2007年，留意成都楼市的人可以看到这样一个流行词———楼王，许多高档楼盘都特别为“楼王”进行了单独的宣传。难道真的如李成儒在《大腕》中所言：“愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千！”
现象
2007“楼王”频出
早在2006年年底，成都楼市就已传出有开发商将大肆包装“楼王”概念的风声，今年春节过后，社区楼王果然在市场上频繁亮相：上半年，龙湖·晶蓝半岛推出了占据中央景观、拥有立体式创意户型的楼王大户型，蓝光地产推出凯丽滨江后期“珍藏楼王”；下半年，中航·云岭高尔夫别墅推出20幢千万级“楼王”，鹭岛国际社区推出总价逾600万元、全精装修的四季水晶公寓，号称“成都公寓楼王”；此后，仁和春天大道推出南区超高层面对江安河道的“楼王”，珠江国际花园推出二期“湖畔盛景楼王”组团……而在记者所能调查到的社区楼王表上，还有比华利国际城、天合·凯旋城等楼盘将在今年内推出他们占据稀缺景观资源的楼王，且价格将与目前在售的产品拉开档次。 [相关阅读：]
这预示着，成都楼市的“楼王”大战已经打响，并有愈演愈烈之势，社区楼王注定将成为2007成都楼市的一个关注焦点。
“楼王”变身记
“楼王”概念源自上世纪90年代的香港，当时，所谓“楼王”是指公寓塔楼顶层最大面积也是标价最贵的那一两种户型。之后，随着房地产市场的发展，楼王的概念有了新的解释，它被看作是社区里所有楼座之楼王，而非单体楼座之屋王或户王，而这一概念也被引入了上海、深圳、广州等东部沿海城市。
业内人士认为，事实上在成都近两年也有一些别墅楼盘提出过“楼王”概念，意为该别墅楼盘中最贵、占据资源最佳的一幢或数幢，如去年迎宾大道一号推出的两栋价格达2500万元的天价别墅等。
与此相比，今年备受关注的“楼王”则要平民化得多，在很多大盘中几乎都能找到“楼王”。也就是说，目前成都在售楼盘中，有规模、有特色、有规划的楼盘中几乎均有“楼王”。从这个角度说，频现于今年楼市的社区楼王已经不再高不可攀，开始走向平民化，让更多人都有购买楼王的能力，“个个楼盘都有楼王”的现状将在一定程度上改变人们的置业观念。
成因 “楼王”是利润驱动使然
林珊是城南一家楼盘的置业顾问，她对记者说，她所销售的楼盘前后期策略大相径庭，前期为了追求快速的资金回笼，价格甚至略低于周边的一些二手房，在实现一、二期的快速销售后，三期景观最好的一个组团价格飙升，实现了公司最初制订的利润计划。
记者发现，像林珊所服务的这家开发商的做法在目前的成都楼市不在少数，有些楼盘尽管最后推出的“楼王”产品的户型、公共资源占有率都与前期产品相差无几，但是通过适当的广告包装，价格几乎翻倍。
有专家认为，目前在成都楼市，大部分所谓的楼王只能是纯粹的相对概念。也就是说，其所谓“王”者，通常只是相对社区内其他楼座拥有更多社区景观，而其本身在设计和用材上并不一定有突出的优点，并不具备真正的“王者”风范，而只是为实现开发商利润最大化的目标服务。
内因:
稀缺资源、购房群体
一位在城西开发楼盘，且准备推出“楼王”的开发商认为，“楼王”的界定是难以规范化的，一般来说，占据楼盘相对稀缺资源，且面对的购房者群体收入较高的产品，应该被看作这个楼盘的“楼王”。“楼王”概念的诞生实际上是“资源倾斜”的一种典型表现：“楼王”在社区中占据着最好的景观地段、最好的配套设施、最好的户型比配等，因此在产品设计上，开发商都会更加注重创新和设计。像一些河景楼盘(如珠江国际花园、仁和春天大道)，其“楼王”单位位于一线河景位置，商家将这些单位设计成南北通透型户型，再增加入户花园、空中花园等设计，目的是让这些产品占有更多优势资源。
再比如一些产品(如晶蓝半岛)，因为在其地理位置上能够望到城市相对稀缺的自然景观，所以被设计成为“楼王”产品，要么是正南北向的大户型，要么是东南向的平层大户型，或空中别墅、类别墅等户型，以显示户型的独特个性。他说，事实上，“楼王”概念也是开发商为了迎合较高层消费者的营销手法，而不应该被完全看作产品定位。
据了解，楼王与普通住宅的价差大致会在1000-3000元／平方米左右。但是对开发商来说，楼王的推广比较省力。借用《大腕》电影里的一句台词：“愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千！”
外因:别墅受限“楼王”补缺
楼王的集中出现，除本身品质提高这一内因外，还与一项房地产政策外因有很大关系，那就是别墅用地禁批政策。
近年来，明令禁止各地方政府审批新的别墅用地，而这意味着，别墅这一豪宅形式将不会有新的产品推出，消费者也因此少了一种豪宅居住的选择。相对应的是，成都（包括各近郊区市县）的经济近年大幅度发展，人们的购买能力增强，对豪宅的需求也越来越大。
在这一背景下，作为豪宅的一种形式，楼王很自然地就成了别墅缺位留下的豪宅市场空白的补充。同时，受政府90／70新政的影响，现代的普通住宅社区不可能把每栋楼都打造成豪宅，楼王就承载了在一个普通社区里开发豪宅以满足消费者需求的历史使命，其集中在2007年遍地开花也就成了一种必然。
不可否认的另一因素是，这两年间，作为社区里占据各种优势的某一两栋楼，其价格在一定程度上更是接近城市范围内的天价。仅凭产品本身的价值，虽然有市场需求，但其销售很可能会遭遇些困难，因此，赋予其“楼王”二字，使其具备附加的文化内涵价值、成为一种身份的标志。也有专家指出，开发商要卖“楼王”，获取高额利润，从商业的角度无可厚非。但是，作为专业的产品制造者，不能空玩概念，而要把真实的产品差距导入进去；此外，作为住宅，“楼王”还应该被赋予一些附加值，比如更为细节化的服务、更为优质的物业管理等。