4月28日,金牛区商贸大道和平一号124.0029亩地将挂牌出让,这也将是2009年成都主城区出让的首宗用地。毫无疑问,该宗地的出让能够起到今年土地市场风向标的作用——不在于价格本身能够在什么水平线成交,而是究竟想拿地的开发商有多少,这也直接影响后续的土地供应。
就该宗地的起拍价来看,略低于往年同区域的水平,一定程度上降低了拿地开发商的门槛。虽然地块本身条件算不上特别优越,但是作为第一宗出让的主城区用地,卖点仍然非常清晰——低价格、大规模
地块现状
处于半生不熟阶段
地块现场,和平医药配送中心还没有拆除完毕,地块方正,处于洞子口路和北三环路的中间地带,与蓉北商贸大道交汇,处于十字路口的东北方向。
地块所在区域内在售和已售罄项目以多层和小高层居多,包括该地块未来建成之后也会是14层左右的高度,整个区域的密度比较适中,2000亩的沙河主题公园与地块临近,生态优势比较明显。但是周边楼盘入住率不高,特别是生活配套还没有跟上,居住的氛围完全没有形成。就目前的地块现状来说,还处于半生不熟的阶段。
交通条件
地块靠近三环路,但是距离市中心只有10公里左右。王贾大道、蓉北商贸大道、三环路均能够通达该宗地所在位置,驾车前往也不过10余分钟的时间。由于物流集中,大车、重车偏多,造成一定的交通拥堵,但出二环路之后,这样的情况得到了很大的缓解。因为临大路,所以公交系统也比较发达,63、39、178等10余条线路分布在周围,交通出行应该说是非常方便的。
优劣分析
客观地说,该地块所处区域的生态、休闲元素是非常丰富的,尤其是紧邻2000亩新绿水碾公园和北湖凝翠公园,植被茂盛,绿色景观也很“养眼”。十分钟车程,就能够到达欢乐谷,休闲娱乐也非常方便——但是除去“公园”题材,这个区域与生活相关的配套就可以
忽略不计。周边更多的是汽配商店,金府钢材城、量力钢材物流中心都在地块的周围,唯一与生活有点关系的是附近的一个二手家具家电市场,甚至连杂货铺、小餐馆这样的配套都非常罕见。更多的商业就要依赖于二环路内尤其是交大路板块的配套,对于没有车的住户,生活在此是非常不方便的。
另一方面,该地块规划条件中90平方米以下套型不低于70%,产品上档次也不容易,特别是周边众多楼盘对城北购房者大肆“分割”之后,是否还有潜在消费力支撑也是个问题。
◎区域扫描
周边楼盘均价不超过5000元
该地块所处范围内,各楼盘的价格都不算高,一般在5000元/平方米以内。幸福彼岸均价在4500元/平方米左右,水韵天府均价在4600元/平方米左右,超过5000元/平方米水平线的就是华侨城,虽然地段相近,因为卖点不同,参考价值不大;二手房方面,与地块一路之隔的金府世家,在中介公司的挂牌价格为5000元/平方米左右,区域内80平方米的两房租金大概能够达到1000元/月。
区域内近期没有地块出让,相近的区域在2008年3月青龙场有一宗地出让,当时各买家将起拍价抬高100万元/亩,最终以450万元/亩的价格成交,楼面地价在1800元/平方米左右。该宗地如果以起拍价成交,楼面地价在1300元/平方米左右。
◎业内说法
具备修建中高品质楼盘潜力
孔祥虎星彦地产(成都)公司市场研究中心经理
自沙河整治以来,城北、城东的城市环境得到了极大的改善,特别是城北沙河源良好的生态环境成为城市打造的亮点区域。国土资源局此次推出的地块即位于沙河源板块。
根据地块的规划条件,项目的整体容积率仅约3.08,可修建总高度为14层的中高层电梯住宅,以及120余亩的规模都具备了打造中高品质楼盘的条件。地块总价约3-4亿元,中大型规模的开发商都有竞争的实力。随着五块石、荷花池各大批发市场的陆续搬迁和改造工作的推进,城北公共配套、社会治安、城市环境等都将会有较大的改观,未来的城北将更适合居住。