成本法估算，2006年、2007年、2008年拿地的开发商，推出项目的平均成本价格分别为4237元/㎡、5783元/㎡、5081元/㎡，而且这份数据的测算前提是按照所有地块开发的理论最大容积率计算（事实上很多时候很难达到），这意味着实际开发成本可能比这一数据更高。而根据成都市房管局的数据显示，成都市区2008年1～5月的销售价格约为5667元/㎡，以此价格销售，作为2008年楼市供应主力的2007年成交土地，入市销售已无利润空间，尤其在经过本轮大幅度降价优惠后，目前的实际销售价格已基本接近底线。

　　很多的开发商和学者认为，作为商品的房地产产品同样必须遵循价值规律，“现在的成都房价泡沫已经基本上被挤掉，尽管房地产价格主要由供求关系决定，但大多数开发商仍然会考虑刚性成本。现在成都的房价水平已经相当合理。”毛勇说。事实上过去8个月的市场变化，已经让开发商的定价原则也悄然发生了变化，由主要遵循市场定价法，转移到更多考虑成本定价法。这一观点也得到开发商的认可。

　　八成开发商

　　我们已经降无可降

　　“可以肯定的说，经过调整后国嘉新视界现在的价格已经接近成本线，肯定不可能再降低价格。”国嘉地产营销策划总监王珏表达了当前降价开发商的共同心声。

　　“现在已经触及到项目开发的刚性成本，能降价的开发商已经降到最大限度。”飞森房产营销总监杨晓喻说，现在借助政策的利好影响，有一定影响力的开发商都已经尽最大可能降价。“这次大幅度优惠主要是针对灾区客户献爱心，可以说也是购房者的最好机会，我们不可能再推出这么大的优惠。”首创成都公司副总经理罗东辉透露，这次共推出200多套优惠幅度不一的房源，售完为止。

　　另一类具备相当资金实力的开发商更不可能降价。“我们现在尽量遵照以前的定价销售，不会贸然大幅降价。”上海绿地成都公司营销总监任平称，现在派克公馆仍能保持一定的销售速度，所以降价不会成为首选。龙湖地产成都公司营销副总杨虎也表示目前公司在成都的项目都没有打折优惠的打算。

　　而部分资金难以为继的开发商已经考虑出售项目出局，这类项目是否会降低到成本线以下，确实难以预测，但会不会影响开发商的主流定价？“房价整体下滑到刚性成本线以下，我认为这个可能性非常小。”毛勇对此回答非常肯定。而推出特惠房送车位的城南名著相关负责人也认为，以前开发商定价可能更多依照市场定价法，现在则更多会考虑成本定价。即使有亏本卖房的开发商，也肯定是极个别现象。

　　记者随机采访了近期降价幅度最大的17家开发商，表示肯定不可能在现在房价基础上继续降价的开发商占14家，超过八成。在降无可降的前提下，大部分开发商不会贸然赌博亏本销售。

　　事实上，开发商对房价接下来的走势显得相当谨慎，不少项目大多在降价时选择了限制期限限制数量的方式，如国嘉新视界100套特惠房时间只有三天；珠江国际花园8.5折爱心特惠房为“限时限量抢购”；城南名著特惠房仅50套……

　　成交量

　　持续两周稳步上升

　　尽管仍有部分购房者对开发商接连不断的优惠广告表示疑惑，但真正有购买需求的购房者却正在利用这轮机会买房。上周交易活跃的楼盘中，大幅度优惠的项目占了相当比例。在国嘉新视界刊出每平方米降价900～1300元广告后推出特惠房当天，记者到该项目销售中心，前来看房选房的人仍络绎不绝，相比一些没有优惠的项目，销售氛围确实好了很多，该项目特惠房推出后的第二天即上周六，开发商即在媒体上刊出“100套爱心房源仅余39套，当天成交61套”的广告内容，到本周一时其相关负责人透露，推出的100套特惠房已全部售完；戛纳滨江负责人接受记者采访时，同样激动不已，“很好，打出优惠广告后三天内，接来电 400多通，上周末100多组客户到达现场，已成交80多套。”

　　《意见》出台后第一周，从中原地产和正合地产报告数据显示，成都市区的商品房成交面积为10.84万平方米，环比上升12.33%；新政后第二周市区共成交商品房11.82万平方米、1216套，分别较上周环比增长 13.44％和11.25%。“大幅度的优惠，毫无疑问会释放一部分刚性需求。”毛勇将交易量上升归结为开发商的让利刺激。

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