房贷新政：楼市向左 还是向右？
华西都市报 姜必刚
9月27日，央行联合银监会抛出以提高第二套商品房贷款成数与利率为核心内容的“房贷新政”，剑指开发 商和投资炒房者，国庆刚过，各地分行还在忙着制定具体房贷政策！10月9日，国土资源部又出新政：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
这一系列的政策出台让市场感受到巨大的压力，对开发商与投资者来说，新一轮调控才刚刚开始。
炒房者投资风险大增
《9·27通知》要求，银行要随房贷套数增加，而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，并且强调，借款人偿还房贷的月支出不得高于其月收入的50%。第二套房首付提高至4成，利率提升也非常明显，目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7．83％计，实际执行利率为6．66％。而按新政策，执行利率将提高到8．61％，提高非常显著，第二套房购买者的年利息支出提高30％。
“9·27房贷新政”的核心内容，可以用一句话来概括，就是“买房套数越多面积越大，首付比例、利率就越高”。金融人士分析认为，提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2．33倍降至1．5倍。“力度虽不算大，但影响仍较为明显。”
大量空置房的存在充分说明，楼市近几年之所以出现“供不应求”的假象，从而导致房价飙升，完全是投资需求剧增，投资者利用银行信贷恣意炒房所致。著名学者易宪容就认为：几乎所有炒房人都不会用自己的钱来炒房。因为，多数炒房人不会真有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房者，发现银行贷款可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，都会利用银行贷款来炒房。信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。
“9·27房贷新政”对第二套房贷追加首付比例和房贷利率，分析人士指出至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。
房贷新政指向明确
细读《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，你会发现，这是一项所指明确、要求严格、效力巨大、影响深远的“房贷新政”。
《9·27通知》中第一条就指向投资开发商，明确规定银行不得对囤地囤房的开发商发放贷款；而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。第二条中又规定，开发商别想通过贷款来购买土地，这是一个引人注目的亮点。此次房贷调控，是近年来金融监管层采取的最为严厉的措施，《9·27通知》不仅坚持了2003年121文件的全部内容，而且对楼市中出现的新问题提出了有针对性的对策与规定，不易为房地产开发商所要挟而失去政策效应。
国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。一些分析人士认为，美国爆发出“次贷危机”后，面对各地飞涨的房价，金融监管层坚定了利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心，有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。
开发商 捂盘行为减少
如果房贷新政得到严格实施，那么“金融杀手锏”就将悬在头上，开发商向左还是向右？是继续疯狂拍地，捂盘惜售？还是理性发展，让利促销？《9·27通知》并非仅是针对房地产市场的需求一方，同时对开发商也有一些新规定。比如，对项目自有资金的要求，对囤地或囤房的房地产开发企业不得对其发放贷款的要求，就是想挤出被捂住的房源，从而扩大住房的市场供应。
这些政策都表明，房地产市场的信贷可能会全面收缩。尽管现在有不少开发商到股市上融资，但只有极少部分房地产企业上市，这部分融资仍相当有限。如果商业银行的开发贷款及按揭贷款一收紧，必然会对火爆的楼市产生较大的影响。
有人说，收紧按揭贷款，销售趋缓，开发商正好有借口捂盘惜售，这只是一厢情愿的臆想。捂盘惜售多卖钱，这几乎是每个开发商的想法，但一定要有很多人追逐要买而且房价持续上涨这一前提，如果买家都在减少，你还敢捂盘？从开发商的角度来分析，要捂盘首先考虑预期收益高于现在，但根本还在于开发商要有实力支撑房屋售出为止，而现有开发商不靠贷款开发项目的较少，7成以上的开发商得依靠银行来寻求发展。虽然一些大开发商及上市企业有实力捂盘，但没有人敢冒天下之大不韪。就是拿地，开发商也将趋于理性。对于“9·27房贷新政”，绝不能低估对整个楼市的影响。
那么，房贷新政会不会抑制住房市场供应呢，答案是否定的。国家相关部门严查开发商囤地囤房行为，就是最好的说明。
《华西都市报》观点：风雨欲袭 购房者放慢步伐
记者姜军摄影刘陈平
10月5日，成都市第三十届房地产交易会落下帷幕。历时5天的房交会成交各类房屋（含意向）3315套，较上届成交（含意向）5171套降低了36个百分点。受国庆节前央行有关提高第二套住房首付比例以及利率影响，成都购房者明显放缓了购房步伐。
看人流 火爆程度历届之最
10月1日为本届房交会开幕日。当记者7：30早早到达展馆现场时，才发现这里早已人声鼎沸。不仅仅是参展商家，一些准备逛房交会的市民也早早来到了现场。“担心来晚了人太多不好挑房子，谁知来早了也不能提前进场。现在的房交会，是越来越规范了。”年轻的购房者王先生告诉记者。
到了早上9点，随着更多市民的到来，展会现场早已是人山人海。随着开幕式的结束，展会大门敞开，汹涌的人群顿时潮水般涌进展馆。在随后的几天时间里，房交会始终保持着相当数量的人流，“我们连路都走不动”，一参展开发商说。即使到10月5日展会结束时，还不断有购房者进入。甚至在10月6日早?浚褂泄悍空呃吹秸构荩急秆」悍课荨?
参展的开发商们纷纷认为，本届房交会是历届以来人气指数最高的。而随后交易中心的统计数据也显示，本届房交会前后共有近70万人参加，为历届房交会之最。
看心态 买卖双方都焦躁
虽然人气旺盛，但购房者的下单热情却明显不高，而且双方都颇显焦躁。而焦躁的根源，则都在于央行有关提高第二套住房贷款比例与利率政策的出台。在二楼某楼盘的展台前，记者就记下了一位购房者与置业顾问的对话。当时，这名30多岁的购房者选中了该楼盘一套70余平方米的小户型。但他显然更关心的是手续办理时间问题。
“我就选你们这种户型了。不过我想按揭，现在可以办理手续吗？”他问，“你是说在房交会上吗？现在肯定不行，按揭还有很多程序要走，至少都在国庆以后了。”售楼小姐回答，“哦，我不是第一套房，那时还能保证首付3成吗？”“这说不清楚，我们也不知道具体政策什么时候出来。”“如果你们能够保证，我现在就付定金。”“我也想保证啊，但这是政府的事情，怎么保证得了呢？”
记者观察发现，央行国庆节前出台的新贷款政策，已经俨然成了房交会上购买双方都最忌惮的交易因素。因为政策不明朗，部分多次置业者暂时延缓了购房计划。“反正国庆没多少事，就来看看吧。如果有合适的房子，以后出来的政策条件也允许的话，再下手也不为迟啊。”曾长期进行房地产投资的刘先生说。
看企业 中小房企最揪心
在房交会，记者时不时被一些开发商老总拉到位于四楼的咖啡茶座，“大家一块交流交流对房地产形势的看法嘛。”
房交会上大多数购房者只看不买的现象，显然令这些企业老总尤其是中小企业老总感到揪心。“这次政策出来，不仅仅从需求角度加大了对投资者的限制，其中一条‘只能在主体完工情况下才能发放商业贷款’的规定，同时也加大了对开发商资金的限制。你想想，市场被限制住了一大块，现在资金又被严格限制了，我们这些发展中企业该怎么办呢？总不能靠借高利贷过活吧！”不过，也并非所有人都这么悲观，一名新津的开发商就表示：“大企业有大企业的活法，小企业也有小企业的打法。政策总是冲着市场规范而来，长期来看对我们也并非没有好处。我相信在明年、后年的房交会，我们的展位面积也会越来越大，甚至也可能会挤到四楼（品牌馆）去！”
看亮点 经适房展示得民心
在房交会的几天时间里，其右侧端的“成都市廉租房制度、经济适用住房、限价商品住房政策宣传咨询及项目展示专区”总是人流不断，成为展会的最大亮点之一。在房交会开展首日，成都市住房委员会办公室主任蒋治云亲自坐镇该区，为广大市民释疑解惑。
该专区全面展示出了成都市目前执行的梯级住房保障体系，受到了中低收入家庭的欢迎，5天内共有23110人次进行了咨询。专区同时展示出成都市已开发建设的4个经济适用住房建设项目和首批4个限价商品房项目，同时还展出了305亩土地用于修建5个第二类限价商品房项目。据透露，第二类限价商品房共有5个项目，分别位于高新区孵化园片区、锦江区成龙路片区、金牛区何家堰片区，还有两个项目位于青羊区苏坡片区。其总建筑面积80万平方米，单套建筑面积将控制在100平方米以下。不仅项目数有所增加，据了解，在覆盖人群上也将进一步扩大。政府的这一举措得到了前来参展市民的高度好评。
成都近3届房交会情况一览
第30届：69.032万人次到会，成交
各类房屋（含意向）3315套，成交面积30.952万平方米，成交总金额达13.948亿元
第29届：67.632万人次到会，成交
各类房屋（含意向）5171套，成交面积40.764万平方米，成交总金额达16.822亿元
第28届：65万人次观展，成交各类
房屋 （含意向）2588套，成交面积达26.531万平方米总成交金额达10亿元。
《成都商报》观点：房贷新政一出 “逼”退部分炒房客
贺峥 刘洵
无论是开发商还是购房者，最近最关注的问题莫过于如何应对第二套房提高首付和利率。据记者了解，成都不少开发商在新政出台当日便召开了紧急会议，会议的关键便是如何避免可能即将出现的退订局面。
在温江开发楼盘的珠江投资一位负责人认为，目前来看，情况似乎并没有那么糟。他对记者说，退房是有一两套，但是都是由于客户自己的资信记录不良造成的。但是随着时间的推移，新政到底会发挥怎样的作用还很难看出端倪。而在市区内的部分楼盘，已经出现较为集中的退房现象，有的甚至达到10％之多。另一方面，有的购房者已经开始采取变更户名的策略，尤其是已婚人士，没有购房记录的一方往往便成为了此波更改户名的对象。
为避二套房 购房者调整户主
昨日，深发展成都分行对外明确，该行目前暂时以借款自然人作为第二套住房的标准，而非此前购房者普通担心的以家庭成员作为标准。虽然工行、农行等其他银行暂未对第二套房的界定予以明确，不过目前部分成都在售楼盘已经开始有购房者为了避开“第二套房”的名头，对贷款人进行了策略性地调整。
市民王先生昨日刚刚签订了一份按揭购房的合同，买下了外双楠一套100平方米左右的住宅。不过，签订合同的并非王先生本人，而是他的妻子刘女士。据王先生解释说，因为一家人现在居住的小户型是他几年前以按揭贷款的形式购买的，目前仍处于还贷阶段。此时如果再以他的名义购买，自然脱不开“第二套房”要求提高首付款的限制。“我们两口子都是工薪阶层，这套房子买下来70多万元，多付一成首付就是7万多块钱，差不多是我们一年的收入。”王先生说，由于换房的心情较为迫切，一家人商量后决定由妻子出面向银行贷款，虽然户主有了变化，不过却不会对购房计划造成影响，“何况这本来就是夫妻共有财产，写谁的名字都无所谓。”
据记者从市内各在售楼楼盘了解的消息来看，部分楼盘因为贷款银行对相关规定的具体实话施细则还没有明晰，已经暂时停止办理按揭贷款的手续。而在一些楼盘，类似王先生的情况也有出现，个别有过置业史的购房者为了降低首付比例，有的找来父母作为贷款人，还有的干脆让子女出面办理贷款手续。
首付提高 “逼”退部分投资客
购买第二套房的首付比例由三成提高到四成，虽然对高端物业带来的冲击力不大，但对一些中低端物业的影响已经开始有所表现。据城西三环一在售项目提供的情况，由于该项目的产品以中小户型为主，购买者中不乏二次置业的投资者。销售人员称，首付比例提高后，因此导致该项目交纳诚意金客户退单的约有10%。
据销售人员透露，经济实力一般是这些退单客户最大的共同点。这些客户的收入水平处于中等，在此购房的目的大多是作为投资，自住需求的相对较少。首付比例提高后直接造成了投资成本的提高，如果硬要买下来的话，这些客户中的不少人都会从小有积蓄被搞到山穷水尽，加上二次置业必须承担更高的利息，权衡过后，部分投资客选择了放弃。
在市内其他一些在售项目，退单的情况也有发生。不过由于部分项目贷款银行对此次新政及第二套房的界定标准尚未明确，相当比例的二次置业者仍处于谨慎观望期。有关人士预计，如果以借款自然人作为第二套住房界定的标准在各银行普遍推行，首付提高带来的影响将不会太大。
封顶才办按揭 如“逗硬”杀伤力大
在此次央行和银监会的新政中，要求银行只能对主体封顶的楼盘发放个人贷款是另一项备受关注的内容。对此，开发商人士认为，目前成都城市发展已经进入高密时代，小高层、高层建筑将是未来房地产市场主流产品。
普通电梯公寓通常都有18个月左右的修建工期，目前市场上真正能够做到封顶销售的项目屈指可数。如果此次这一规定“逗硬”，杀伤力无疑是巨大的。不仅可能使很多开发商的期房难以出手，会直接导致楼盘销售周期的延长，所以，他们对该规定的落地实施都将密切予以关注。
作为该项政策的具体执行方，几家银行的相关人士几天前接受本报财经记者采访时称，封顶才贷款的规定并非第一次提出，但各家银行似乎执行得并不太严格。有人士表示：“这次的文件也要求封顶才贷款，如果大家都严格这么执行也无所谓，否则，还是边看边做为好。”尽管大多数银行是否“逗硬”态度尚难以揣测，不过昨日，城南一在售项目已经公开对客户提出，购买该项目户型最好的住宅，必须一次性付清全款。
开发商在解释如此严苛的要求时表示，因为与项目有合作关系的中信银行已经明确，项目必须主体封顶才能提供个人贷款。为了保证工程进度的资金需要，他们才制订了这项措施。不过大多数没有封顶的在售项目都表示，暂时没有接到银行方面就此方面的通知。在具体细则不明的情况下，部分银行已经暂时停止为项目办理个人贷款的相关手续。