近日，记者不断听到这样的提问：二套房贷新政会不会是楼市的“5·30”？
今年5月30日财政部上调证券交易印花税，股市应声大跌，此后，自2005年末起启动的股市赚钱效应开始减弱。9月27日晚，央行和银监会联合下发通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至四成，而且房贷利率不低于基准利率的1.1倍，同时叫停加按业务。尽管此前相关传闻甚盛，但关注楼市的各界人士无不为之一震。
由于房贷新政适逢“十一”黄金周前两天推出，而投资者考量房贷新政实施的影响，焦点落在了各商业银行在黄金周结束后有关房贷的细则制订，而细则的制订重点又落在对“第二套住房”的界定上。根据最新的消息，监管层就“第二套住房”的认定标准确定了三点基调底线(详见本报昨日一版)。对于基调底线的明确，分析人士称，相比此前对“第二套住房”最严格界定的猜测，三点基调底线的出笼使得来势汹汹的房贷新政变得略为温和。
值得注意的是，在这三点基调之外，各家银行细则“只会紧不会松”：不少银行已经表示将第三套房首付比例提高至五成；交通银行广州分行针对申请购买第二套以上住房的，原则上贷款首付款在前一套的基础上每增加一套至少提高5%，贷款利率在前一套的基础上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商银行广东省分行将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并且规定贷款人一人至多只能按揭两套住房，第三套房将不予受理；工商银行对使用固定利率购置第二套住房时，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。
运用政策手段压抑购房需求，是近年来政府针对楼市调控的一大主题。仅今年以来，央行已经加息5次，提高存款准备金率8次。就在前天，央行宣布从本月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点，执行13%的存款准备金率标准，达到了近年来的历史高点。而对未来收入预期不高者，已不敢轻易入市。在广州市，国庆前夕，政府先后出台经济适用房和限价房的购买、租赁指引。业内人士称，一批中低收入家庭的消费需求或可由此得到政府保证，房价若无明显回落，那么估计普通商品房的购买人群将有所缩减。
如果说“十一”前收紧第二套以上的房贷是要刺破“购房的欲望气球”，那么“十·一”后的第一个房产新政则是对拽住开发商“圈地的缰绳”。上周二国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款、分批拿地”。对于市场来说，大面积“地王”或许将因此大大减少。
银根、地根相继收紧，有分析人士提出了“房价的拐点或将出现”的说法。针对房地产的宏观调控自从2005年开始一直不断，而且越来越严厉。分析人士认为，虽然开发商曾经对调控一一见招拆招，使得楼价没有受到明显的压抑，但各种政策累加到一定地步，最后一根稻草便会压倒骆驼。
通货膨胀抬头，使得不少人希望通过买入房产实现资金的增值保值，那么，在房贷新政下，而且房价可能出现回落，购房者需要综合考虑这一系列的问题。新政三条细则的出台，一方面反映了管理层尊重居民在消费升级过程中合理的换房需求，防止“误伤”真正的消费者；另一方面，对于以投资为目的的群体来说，如果严格按第二套房执行首付和房贷，则有必要算一下细账，权衡一下利弊了。
投资型：
冷静权衡成本收益比
但另一个购房的群体所呈现的行为截然不同。分析人士指出，投资型购房者与改善型的明显不同。“投资客往往是以小博大，如果筹款把第一套住房的贷款提前还清，再投资第二套住房，这不利于投资者的资金周转。”因此，他认为提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而购买第二套住房的自住购房者。
对于投资型购房者来说，他们更关注所投资的房产增值空间有多大。因此，投资第二套房的购房者如果认为其收益仍然超过投入成本的增加，就阻挡不了他们的投资热情。
精明眼：一位商业银行的房贷经理给记者算了一笔账：现在5年期以上房贷年利率为7.83%，由于银监会允许房贷在基准利率7.83%基础上执行15%的下浮，也就是说，将来实施新规后，购买第一套房最多可以享受6.6555%的优惠利率；而第二套房及以上的购买者，贷款利率以1.1倍计算，就必须按照8.613%的利率支付房贷。以总房价130万元、贷款20年、等额本息还款为例：原来首付30%，提高到40%以后，原来贷款额91万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6868.28元，20年利息总额为738387.15元；若被确认为第二套住房，贷款额则为78万元，接受8.613%的还贷利率，则每月需还款6824.91元，20年利息总额为857978.31元。
相比之下，如果被确认为第二套住房，需要比原来多支付13万元的首付，贷款总额少了13万元，但是20年利息总额却要比原来多支付119591.16元，接近12万元的利息，而月供仅是比原来少43.37元。
建议：分析人士表示，在这种情况下，该投资客需要衡量13万元流动资金对于其价值几何，还要考虑购房的其他成本，权衡后再作投资的决定；而依靠“以租养房”的方式投资的，则要考虑租金收入要超过或达到6824.91元，也就是应该以7000元左右为标准。
升级型：
研究房贷细则作出有利决定
据业内人士介绍，目前在房地产市场中，二次以上置业的消费者约占到4成左右，在这部分消费者中，既有投资者，也有为改善居住环境为父母及子女购房的自住需求。因此，房贷新政除了挤出房产市场的投资者和投机者，而且也影响到了部分贷款购买第二套房的升级置业者，从而减少了黄金周的购房人群。
广州市房管局属下的阳光家缘网站数据显示，9月广州一手房均价已达11290元／平方米，而国庆黄金周7天阳光家缘录得的成交数据仅167套，远远低于去年“五一”期间的475套、去年国庆黄金周的201套，以及今年“五一”黄金周的234套。市场人士表示，房贷新政加浓了购房者的观望气氛。
有专家向本报记者表示，目前在二手房市场中，升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍，为了避免买第二套住房时首付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情况，消费者很可能会考虑先进行提前还款，把第一套住房的贷款还清，在购买第二套住房时，就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策。这样一来，提前还款的现象将显著增加。
根据目前的消息，华夏银行规定，如果结清第一套房贷款，再贷款购房，同样可享受“首套自住房”待遇；而光大银行规定比较严格，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。所以专家也提醒为了改善居住的升级置业消费者，必须结合自身实际并研究银行的房贷细则再作决定，而且要善用公积金贷款，因为根据监管层最新公布的基调，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。
精明眼：李先生就是在考虑升级置业的一个例子。李先生此前买了一套价值70万元的房子，贷款49万元。近期他想换一套更大面积的价值130万元的房子。但如果他没还清之前那套房子的贷款，银行会将他确认为购买第二套住房，从而执行首付4成、1.1倍基准利率。一旦这样，他必须支付52万元的首付，而若确认为第一套住房则只需要3成首付39万元；被认为第二套住房需接受8.613%的房贷利率，远远高于第一套的基准利率7.83%和优惠利率6.6555%。
建议：所以李先生决定首先提前还贷，付清此前买的那一套住房的贷款。针对这种情况，专家建议在经济条件允许的情况下，他可以选择第一种将所剩贷款一次性还清，或者部分提前还款、增加月供、缩短还款期限的做法，又或者大部分提前还款、月供不变、缩短还款期限的做法。
解读房贷新政的敏感话题
上周末，央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人，就“第二套房贷”的认定标准已达成共识，“监管部门定下三条原则底线，具体操作细则由商业银行自己把握”。商业银行理财专家在解读新一轮房贷新政时指出，“房贷”是近几年来各家商业银行力推并相互抢夺市场的业务，但目前颁布的房贷新政，相信谁都不敢跨越。
业内人士解读新政时提出，从监管层下发的《通知》内容以及这次提出的“三大原则”进一步看，出台房贷新政的目地在于切实防范金融风险，防止那些利用住房贷款、套取银行资金的揽局者，有效抑制房地产价格。而对那些正常的消费投资贷款行为，金融部门仍然不会一竿子打死。
为父母购房
父母年满60岁后不得贷款
监管层在《通知》中已明确，对利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，采取较为严格的限制措施，那么部分与父母同住、父母未办理过住房按揭手续的换房者，是否可以以父母的名义购房而享受第一套房的待遇？
为父母购房不算第二套房
接受采访的银行界人士称，根据《通知》精神和上周末监管层向五大国有商业银行提出的“三大原则”，如果个人或配偶已在购首套房时向银行贷了款，那么再购房时，如果用父母名字购买的不算第二套房。但前提条件是，父母任何一方的年龄不得超过60周岁。因为各家商业银行在房贷规章都有一条规定，超过60岁(退休)年龄时，不能再向银行申请办理按揭。
昨天接受采访的农行、深发行、浦发行以及招商银行有关人士均明确表示，房屋落父母名字的，自己仅是为父母每月供楼的还款者，不能算是自己供了第二套房。其父母如果所购房子属第一套房的，还可以享受贷款基准利率下浮15%的优惠。但相应的，此套房子的产权也属于父母所有，父母享有对此套房子的处置权。
遗产税话题悬而未决
对于用父母名字购房问题，有人也提出了担忧。那就是父母年老或去世后，作为第一继承人(也即房贷的实际还款人)在继承该套房子时，会否被征收遗产税？
昨天，我省税务界人士在接受采访时指出，对于财产税或遗产税的问题，前几年社会各界热议了一阵。有经济学家曾提出，可参照外国的一些做法据实征收。但后来有权威人士表态，按照我国目前的实际经济状况，征收遗产税的时机暂未成熟。于是，该问题在此轮宏观调控中未被社会各界所提起。
但如果此轮房贷新政仍未能收到预期效果，遗产税是否渐行渐近呢？接受采访的税务人士称，从目前我国的实际情况看，遗产税问题不可能说征就征，也不可能一步到位。即使到了征收遗产税的时候，也不会搞一刀切，肯定会参照国际上的一些做法，按评估的财产额度作等级划分，划档次分级别再确定税率等级。
以子女名义购房
父母不得随意处置未成年子女房产
广州N女士目前拥有两套房，一套是房改房，位于老市区；另一套在珠江新城，于3年前用女儿的名字向银行贷款购得。由于女儿当时未足18岁，没有身份证，还款人自然是N女士。今年9月初，N女士又相中了城郊一套商品房，环境幽静，依山傍湖，是养老的好地方。她本来想筹足首期款后下定金，不料到了9月底，国家又出台了房贷新政策，提高第二套房贷首付及利率，于是她的再购房一事被搁了下来。国庆假期，她再次去看原想购的那套心仪养老的房子，觉得确实不能舍弃，于是把自己的实际情况向银行理财专家咨询后获知，她可继续享受房贷首付3成、甚至还可以享受公积金贷款等待遇。
原来，她购买珠江新城的房子由于是用女儿的名字，不能采用公积金贷款，而且该套房子的事实贷款人不是她本人，故银行没有她贷款的记录。因为，所购的第一套商品房不是她自己名下的房子，加上供楼款今年上半年已还清。因此，她现在再购房并向银行贷款时，不但可以享受首付3成利率优惠待遇，还可以采用公积金贷款。
不过也有律师建议，如果是投资者，以未成年人名义购买房产应当慎重，处置未成年人名下的房屋产权交易会非常麻烦。处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题，房屋转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则父母不得随意处置孩子名下的产业。
也有银行理财专家指出，用子女名字贷款购房，房产权人是子女。在目前情况下没有任何不妥。如果子女从事商业活动，一旦需要大笔资金周转，还可以用房子作抵押向银行贷款。但如果子女的企业破产，那么被抵押的房子将被银行作为抵债资产收回。对于真正的购房人来说，那将是一种损失。这对于疼爱子女的中国传统式父母来说，不能不考虑。