《物权法》解读
编者按
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）已于2007年10月1日起正式实施。作为规范民事财产关系的基本法律，《物权法》的颁布实施对于明确物的归属、发挥物的效用，平等保护广大人民群众物质财产利益，构建和谐社会将产生重大而深远的影响。
当事人设立、转让、变更、消灭物权，均可能涉及第三人的利益，因此，出于保护第三人合法权益，维护交易安全的需要，《物权法》规定了物权的公示制度。在物权的公示方法中，最重要的即为不动产登记制度。对此，《物权法》就不动产统一登记原则、不动产登记的效力、登记机构的职责、登记资料的查询复制、更正登记、异议登记、预告登记以及登记错误责任等重要内容做了明确规定，建立、健全了不动产登记法律制度。
从本期开始，本报就《物权法》中涉及的几种具体登记制度及根据《物权法》对原有的几种登记制度做一简要介绍。需说明的是，解读内容仅代表作者个人观点，供读者参考。
一、预告登记
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
本条就是关于预告登记制度的规定，但该规定只是原则性规定，尚未明确如何进行预告登记以及预告登记的具体适用范围等等。预告登记的目的与作用根据《物权法》第二十条的规定，预告登记是指当事人为了保障将来实现物权，按约定向不动产登记机构申请的不动产物权请求权的登记。预告登记的是物权请求权，而不是现实的物权，但《物权法》赋予这种物权请求权以物权的效力。这种效力体现在预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这实际上赋予了预告登记具有限制现实登记的不动产权利人处分其不动产权利的作用，其目的是保障预告登记权利人将来实现物权。预告登记与其他不动产登记相比，预告登记不发生物权变动效力，其他登记除法律另有规定外发生物权变动效力。
预告登记的适用范围
根据《物权法》第二十条的规定，预告登记的适用范围有以下两种情形：（一）当事人签订买卖房屋协议，包括房屋所有权买卖合同，预售商品房买卖合同。（二）当事人签订其他不动产物权协议，如当事人签订不动产抵押合同。对于第二种情形争议较大，其争议的焦点在于“其他不动产物权协议”的范围。有些地方性法规把在建建筑物抵押登记（包括预售商品房抵押登记）列为预告登记范畴，其主要原因在于上述不动产没有进行登记，没有取得不动产物权。
如果将上述不动产仅仅列为预告登记范畴，那么当事人申请预告登记的是上述不动产抵押权的请求权，而不是抵押权。而事实上目前上述不动产的抵押登记是按照《担保法》的规定进行的，它们发生物权变动的效力，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权就上述不动产优先受偿。这种优先受偿的效力已被司法实践所认可，如最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。”对此，《物权法》第一百八十条也做了相应的规定即“正在建造的建筑物可以抵押”。
因此，在建建筑物（包括预售商品房抵押登记）既可以根据《物权法》第二十条的规定办理抵押权预告登记，又可以根据《物权法》第一百八十条的规定办理抵押权登记。二者的主要区别在于前者不发生物权变动的效力，后者发生物权变动的效力，除此之外，二者在申请登记的目的、登记程序、登记条件等方面也有所不同。
预告登记的条件
根据《物权法》第二十条的规定，预告登记的条件是：（一）当事人已签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；（二）当事人已签订预告登记的约定，该约定既可以体现在买卖房屋或者其他不动产物权的协议中，也可以另行签订。除此之外，根据其他法律、法规规定预告登记还应具备其他条件如预售商品房买卖合同已经备案的，申请预告登记的事项应与合同备案的事项一致等。申请预告登记的事项不同，其登记条件也不相同。
预告登记失效
根据《物权法》第二十条的规定，预告登记失效有两个条件：（一）债权消灭。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议是预告登记的前提条件，当上述协议因履行完毕、解除或被判无效等原因致使债权消灭时，预告登记因此失去前提条件，其存在也就没有必要。（二）自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请不动产登记。这是法律对预告登记失效条件的规定。预告登记失效在不动产登记中的体现就是登记机构在不动产登记簿上注销预告登记。但上述条件是预告登记失效的条件，不是注销预告登记的条件，登记机构只能根据法律、行政法规规定的注销预告登记的条件而不能根据预告登记效力灭失的条件办理注销预告登记，因为登记机构对预告登记失效的条件难以做出判断。