四月份，龙湖春风里、祥域（查看地图）、颐和家园（查看地图）、城南紫杉路步行街等纷纷推出社区商铺，而且市场销售均不俗。一边是商铺逆市热销，一边是商铺租金大幅下滑，同一个市场下，商铺买卖和租赁出现了冰火两重天。真相？假象？背后的原因何在？记者历时两周对整个成都市场的社区商业进行了全面调查。

　　现场

　　冷热两重天，投资型商业销售“火爆”，而租赁市场却冷淡。

　　据记者在成都几大热点片区的调查，四月份，龙湖春风里首批次商铺刚一亮相就被抢购一空；祥域10月推出的6套大户型商铺不到一个月就售完；10月1日，颐和家园社区商铺开始销售，短短半月时间就销售过半……另一方面，城南紫杉路步行街新腾出来的一间商铺，租金从之前的140元/平方米降到90元/平方米；城西一品天下（查看地图）周边一带商铺大量空置；城南紫薇东路一排商铺大多贴着转让的广告，转让率高达20%……

　　记者在城东莲新片区了解到，该片区新增社区商业的出租率还不足两成，大部分的底商都还在进行招租，而这样“满街招租”的现象已经持续了一月有余。同样，记者在城西、城南的不少区域也了解到同样的情况，以新光村附近某商业街为例，整条街的近20个铺面里，正常营业的只有三家，其他绝大多数商铺都在转让或者进行招租。一品天下附近的餐饮店空置率也非常高，接近三成的铺面还在招商当中。

　　调查

　　集中放量。主城区新增商业51.56万平米。据记者调查，目前主推商铺的项目主要集中在城东和城西，特别以建设路板块为首，上演了一场寒冬里的商铺热销传奇。

　　据记者在几大热点区域现场了解到的统计数据显示，2008年1-9月，六城区商业用房新增供应51.56万平方米，而这些新增商业物业放量相对比较密集的区域主要分布在城东的建设路板块、城西的金沙板块和光华板块、城北驷马桥板块和沙河源板块。

　　其中，建设路板块以万科·金域蓝湾、东郊·红枫岭（查看地图）、首创·爱这城、颐和家园以及高地（查看地图）、龙湖·三千里等为代表的众多知名楼盘近期纷纷推出各自的商业物业，使得2008年的建设路商业物业大规模井喷，单单从今年三月份至今，该板块推出的商业物业就接近14万平方米的体量，其中仅社区商业就有近6万平方米的体量；城北的商业物业放量也比较明显，瑞祥·御锦、汇融名城（查看地图）、一品荷花（查看地图）、蓝水湾（查看地图）等项目都先后推出了社区商业物业，城北的商业累计放量也有近3万平方米；城西今年的商业物业放量也非常明显，目前推出商铺的项目有明信世纪金沙（查看地图）、中大君悦金沙（查看地图）、祥域、华府金沙（查看地图）、凯旋城、优品道（查看地图）、听城（查看地图）等十余个项目，总体量在15万平方米左右（查看地图）。

　　据记者调查，目前主推商铺的项目主要集中在城东和城西，特别以建设路板块为首，上演了一场寒冬里的商铺热销传奇。9月12 日，位于成都东郊的大盘红枫岭三期枫和苑商铺开盘，短短一周多的时间，3万余平方米的商铺销售超过80%；今年2月至今，万科·金域蓝湾已经接连推出了两批次的商业物业，销售情况非常好；4月，高地、浅水半岛（查看地图）等项目的商业物业同样大受购房者青睐。

　　在金融危机大环境和住宅市场相对低迷情况下，除了本来就在推广期的商铺外，不少原计划自己持有的开发商也开始出售手中的商铺，另外，一些老项目也将自身项目的商铺改租为售，加入商铺热推的行列，这都造成了08年岁末商业物业的集中释放。

　　案例

　　改租为售，老项目披挂上阵加入卖铺行列，开发商资金回笼是其主因。

　　在新项目纷纷加推商业物业的同时，像普罗旺斯、育才家园、世纪朝阳（查看地图）、齐力光华岁月（查看地图）等等这些几年前的老项目也都纷纷的加入到了卖铺的行列里，据记者粗略的统计，2008年加入到“老铺新售”行列的项目就接近30家。世纪朝阳项目位于九眼桥片区，在住宅部分2006年正式交房以后，开发商选择了自主经营，由于口岸相对较好，很快50多间底商就被租赁一空，当时的月租每平方米就达到了60-80元，而且不少铺面还签订了5-10%的递增协议，目前的房租已经涨到70-110元，就在今年，开发商突然决定全部带租出售，售价达到了17000元/平方米，单价比两年前提高了至少5000元。

　　另外，城西很多项目销售情况也较好。其中，明信世纪金沙商业年初推出的70余间底商，目前只余少量，其中40平方米左右小型商铺比较好卖，而且项目底商多为本项目业主购买，据悉小区业主持有商铺比例大概占到了60%；中大君悦金沙今年三月推出的一期底商，共31套，价格为6000-12000元/平方米，面积主要集中在50-70平方米，现在仅剩9套，据悉项目住宅的均价为7400元/平方米，部分商铺的价格比住宅还便宜。因此不少业主成为项目商铺的投资客，销售也比较活跃；祥域，10月份推了6套位于2楼面积为300余平方米的商铺，均价7000元/平方米，比目前项目的住宅价格6500元/平方米的均价仅高一点，目前已经售完。

　　开发商为什么选择此时低价出售已经持有较长时间的底商呢？红星国际商业运营部总监段刚告诉记者，社区底商作为一种优质资产，开发商一般都会选择长期持有，特别是一些中小开发企业，都会把底商作为一种长期投资资产持有，而目前这么多老社区底商之所以低价进入市场，主要还是因为开发商需要持续的流动资金，所以只好忍痛出让这些优质资产，“像一些近两年变化不大的区域，开发商现在拿出铺子来卖，也不过赚几年房租钱。”

　　观点

　　业主发力，多数项目的底商超过四成来源于项目的业主，而部分更高达6成左右。不少商铺价格比社区住宅价格还便宜，而且总价也低，这也是社区商铺在目前市场大背景下持续“热销”的真正市场原因。

　　据记者了解到，市场上大量涌现的小户型底商以较低的投资门槛也吸引了不少的“业主投资客”进入商铺投资市场，仅金沙片区和建设路板块，多数项目的底商超过四成的销售来源于项目的业主，而部分项目的业主消化率更是高达6成左右。

　　“据我们了解到的情况，老业主消化底商的能力确实非常强，特别是那些20平方米左右的底商，由于总价低，所以销售也最快”，红星国际商业运营部总监段刚告诉记者，社区型物业巨大的投资潜力也是吸引投资者下手的主要“推力”，“以城西金沙片区为例，按照社区商铺10：0.5的比例来看，该片区目前的商业体量还远远不能承载片区即将陆续释放的商业需求。特别是随着金沙片区明年5、6月份大量新房交房入住以后，对社区商铺的需求将会明显增加。在目前价格较低的情况下，片区商铺就有了非常大的投资升值空间，相对于投资住宅物业的投资者，商业物业的投资者具有更强的市场分析和判断能力，这也就不难解释为什么在目前的市场情况下，为什么商业物业的需求势头看好。”

　　除了购买力市场，旺盛的租赁需求也是商铺热销的又一“推手”。据富房不动产商铺部经理郑伟介绍，“近段时间的租赁市场依然比较活跃，特别是一些新兴的商业区，需求特别旺盛，以我们代理的金域蓝湾底商招租为例，虽然这部分商业物业到明年才能投入使用，但是到目前为止已经预定的就超过80%”，伊甸城商铺部的负责人也表示，9月份之前，伊甸城每天的商铺需求客源在30组左右，但现在每天基本达到100组左右，其他公司也有类似情况，旺盛的租赁需求也推动了商业物业的销售。记者在采访中还了解到，很多机构认为，在目前市场层面上看，投资商铺面上虽然很火爆但是租赁的价格却在走低。

　　世家机构市场分析部总监樊邦勇告诉记者，目前金融危机仍很严峻，对房地产行业肯定还会有持续的影响，而对开发商影响最大的莫过于销售不畅，资金链绷紧。“这也就不难解释，为什么有那么多的开发商一改以往‘只租不售’的经营模式，将珍藏的铺面用于出售。”樊邦勇表示，按照以往的惯例，如果没有太大的资金压力，开发商往往会将好口岸的社区商铺长期持有，一方面可以有较为稳定的收益，另一方面也算是对优质资产的一种长期投资行为，但现在这样的行情下已迫使一些开发商不得不牺牲部分收益，通过甩卖商铺来回笼资金，“以合适的价格出售手中的商铺资产，成为了开发商减轻压力的一种方式。对行业和开发商而言这种方式比降低住宅价格都更为有利。不少商铺价格比社区住宅价格还便宜，而且总价也低，这也是社区商铺在目前市场大背景下持续‘热销’的真正原因。”