提要：被中国老百姓视为“最大民生”之一的住房问题，在去年商品房销售价量齐升出现“井喷”背后，开发商又赚了个“盆满钵满”，这种“高烧不退”的暴利现象，引起了近日参加两会的代表委员的广泛质疑。全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志根据国家统计局公布的数据大概算出，2009年，中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。面对两会代表和媒体的责难，部分地产开发商却认为他们并没有赚这么多。那么，这一万亿元利润到底到哪里去了呢？

被中国老百姓视为“最大民生”之一的住房问题，在去年商品房销售价量齐升出现“井喷”背后，开发商又赚了个“盆满钵满”，这种“高烧不退”的暴利现象，引起了近日参加两会的代表委员的广泛质疑。全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志根据国家统计局公布的数据大概算出，2009年，中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。面对两会代表和媒体的责难，部分地产开发商却认为他们并没有赚这么多。那么，这一万亿元利润到底到哪里去了呢？

房价一半以上是开发商暴利

□著名房地产观察家沈晓杰

众所周知，商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于中国商品房的开发周期较长，开发商故意囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，加起来至少3年以上。

我们就以3年时间计算，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。而根据中国国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。

由于我们比较的房价是全国城镇所有的商品住房，不仅范围要比“主要城市”大得多，而且土地出让金的均价也要比“主要城市”低不少。

保守估计，全国城镇商品住房的平均土地出让金价格比“主要城市”的居住地价低三分之一。再以1.8的容积率计算（目前大多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5），分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就只有623元。全国城镇造房的建安费，我们高估为每平方米1000元（以比同期中国农村建房成本高一倍计算）。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米仅仅只有2223元（大中城市成本要比这高，但房价水平更高，利润率更大）。

国际上房地产业的利润率一般在5%上下，中国工业品制造行业的平均利润率也在这个范围。据此推论，中国的商品住房的利润率也应在5%左右（注：这点在去年全国两会上，也由中国最大的开发商之一，恒大地产许家印教授强调）。如果按照这样的利润水平，中国城镇正常的商品住房平均房价应为2334元。除此以外的房地产利润，都属暴利。

由此计算，2009年中国城镇商品住房的每平方米暴利平均就高达2666元（已扣除经济适用房因素）。它表明，在中国城镇的商品住房的房价中，一半以上（超过53%）是开发商的的暴利，暴利率高达正常房价水平的114.2%。这就是说，在市民买房的所有支出中，有一半以上是为开发商的暴利“打工”。

批评房地产商谋取暴利有偏颇

□中央党校研究室副主任周天勇

近几年,特别是2009年中国的房价为什么这样高,舆论上大部分人都指责房地产开发商,包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利,我个人认为这是有偏颇的。中国高房价的形成,主要原因是供给相对小和需求相对大,这与对住宅建设用地供应的行政和计划控制,土地供给市场的政府寡头垄断,地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政,以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。

2009年中国的房价太高,其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低,是这些体制问题的一次集中暴发。

中国的房地产经济形势,由于其内在的涨价机理,宏观调控总是处于“一放就热,价格暴涨,一控就冷,陷入低迷”的恶性循环之中。因此,2010年的房地产走势,处于两难境地,对于房地产,国家促进也不是,不促进也不是。房地产的宏观调控,与土地、财税等体制的改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。

地产暴利成为部分官员权力迷失的引线

□秦皖

房地产是不是暴利？利润有多高？对于前者答案不言自明，对于后者，我们可以从北京中坤投资集团董事长黄怒波(博客)口中窥见一斑。这位曾经梦想成为流浪诗人的地产商，在去年大连举办的夏季达沃斯年会上畅言：如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。(新华社2009年9月11日)。

古语说“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。在“利润率可能高达100%到200%”的现实语境下，有谁敢说自己心如止水，又有谁会视财富为“阿堵物”，尤其是对掌握一定权柄的官员来说，在资本主动“寻亲”，权力寻租空间较大的语境下，固守权力伦理谈何容易。

所以，禁止官员插手房地产开发经营之举值得赞许，但平抑房价，翦除地产暴利更值得期待。

一套房征收60多种税费现象不正常

□重庆市政协副主席陈万志

一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收取多少税费？据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。

更为严重的是，据抽样调查，部分项目的税费已占到房地产价格的30%—40%，税种设置繁杂、征收环节多，存在重复征税和多次收费问题，一定程度上推高了房价。

现行房地产税种设置也“轻保有、重流转”：一方面，开发流通环节的税费转移到购房者身上；另一方面，房地产保有环节税费种类较少，税负较轻，阻碍了资源优化配置，又助长了市场投机行为的滋生。“一定要尽快完善房地产税制，取消不合理收费，让房地产业尽快回归民生性！”

地产开发商

房价的65%被政府拿走

上市公司年报数据显示，包括营业税、所得税和增值税三项税收加起来，公司纳税比利润还多。

——万通地产董事长冯仑(博客)

房价的65%被政府拿走了。

——全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森

开发商赚的钱，都给银行赚利息、给政府交税了。

——华远地产董事长任志强(博客)

重庆楼市净利润率大部分都在10%以内，毛利率在20%-30%。衡量房地产开发行业是否存在暴利，与所采取的统计口径有关。如采用静态成本口径核算，也就是利润与开发商投入的自有资本之比，似乎可以表明暴利一说。如采用变动成本口径得出的成本利润率，即利润与销售成本之比，利润要低得多。

——重庆一大型房地产企业分管财务的副总裁

我现在不敢说自己是做房地产的，人家一听就会想到“黑心”、“暴利”这些字眼。

——湖北方正房地产开发有限公司董事长方正

现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，我认为有些是不对的。有关部门提出要多建廉租房、多做安居房并不现实，相反不如让有钱的人多买二手房，让他买了后作为投资，租给别人住。这样第一把老百姓分散了，第二政府把钱腾出来了。

——全国政协委员、百步亭集团董事局主席茅永红

两会代表

暴利影响社会安定和谐

地产价格之所以居高不下并能造就一批批富翁，关键在于其背后的暴利。由于暴利导致两极分化，一方面地产开发者和拥有者获取了高额利润而越来越富，另一方面城市的普通职工和居无定所的打工族因无力购房而望洋兴叹。房地产暴利问题“已到了迫切需要出重拳解决的时候了，否则会影响社会的安定与和谐。解决这个问题看起来很复杂，但我认为只要把握住三个环节，解决起来就简单了。

——全国人大代表江西省浙江企业联合会会长陈志胜

楼还是一样的楼，房价就是以每周几百元的速度往上涨。住房问题，如果只靠在市场购买商品房一条路解决，必然出现开发商一年获取上万亿元的暴利。

——全国人大代表黑新雯

国际上房地产业的利润率一般在5%上下，而我国房地产行业的利润率在30%以上，完全是暴利行业。

——全国政协委员西南大学文学院院长刘明华

上一轮海南房地产泡沫的时候，我正好在海南工作，目睹了楼市从疯涨到泡沫破灭的全过程，非常触目惊心！我们不能在同一个地方再次跌倒，这一轮的房价上涨还是有很多盲目的、非理性的因素在里面。

——全国人大代表上海富申国有资产评估公司董事长兼总经理樊芸