新政频出:楼市又走到十字路口

　　历史往往有着许多惊人的相似。

　　2007年9月27日,中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套住房贷款首付不得低于40%。该措施不仅让此前中央出台的一系列调控政策得以“爆发”,同时也触发了中国楼市转向的按钮。

　　而今,中央一个月左右的时间连续5次密集出台有关楼市政策,发烧的中国楼市再次走到了十字路口。

　　“发烧”的29

　　对于刚刚过去的2009年楼市,甚至连业内人士都惊呼“疯狂”。

　　伴随着2007年9月27日二套房贷新政的出台,中国楼市逐渐陷入低迷,而期间,华尔街金融帝国崩塌所引发的全球金融危机,更是让走向低谷的中国楼市雪上加霜。然而,即便是如此困难的环境下,中国的房地产市场依然在2008年底走出萎靡,并在2009年里实现了低迷向疯狂的蜕变……　　

　　全国商品房销售面积比增42.1%

　　据前不久国家统计局公布的年度全国房地产市场数据显示,2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米,同比增长了42.1%,不但远超2008年的6.2亿平方米,还轻松跃过了2007年7.6亿平方米的历史高点。全国商品房销售额达43995亿元,比2008年增长了75.5%,商品房成交均价约4695元/平方米,比2008年的3882元/平方米上涨了近24%。

　　而另据某研究机构的统计数据显示,2009年中国土地出让金总金额高达15000亿元,全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,比2008年增加了140%,比疯狂的2007年增加了49%。其中,杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。

　　佛山新建住宅成交量价均创新高

　　当然,这种疯狂在佛山同样表现得淋漓尽致。

　　作为一个房地产界的后起之秀,佛山楼市的2009年也是绚丽多彩。据佛山市住房和城乡建设局发布的《2009年1—12月佛山市房地产(住宅部分)交易情况》,显示去年佛山全市的新建住宅共成交了79360套,成交面积为968.6万平方米,成交金额为5671653.33万元,平均成交价格为5855.52元/平方米,四项指标分别同比增长了98.53%、95.16%、108.73%和6.95%。而即使与2007年相比,去年佛山楼市的表现也毫不逊色,新建住宅成交不仅呈现出“量价齐涨”的爆发式增长,成交量和成交价格还双双创下历史新高。

　　此外,在2009年期间,佛山新建住宅成交还曾两度出现单月销售面积超百万平米的盛况,成交量连续多个月位居全省首位,而全年成交量也仅以不到16万平方米的微弱差距稍逊于广州,位列全省次席。

　　如果说2007年是住宅市场疯狂的一年,那2009年无疑是土地市场疯狂的一年。据佛山经纬的数据显示,2009年佛山的土地供应量为1166公顷,全年共成交了1088公顷。在各类用地中,商住用地土地供应量为763公顷,其中成交了702公顷,比2008年多了近300公顷,增幅达74.19%,成交宗数为146宗,成交总价达305亿元,土地单价为300万/亩。不过,1月21日发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告显示,去年佛山土地出让金总额为332亿元,同比增幅达390%,位列全国第九,全省第二。

　　“博弈”21

　　1月25日,由住房和城乡建设部、财政部等9个部委组成的联合督查组抵达河南,开始对河南省贯彻落实“国十一条”情况进行督查。

　　面对红火得“发烧”的中国楼市,去年12月7日闭幕的中央经济工作会议为2010年房地产调控政策的“乐观”定音似乎只是一种“假象”。从去年12月9日“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”剑指高房价,再到今年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》对之前调控措施的“大集合”,中央一个月左右的时间连续5次密集出台有关楼市政策,环环相扣,且调控力度一次比一次大。　

　　各地楼市“降温”

　　受此影响,各地楼市纷纷出现“降温”迹象,楼市成交量环比下降态势逐渐显现。

　　据了解,在荣登去年“卖地王”的杭州,1月4日—10日期间共成交商品房317套,环比前一周大幅下降,下降幅度达63.48%,成交面积4万平方米,环比大幅下降了61.22%。在广州,1月1日—24日一手楼盘的网上签约数达4749套,日均签约套数约198套,环比上月同期的5665套和236套下滑了16%,同比去年1月同期的5576套也下滑了15%。

　　而据一些中介机构的信息显示,北京和上海等重点城市的二手房交易也重现“议价空间”,这种情形在2009年下半年几乎难见。

　　观望气氛浓郁　

　　而在佛山,虽然不少业内人士认为刚性需求依旧强劲,但频繁出台的调控政策还是让市场的观望气氛越发浓郁。

　　元旦三天,记者在对区内部分楼盘的现场走访中发现,今年假期的产品供应明显偏少,许多楼盘基本以消化存货为主,甚少有新货推出。而在一些即将或刚刚开盘的项目里,虽然人气依然相当不错,但成交很一般。据21世纪不动产运营总监梁光健透露,今年1月份,佛山楼市的成交量较去年12月份已出现明显萎缩,其中,1月份二手房成交量环比下降了33%,一手房在年底开盘和新推货都不多,整体成交冷清,价格适中的镇街盘成交相对好些。

　　而去年表现火爆的佛山土地市场,进入今年以来似乎有些今不如昔,房地产商受楼市前景趋紧影响,拿地热情也冷却不少。1月27日,此前被普遍看好的一宗狮山中心区靓地,只吸引了5家地产企业参加竞拍,而整个拍卖过程也是毫无激情,最终该地块被招商地产以6.8亿元获得。对此,有业内人士就指出,与去年相比,这样的价格确实有些偏低,该靓地本应能达到8亿元左右成交。而此前的1月22日,万科在陈村再下一城,以约5.52亿元的价格拿下了位于陈村镇新城区中心一地块,虽然该地块地段极佳,但却以底价成交,且楼面地价也相对偏低,仅为1871元/平方米。去年成交的登洲地块楼面地价则为3028元/平方米。　

　　楼市博弈再现

　　“虽然佛山的刚性需求较为旺盛,但在目前趋紧的政策环境下,消费者也好,房地产商也好,对楼市前景的担忧已经开始加重。”佛山经纬地产咨询公司市场研究部经理李华宇表示,这种担忧表现在市场中,就是消费者和房地产商的博弈正在不断升级。

　　据了解,受新政影响,1月份佛山一二手房的成交量已大幅萎缩,但房价却没有像人们期待的那样出现下跌,近3个月来,佛山中心城 (论坛 新闻)区的一二手房价格依旧维持在9000元/平方米和6000元/平方米的高位上。

　　当然,在个别镇街,一些楼盘也开始出现价格松动。据了解,前不久开售的一镇街楼盘,其“吹风价”是8200—8500元/平方米,但实际销售均价则介于7800—8400元/平方米。

　　而夹在密集出台的新政和依然高企的房价之间,购房者的观望情绪也不断加强。

　　据记者采访发现,部分购房者认为受政策影响未来房价有可能会下降,希望等房价跌下来再买。这其中,包括一些投资客甚至是房地产从业人员均认为房价再次下跌的可能性较大,目前不适宜出手买房。而一些“悲观派”购房者则从2008年楼市低迷时的房价走势分析,认为即使受到了新政影响,但支撑房价上升或企稳的因素还比较多,目前在有能力的情况下应该尽早出手。

　　此外,上周有媒体报道的顺德楼市出现“退房潮”,也被业内人士指称是房地产商与消费者博弈的闹剧。有报道称,从本月1日至20日,顺德共有近415宗解除合同的记录,其中商品房共365宗,还有部分摩托车位、汽车位和商铺解除合同,而1月20日当天的退房量更是多达74宗。对此,一名业内人士猜测,这可能与房地产商利用商品房预(销)售合同网上备案系统制造楼盘热销有关。该人士表示,随着去年年底中央调控政策逐步出台,市场观望情绪不断加重,在实际成交下滑的情况下,房地产商为了营造项目热销,可以利用网上备案系统漏洞作假蒙骗购房者。而上个月,顺德区商品房交易信息网也发布通告,不点名警告了某公司工作人员在网上备案系统进行违规操作,以不实姓名、身份证号等有关资料签订了6套商品房买卖合同。

近期中央有关房地产调控政策一览

　　2009年12月举行的中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。该会议“定音”扩张楼市消费仍是主基调,同时也给年前“购房优惠可能取消”的传闻画上了句号。

　　2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。有业内人士指出,此次政策的变化剑指高房价,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。

　　2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。这则被业界俗称为“国四条”的政策明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。其中,对开发商拿地的首付款要求至少50%以上。

　　2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,就促进房地产市场健康发展提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措。这个被业界俗称为“国十一条”的通知,成为了“本轮房地产调控政策的纲领性文件”。其中,二套房贷首付比例不得低于40%受到格外关注。

　　佛山房价下行空间不大

　　业界看新政下的博弈

　　国家调控政策频出欲遏制高房价通胀预期、广佛同城化等因素支撑佛山楼市

　　自去年底的中央经济工作会议召开以来，楼市新政频频出台，成了媒体争相报道的热门话题。套用摩登的说法，目前楼市已进入了一个“后新政时代”。那么，与老百姓息息相关的房价，究竟是涨还是跌呢？对于持币待购的消费者，到底何时才是出手良机？

　　银行：暂缓发放个贷引热议

　　日前，关于“银行暂缓个人房贷发放”的新闻引起各方人士关注。据有关媒体报道，今年1月份最后一周，南京、杭州、福州、广州等几个一线城市都有多家银行暂停或推迟个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完。有人指出，银行在“静待加息”。

　　记者从有关渠道获悉，佛山大多数银行目前已暂停个人住房贷款发放。据悉，当前银行均按月实行贷款额度发放，一旦超过额度就不再发放贷款。其实，此前出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》就提出，要求“加强风险防范和市场监督”，此次各大银行有意收紧银根，并不让人感到意外。

　　佛山银行界人士告诉记者，央行如果提前加息，那么个人房贷的利率也将随之提高。不难看出，银行一旦限制个人房贷，不免导致住房销售受显著影响。同时，开发商、银行和购房者三方或将形成新一轮的博弈。

　　市民：

　　购房更被动了

　　“博弈？我们购房的人很被动！在中国楼市当前的格局形态下，购房者无论在什么样的博弈里都是处在相对薄弱的地位，主动权从来不在购房者手中。”市民陈先生如是看待“博弈”中的机遇。陈先生说，去年11月他本想买下南海桂城一套三居室新房，但当时考虑到政策利好，以为楼价会有所下跌而一直观望。“一直盼到现在，那套房子的价钱有涨没跌，可见我们这些购房者的底气就比不过开发商。”陈先生表示，要是提高房贷利率，他购房的难度就更大了。

　　不过陈先生也坚持认为，房价既然是商品价格的一种，理应遵循价值规律，有涨有跌。所以他预计上半年房价还是会有所下跌，到时他就会把握时机，迅速出手购房。

　　业内：

　　房价未来稳中有涨

　　业内人士认为，市民在博弈中守候机遇，其实更应该把握政策大势。比如，政策提出要“遏制房价上涨”，这往往表示“房价上涨的势头会被遏制，但并不意味房价会下跌”。虽然近年来屡有政策出台调控楼市，但楼价受供求关系、土地成本、建设成本和宏观经济等因素影响，从长远看，未来的房价还是保持“稳中有涨”。“新政出台得再多却没有落实，终归流于形式，最终还是要看有关部门对政策的落实与否。”一业内人士认为。

　　佛山某房地产中介公司一名销售经理认为，增加结构性住房、抑制投机性购房、增加供给量，这些说法都不算新提法，实实在在可以抑制房价的，还是货币从紧政策。

　　市场反应

　　各地频现“退房潮”

　　据媒体报道，今年1月，杭州、南京等地出现退房潮。受此影响，佛山部分市民担心房价下跌亏本，也开始悄然退房。截至月中，仅禅城，房管部门就统计到有9宗退房。另据统计，截至1月20日，1月份顺德竟有365宗商品房解除合同。

　　记者从佛山各区建设局网站发现，从今年元旦开始至今，佛山各区的大部分楼盘均以销售存货、尾货为主，新增货量不多。当前商品房交易销售主要体现在南海区和顺德区。

　　佛山有退房现象但未成“潮”

　　“退房潮”迹象难道预示房价下跌？佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇认为，有些媒体夸大了佛山退房的现实情况，目前应当是“退房是有的，但没有形成潮”。他分析说，“购房者退房”有两大原因，一是“主动退”，二是“被动退”。

　　“购房者特别是投资者，如果预期楼价会往下走，以后的损失将比现在的定金还要高，那么这些人就会主动退房，撤资市场或观望局势；也有部分人是因为银行贷款迟迟不能发放，导致首付资金不足或利息过高，从而被动退房。”

　　他说，就当前佛山楼市月均8000套的销售量来看，如果退房率在0.5%左右是情理之中，而据观察，佛山当前的退房率没超过0.5%。有些区域由于投资者撤资缘故，确实出现了较大程度的退房现象，但影响不大。

　　目前佛山楼市还是处在一个供不应求的阶段，购房者若退房，那么短期内可选择的楼房会比较少。

　　未来走势

　　博弈中寻突围

　　进入后楼市新政时代，市民普遍关心的还是房价，都期望低价到来的“好日子”，以便出手购房；开发商却对房价话题比较谨慎，不轻易谈及。于是，地产商不轻易降价，市民不轻易出手买房，两者似乎均想在博弈中寻求突围。记者调查发现，不少市民对频频出台的新政并不能“读懂读透”，也有市民坦言对新政“很茫然，不知道最终执行力度如何”。对于广大购房者来说，观望是“以守为攻”，静待新政的后续举动。

　　关于楼市政策的讨论难以休止。有网友表示，“国家出台楼市政策的初衷是正确的，但问题是部分地方政府执行力度不严，让政策效应大大打了折扣”。某知名网站曾做过一个关于“房价上涨过快调查”，近四成网友认为，需要“约束地方政府政策自主性，防止地方和开发商合流推高房价”。

　　年中房价或下调

　　李华宇说，楼市对新政有一个“消化期”，开发商、银行、购房者等各方人士都比较谨慎，于是形成一轮又一轮的博弈

　　与此同时，在楼市新政夹击之下，开发商和投机投资客的日子不再像“去年那样过得滋润”，行情比较看紧。“是否调整价格，是否加快工程进度，是否买地”，这三大命题成了开发商不得不面对的“三道关卡”。

　　至于房价，李华宇认为，今年房价波动不大，佛山楼市总体稳定，价格上涨速度将比去年大大减缓。如果考虑预期通胀、楼市政策、广佛同城化等因素以及地产商的拿地成本和建筑成本，未来房价下调的可能性相当微小。

　　“根据供求关系的预期，年中或年底时段，佛山房价可能出现一定程度的下调。这也只是预测，具体情况或许有所不同。从当期博弈的局面来看，谁都很难说具体何时会降价。”李华宇谨慎地说。

　　对于持币在手的购房者来说，什么时候才是买房的良机呢？对此，李华宇建议，如果属于自住型或改善型的购房者，应该多从工作、生活等因素考虑，