房子不好买。开盘时面对有限的房源，众多购房者几乎都经历过一场惊心动魄的抢房大战，让人身心疲惫。
直接开盘，购房者到售楼部心情轻松随便逛逛就可以挑选心仪房子的情况，今年几乎只能在郊区才能发生。从通宵达旦狂拼体力到售楼部前排号购房，到今年承受长时间的精神折磨等待开发商摇号产生幸运号码。在购房大军中拼命奋战的人们，捧着多年的积蓄，几乎没有自我决定的权利，像挑大白菜一样，把钱往房子里扔，扔的时候竟然还一阵狂喜。
如此抢房，真是因为供不应求吗？但成都市房管局公布的最新数据显示，2007年1至8月，成都房地产市场供销两旺，且供略大于求，商品房供应放量明显，供求紧张状况进一步缓解。
近日，本报记者来到来到市区内部分销售楼盘实地调查发现，经历开盘的火爆场面之后，一些楼盘后期的销售情况归于平静。不用排号、交诚意金，也可能挑到位置、户型都不错的房子。“供不应求”的状况，其实只是开发商巧妙运用营销手段，人为导演的一场情景剧。
一期开盘漩涡中
一位营销总监的独白
故事主角：某房产公司营销总监
故事主线：开盘的一天
故事内容：开发商开盘的内幕
今天是2007年8月18日，是项目首次开盘的日子，姚伟（化名）是公司的营销总监，昨天布置开盘现场一直到凌晨两点过才回家，今天销售大厅的外场将全部由他一个人全权负责。
这次推出的是2期700套房源，但事实上今天将会有超过1000名购房者到现场来买房，因为购买人太多，公司早就确定整个销售过程将采取摇号的形式来确定购买人资格。
摇号选房难题———
如何照顾关系户
700多套房子有1000多个人来买，显然有很多人会买不到房子，如何安抚买不到房子的客户？摇号现场姚伟的压力可想而知。但对于开发商来说，目前也很难找出比摇号更合理和公平的办法。
还有个事情一直令姚伟心里感到很不安，那就是两天前公司内部的关系户选定了40套房子，而事实上公司对外宣传今天才开盘销售，现场至少有数千名购房者，出了事情谁都负不起责。但姚伟认定大家一定不会发现这个秘密，只要放了两三批客户进去之后，那就可以蒙混后面的客户了。
姚伟就透露，其实开发商照顾关系户现在不外乎两种方式：一是直接将部分房源不对外公布，就说内部员工或某集团已经购买；另一方式是直接在摇号或排号的过程中做手脚，将关系户直接安插到前面的选房号段中。一般开发商在正式开盘之前都要做一次内部销售，这就是针对关系户。
在整个摇号、进场、选房、签认购合同的过程中，姚伟和销售大厅内的销售经理一直通过手语交流，销售经理抬手则表示摇号的速度要加快进度，手心向下摁则表示慢些摇号，放进来的客户太多，内场选房有点处理不过来了。
最后一刻公布房价
选房过程和时间姚伟也做了周全的布置。今天一共是700来套房子要销售，只有摇到号进场后购房者才能够知道今天开盘的具体房价，而且购房者进场后最多给10分钟选房时间。
从知道房价到要选到合适自己的住宅，然后拿出自己的毕生积蓄到自己未来要供养20年，这前后就只有10分钟时间的考虑时间，要在如此短的时间内做出人生如此重大的判断，这时的购房者很难说能有多理智，开发商自然也希望在现场气氛的影响下客户能顺利地签字画押。摇到号后购房者就像中了大奖一样去买房，抱着这样的心态进售楼部，开发商就是刻意营造出这样一种令人窒息的紧张氛围。
一位销售人员告诉记者，他们有一次开盘就曾经提前一个礼拜公布房价，但事实上开盘当天到场的购房者人数就出现锐减，这最终体现到了开盘的成交量上，公司也就摸索出了一个方法，不到最后关头绝不公布房价，逼迫购房者在开盘当天在紧张的氛围下做出冲动选择。
一期以后看开盘
记者暗访两楼盘
暗访时间：10月15日
暗访楼盘：建设路某楼盘
销售情况：二期三批次正在销售中，大概销售了60％
热度：★★★★
10月15日上午11：30，记者来到建设路某楼盘售楼部，此时二期三批次正在销售中。正对大门的一面墙上，贴着两张巨幅销控表，意味着已经销售出去的红色线条占了销控表的大部分面积。与这个耀眼色彩相对应的售楼部人气与一期开盘时已相去甚远。两个销售人员正在为七八个客户详细介绍楼盘的特点、相关配套，语速缓慢，笑容满面，对每一个问题都回答得非常认真。听说房子很抢手，记者上前询问是否可以不排号直接购买，销售人员说：“现在您要买不用排号，可以直接选房。我们加推了一幢，共有60余套房可以选择，您可以先坐下来仔细了解再作决定。”“这次为什么客户不多呢？”销售人员答道：“我们没有做广告，开盘信息直接通过短信发给登记过的目标客户，但销售情况很好。”
这种轻松的氛围，与一期一、二批次开盘前完全不同。当时，慕名而来的购房者将售楼部挤了个水泄不通，人声鼎沸，销售人员遍布售楼部各个角落，被购房者围着，只能拉高了嗓门，快速回答来自四面八方的问题。售楼部左侧正在修建的马路两侧停满了汽车，为了维持交通，开发商还在售楼部外设置了指示牌，示意购房者将电瓶车及自行车停放到离售楼部几十米远的另一块空地上。而这个周末，只有五、六辆汽车停放在这条路上。
购买了该楼盘一期一批次房源的刘小姐深有体会：“我们当时选房，哪敢坐呀？都是抓住售楼小姐一个劲的问，他们忙的时候，经常一个问题要提好几次才能得到回答。”为了让摇号机率增高，刘小姐交了三份诚意金，又根据摇到号码可能在的区位制定了好几套购房方案。要在3000多个人中间挤出来，抢到800多套房源中的一套，太不容易了。
刘小姐得知现在销售均价已达7000元时，比起她购房时5000多的均价高出不少，虽然在售房的位置、户型都更合理，刘小姐也没觉得后悔：“摇号虽然辛苦一点，但每平方米节约了1000多块，80平方米就少了8万元。”
暗访时间：10月15日
暗访楼盘：南延线某楼盘
销售情况：一期2号楼基本售完，3号楼正在热销中，共有200余套房源。
热度：★★★
10月15上午11点，记者来到南延线某楼盘。没想到挺过连日阴雨后的售楼部，并没有迎来周末的热闹，售楼部一楼竟然没有一位看房者。推门而入，一位售楼小姐走上前询问：“您是第一次来看房吗？”得到肯定的答复后，她简单的给记者介绍了项目并说：“一期推出2、3号楼，2号楼基本卖完，可以挑选3号楼的房子。”对于楼书里所讲的“水晶群落社区”、“城南的大都市生活缩影”，售楼小姐似乎并没有心情解释，只是礼节性的回答记者提出的房价、周边配套、交房日期等问题。20分钟内，仅有一位已经订房的客户前来办理相关手续，让售楼部显得有些冷清。
不久前赵先生和女友在该楼盘看中一套顶跃， 5.8米的挑高层设计和赠送的11平方米平台让他们很期待，如果请设计师轻松一设计，房子中间加上隔层，100余平方米即可扩展成近200平方米的宽敞空间。顶层视野开朗，抬头望天，低头即可享受中庭景观，是一期一批次所有房源中户型、位置最好的。
国庆节刚过，赵先生就接到售楼小姐的电话，要求一次性付清房款，赵先生非常不解：“从来没有听说开发商会提出如此苛刻的要求，如果一次性付款，我们需要准备56万元，是笔不小的数目！”
赵先生求助于媒体后，该楼盘负责人对本报记者解释：”他们选中的户型是一期房源中最好的住宅，必须一次性付清全款。因为第二套房贷款新政出台之后，要求项目必须主体封顶才能办理个人贷款，为了保证工程进度的资金需要，我们才制定了这套措施。”了解到新政出台后，在具体细则不明的情况下，部分银行的确已经暂时停止为没有封顶的在售项目办理个人贷款的相关手续，没有商量的余地，赵先生又不想放弃心爱的房子，只能筹资一次性付清房款。不过他也打听到，在资金压力下，不少人都放弃了购买这种户型。
调查小结
在调查过程中，记者了解到通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是一部分开发商普遍操盘的“潜规则”。多数未曾上市的楼盘，均以各种理由推迟开盘，以“工程未完工，销售准备未到位”为由，一些本来打算近期上市的项目则推迟到了10、11月份。开发商采取销售控制导致的一个后果就是：区域房价随之也不断抬升。