成都市房管局局长周鸿德答记者问
成都被喻为中国最宜居的城市。住房价格无疑是影响一个城市居住质量的重要因素之一。近两年全国房价的普遍攀升已经成为举国上下一个的敏感话题，它不仅广泛地牵动着社会神经，也令中央和各级地方政府高度关注，许多人对此话题更是讳莫如深。
但是，这是一个必须正视的问题。房地产市场为什么如此备受关注？到底房价是不是太高？政府应该如何面对？对于这些重要而敏感的问题，作为房地产市场管理和住房保障工作的政府主管部门领导，成都市房管局局长周鸿德，从他研究和工作的角度，给出自己的思考和答案，并把问题归纳为地价与房价，为谁建房，买房与租房，暴利还是微利，房奴现象，政府调控等几个方面进行了阐述。
2007，被喻为楼市的狂热年，这一年，全国楼市持续高温，市场前景扑朔迷离，无论是地产中人，还是政府、购房者，都感觉楼市像个迷局，看不懂，理不清。一直致力于房地产市场的管理者，他们是如何看待当下楼市呢？本刊对成都市房管局局长周鸿德的独家采访报道，或许能解开你的疑问。
地价推动房价，还是房价推动地价？
寻找市场与保障的平衡点
记者：房价上涨应该是由多种因素造成的，有人说是地价太高导致房价不得不高？你认为呢？
周鸿德：房价的高低与一个城市经济发展水平相符，地价与房价的增长也与此息息相关。
我们与清华大学合作搞了一个“地价与房价关系研究”的课题，研究的结论是：“短期来看是房价影响地价，长期来看是地价影响房价”，因此，从房地产业发展规律和城市化进程快速推进的角度和阶段来看，这个时候应该是地价影响房价。
以成都为例，为什么春熙路和三环路相同质量的房子房价差异这么大？不是房子本身的价值差异，而是土地价值的差异，是单位土地面积上承载的投入差异，产业规划形成的经济环境差异。
我认为现阶段主要是地价影响房价，因为经济发展到这个阶段了。在春熙路花100万买套房子，如果这个地方商业口岸不好，你还会不会买？消费者之所以会买，是因为赚得回来，根据的是这个区位的经济环境，这个环境是城市发展形成的。
记者：地方政府是不是总希望地价、房价高一点？
周鸿德：事实上政府在这个问题上面临两难。一方面希望地价、房价反映资源稀缺度，政府有更多财力进行持续建设；但如果地价、房价太高，也会影响城市竞争力——如果到成都来的人越来越少，不仅影响经济发展，也会带来一些社会矛盾。
我想说明的是如何看待房价、地价的增长，如何看待成都的房地产市场，看清楚后就知道该怎么做。还有一个问题就是城市政府在不同的房价水平和市场状况下，责任是否一样？我注意到了许多媒体在报道时，要么只强调市场，要么就是过多的强调政府职责，但是强调政府职责的时候忽视政府在不同的市场状况下其作用边界是不一样的。在不同的市场状况下，政府对住房保障的投入是不一样的。我认为，房价涨得越快，政府在住房保障方面的投入就越要加大。城市政府需要把握、拿捏的，就是这个平衡点，既要房价稳步增长，保障经济发展，但又不能太快，超过了市场的购买力和经济基本面的支撑。
记者：政府应该怎样把握呢？
周鸿德：城市政府有一个方面可以调控，那就是土地的供应量、供应结构和供应节奏。它影响土地价格，也影响房价。政府对市场的干预要尊重市场机制，主要是引导和规范。比如我们在实践中，经济适用房投入多少？投入太多，影响房价，影响开发商的信心；投入太少，解决不了低收入家庭的住房问题，社会矛盾尖锐。这又回到了公平与效率的选择问题。
记者：怎么平衡？
周鸿德：这是一个动态平衡的问题。就是从经济发展程度、收入水平、人们的消费观、消费结构以及城市化进程之间，来寻找动态的平衡点。这个需要深入研究。我们与川大合作了两个课题。一个是“公共住房制度与社会和谐的关系”，一个是“公共住房制度与房地产市场的关系”。把理论研究与实际结合起来，指导我们对市场的分析研究和把握，便于给政府提供一些比较接近于实际的政策建议。
记者：在相当一段时间，成都的房价不算高，增幅也相对不大，是否说明政府节奏掌握得好？
周鸿德：的确如此。成都市委、市政府非常务实求真。对待房地产市场上的问题，一是高度重视，二是认真研究实际情况、谨慎把握。前年“国八条”和去年“国六条”出台以后，市委市政府要求我们认真研究，提出自己的意见，沉着应对、结合实际，坚决贯彻。不要人云亦云，对中央的政策不要生搬硬套。
记者：政府觉得哪个速度比较合适？
周鸿德：我们觉得成都房价在年均增幅10%左右比较正常。这样的增幅与我们经济增长速度和居民收入增长幅度比较吻合。现在成都处于城市化快速发展时期，需求量很大。国外城市化很发达，每年新建房是很少的，但成都每年是几百万上千万平方米的新增量。
记者：这是不是因为城市太大了？
周鸿德：不是，是太落后了。打个比方说，我们是个贫困家庭，几个娃娃都长大了，成家了，有的买衣服、有的买房，这个时候是最大的消费支出。但你置办完了过后，在很长一段时间内就不会再买了。
为谁建房
为富人建房是开发商的事情，为穷人建房是政府的事情。
记者：开发商到底是“给富人建房或是给穷人建房” 一度成为一个问题。
周鸿德：这个问题我觉得没有争论的价值，都没有错，两者之间不应形成尖锐矛盾。
住房的供应不是单一的。住房供应按照国家规定有开发商提供的商品房，有政府主导提供的经济适用房和廉租房，三者构成了一个完整的住房供应体系。三种渠道各自扮演的角色不同，后者主要的角色和责任是政府，开发商的责任就是提供商品房。商品房就是卖给中等收入及以上家庭的，没有钱的人买不起商品房，那开发商何必给他盖房子呢？所以这个话是对的，开发商是给富人盖房。
政府就应该做政府的事情，市场和政府各有分工，各人要把各人的事情做好。有的人提出，开发商就应该有更好的社会责任感，为穷人盖房子，那政府干什么呢？我觉得这个职责不明确不好。更重要的是，这种认识要把市场搞乱。
开发商要围绕推动构建一个公平、健康的市场而努力。这种努力就要遵守游戏规则，要提供更多更好的产品。这就是他的责任，他的市场道德。开发商如果要承担两方面的责任，甚至很多政府的事情都要开发商做，这不是角色错乱了吗？
记者：那么，穷人的住房到底如何保障？
周鸿德：成都市的经济适用房建设去年就实行“按照标准，提前登记，按需建设，保证供应”。只要你够条件，就一定能得到保障。而最低收入家庭住房困难户2004年就实现了“应保尽保”。
记者：这是一个相当宏大的目标啊！
周鸿德：不完全是，和全国相比，成都的住房保障工作做得比较好，低收入家庭都解决得差不多了。这几年通过旧城改造，很多保障对象的住房困难都已解决。经济适用住房预登记，去年 2个月才登记了4000多户，而政府建了6000多套房子。
记者：政府这么足的底气从哪来呢？
周鸿德：就是这套保障体系好，这两年我们的政府做得不错，去年政府批准建立并实施了公共住房制度。其实，在社会保障方面，成都市走在了前面，比如：只要你不挑不拣，24小时内给你找到工作。我们住房保障也一样，只要你不挑不拣，经济房和廉租房保证供应，成都敢于响亮提出这个口号，是因为政府有思路、有决心、有能力。
房地产业是暴利还是微利？
房价涨了，20%的人骂娘；房价跌了，80%的人都要骂娘
记者：房地产行业是否存在暴利，也是人们议论的问题。
周鸿德：利润的高低，我们用不着去指责他，只要遵守市场规则、照章纳税。
记者：暴利本身是存在的吗？是市场为此提供了条件吗？
周鸿德：对。所以应该调整规则。
这个问题应该这样看：
第一个就是怎么来看待暴利。市场中有暴利也有微利，92年市场整顿，海南岛好多开发商血本无归，谁给他补偿呢？所以有暴利也有血本无归的时候，这是市场的规律。只不过我们作为管理者来说，要注意调整它，尽量让利润比较均衡。因此，没必要对暴利进行更多地指责，只要开发商遵守市场规则就行了。
第二，一段时间内出现暴利，恰恰是由于市场不成熟、不规范。我们对房地产市场的发展和规律认识毕竟还欠缺经验，但我们的管理水平在提高，社会观念在进步。就像外国专家说的，中国的消费者还没有经历过持有负资产的感受。意思就是说，你用100万买的房子，由于房价下跌，房子贬值了，只值50万了。这种感受我们还没有。
记者：你觉得会有这一天吗？
周鸿德：很难说。所以我说，房价涨了，20%的人骂娘；房价跌了，80%的人都要骂娘。有房的人是不希望房价跌的。房价如果真的的大幅下跌，于经济和民生都是个灾难性的打击。
另外，公司的赢利能力，市场目标的选择，也是暴利出现的原因。深圳一家公司，瞄准了20%的境外买家，它的房价就比一般的项目高出一大截。平均化是个动态过程，暴利与一些机缘巧合、一个企业的运作有关，只要不是制度性的，就不会长久。
第三，关于暴利的说法。有些人把项目利润率看成了资金利润率。一个项目花了许多资金，使用了好多年，年平均利润率、资金平均利润率、项目平均利润率是不一样的。(编辑:鼓乐逢兰)