下手请谨慎
北京一个长期作房地产投资的朋友来电：“近期暂时别买房！据‘上面’的可靠消息，有更凶猛的政策要出台了！”虽然政策出口无从查证，但看得出，人心显然已经有点慌了。
进入10月，北京多个项目销售量放缓，个别项目出现滞销的情况，有的楼盘开盘月余未签约一套；深圳，房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月下降了26.39%；上海，10月上旬，部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；成都，10月住宅销售9591套，销售总量比9月下降35.2%……
观望，已经成了一种明确的态度。一系列针对楼市的政策风暴，一夜之间改变了投资者对后势看涨的预期。尽管很多开发商不屑：观望只是暂时的。但是，没人敢忽略观望可能带来一些市场的变数。
股市中著名的“二八现象”——飘红的股票往往只有两成，八成的股票会在红盘的掩盖下“绿意盈盈”，也会在楼市中得到翻版。左右未来楼市的，只属于20％的蓝筹企业；决定未来房价的，在于20％的楼盘。上半年“阿猫阿狗都赚钱，大盘小盘渣渣盘统统看涨”，这种混乱将在这轮观望中实现价值还原。
小打小闹，还指望靠按揭购房的投资者，那么听北京朋友的“暂时别买房”，因为你将要玩不起了；大款级别，有充裕现金的投资者，请擦亮眼睛谨慎购买。根据价值投资的原则，出路有两条：一条是从“八”里面寻找新的“二”；另一条，抓住机会换大盘蓝筹股。
疯狂楼市急刹车
10月27日，南延线某楼盘第二期三批次开盘。前几次开盘热闹的场面还让人记忆犹新：即便下雨也是人潮涌动，销售现场前前后后都是争着要买房子的人，没有选到房的在现场哭闹着不肯罢休。而这一次，除了听闻有活动而到来的老业主外，现场的买房人稀稀拉拉散布着，当天开出的168套仅仅卖出了21套，售楼部里好不冷清。
自从十一之后，疯狂的楼市就遭遇了政策的再一轮空降。前几个月高速转动的车轮像突然来了一个急刹，虽然惯性作用还在滑动，但速度明显缓了下来。
国庆大假之后，经历了5天秋季房交会，原本正该进入购房者选定签单的阶段，但楼市却迎来了今年罕见的观望期。
武侯大道某以90平方米以下户型为主力产品的项目接连接到准业主退订金的要求；
深圳某集团公司在蓉的第六个项目自十月中旬以来不断接到客户的退房要求；
南延线某项目售楼部现场到访量急剧减少20％；
前几个月不论大盘小盘普遍上演的开盘当天销售80％以上的神话不复上演，有楼盘开盘后不但没有暂停宣传计划，反而在大街小巷变本加厉地投放广告促销；
……
这些都只是我们窥得的楼市一斑。
然而十月份确实静了下来。这一点从房交会后的商品房成交量也能看出来。10月成都住宅销售9591套，合计94.595063万平方米，销售总量相比9月下降35.2%；10月成都商业销售228套，合计3.582891万平方米，相比 9月下降38.2%。成都楼市，与季节一起步入了更加理性的冬天。
开发商：中气不足的乐观?
也许如同某业内人士所言，10月是历年来市场调整的时候，有所放缓也属正常。上个月开盘的楼盘明显有所减少，但价格却没有丝毫松动：仁和春天大道的电梯公寓售价8000～10000元/平米，育才竹岛电梯公寓均价7100元/平米，金域蓝湾电梯公寓均价万元以上，集英岭均价6900元/平米，富丽东方均价5250元/平米……不过，这些项目的近期销售情形则是有人欢喜有人愁。
丽都花园城策划部主管李昕认为，只要现在开发商“刚”得起，都不降低房价，政策就不能对开发商有太大影响。持这种观点的开发商不在少数，因此“捂盘”暂时不卖房子的现象有可能在未来一段时间里出现，特别是那些在上半年已经赚得盆满钵满的项目更是如此，他们有实力来耗。
不过，说比做要容易得多。尤其是对于某些打快仗，要求迅速回笼资金的开发商而言，也许受到的影响要大得多。“比如蓝光或者正成，他们就是这类型的企业。”一位不愿意透露姓名的营销总监这样认为。
因此“价增量缩”的趋势比较明显，“比如蓝光的富丽花城和龙湖三千里，5月推出五六百套房源往往能够在一两天内销售告罄，而现在每个批次推出的仅有200套左右，还需要相当的周期来消化。”红星国际推广总监冯珏说，“不过开发商持续涨价会对消费市场造成误导，使购房者以为整个市场还在高速运转。”
今年你还买房吗？
对很多购房者来说，将首付提高四成并不可怕，但伴随而来利率的增长则让人不由驻足观望。银行对购房贷款的严格限制更是打击了许多购房者，甚至首次置业者的热情。
在媒体工作的叶女士本来打算购置一套别墅，从8月以来她已经关注过了许多项目，正当她刚刚圈定出两个目标楼盘准备下手，对二次贷款购房的政策就出来了。她本身是一个不动产投资大户，名下的物业不少，但曾经有过一次贷款纪录，虽然很早就提前还清了贷款，但仍然属于政策限制的范围。“首付几成都不重要，但是利率要平白增加那么多我是不情愿的。现在我一时拿不出那么多现金，只有贷款，既然这样我宁愿放弃。”虽然经过两三个月的打探，叶女士仍然果断的“割爱”，并迅速地将这笔资金买成了基金。
而前段时间被高涨不断的房价吓到的小吴，临时决定要离别多年来不为买房所动，优哉优哉了好长一阵子的租房生涯，投入房奴一族。刚选好房交了首付，按揭还没办下来，就“幸运”的碰上了政策来袭。银行突然加大了对贷款购房的监管限制，小吴按揭迟迟办不下来，差点面临违约赔款的危险。他逢人便说，买啥子房，又贵又麻烦！
政策打压了投机者，打击了投资者，也吓唬了自住者。购房者从疯狂中清醒过来，不再蜂拥而上地抢房子，观望休息成为楼市的新一轮迹象。
调查：一半人说忍一忍
购房者真的很累。上半年还悠着不慌说再看看，下半年就被汹涌的态势逼得稳不住了，好容易下定决心签“卖身契”，还没晃过神，就遇上了银行要端架子。习惯于抱团取暖的购房者，在看到别人停下的脚步后，今年还买房吗？
王晓林（三次置业者）：我买房都是一次性付款，有啥子呢，该买就买，不买房子又买啥子呢？
娄云（二次置业者）：幸好我的按揭在这次政策前办下来了，不然我肯定要考虑退房。
宋文华（拥有四处房产）：我本来希望今年内能买一套别墅，但是贷款要承担这么高的成本，除非我卖掉手上两处房产，否则是不可能买了。
梁飞飞（首次置业者）：我现在最后悔的就是上半年没把房子买了，后来看见房价涨得那么凶，只能把它看到。现在更不打算买了，再看看嘛，万一房价要降喃？
房价 卖方说了不算？
如果告诉你，我们生活的城市目前有1200个工地同时在建，你首先会想到什么？——1200个工地制造出来的噪音、粉尘，还有产生的建筑垃圾……但摆在眼前最现实的问题是，这1200个工地将在今年推出的3000万平方米体量的房屋需要多少购买力来消化？
供需关系或将变化
去年也是成都房地产快速发展的一年，全年主城区商品房供应面积达到了1191.33万平米，而3000万是这个数字的2.5倍。很难想象，成都市每一年要消化如此大体量的商品房，并且呈几倍递增的态势。和以往的经验相比，不论从涨幅、开工量，还是投入资金来看，今年都毫无疑问是一个过度发达的年份。
今年春天，成都房地产市场还比较正常，三环以内均价在4600元/平方米左右。到了夏季，突然就呈现出疯狂的态势，并且类似股市中的“二八现象”分化严重。少数新开大盘占据市场20％的份额，却吸收了市场80％的资金。“因为大盘开发周期长，未来肯定会有相当的价格拉升期，保证投资回报，就相当于股市中的打新股，所以大家都来抱团取暖。”红星国际推广总监冯珏分析道。
虽然前一阵呈现的态势是只要是房子都好卖，但随着下半年商品房的进一步放量，加上大盘对市场的持续占有，可能会有很多中小楼盘出现供大于求的现象，除非在价格上特别有优势。不过，供应在某一阶段突然大了一下，市场消化不下也是很正常的情况。供需关系是否根本发生变化，还要看双方后续对市场的判断和把握。
政策来袭，还是疲于应对
“现在楼市发展是有点过猛，国家不可能不出手干预。但是国六条、国八条都出台了，不也没有什么影响吗？”远大地产营销总监王鑫认为，近几年不断有政策调控，但都没能真正挡住房地产汹涌的发展势头。这一波政策，会不会也只是掀起一时的波澜？
有相当一部分观点认为，这一波调控主要是加大了银行方的限制，提高了贷款的门槛，但并不是抑制房价的杀手锏。如果有一天取消按揭购房了，或者将首付增加到七成，或是将贷款限制锁定在购买第一套住房了，才是真正对付房价的杀手锏。
“现在的土地市场还处于博弈阶段，一方面是中央和商业银行，另一方面则是地方政府和外来私募基金。”冯珏说。但是，中央要控制房价的决心是肯定的，政策一波一波的来，光是央行加息今年就已经是第五次了。各种政策轮番轰炸，各种压力集中降临到购房人身上，风险也相伴增加。
而最近传闻盛起的物业税也被看成了调控房地产行业的“保留节目”，甚至不少目前仍保持乐观态度的开发商也表示它的实施将真正打压房价。
投资渐入垄断时代
如果你只有20万，也许会被二套房贷款的政策吓跑；但如果你有200万，尽管一次性付款买第二套房投资好了，政策对你不会有丝毫影响。
很多购房者都是依靠向银行贷款来实现购房，真正依靠自己真实力量的占很少数。银行提高了贷款门槛，打击了投机者，也吓跑了一部分投资者，那些仍然留在房产市场的，是真正有实力的投资者。
今年房交会单套成交面积在增加，说明了少数对价格敏感度不高的投资者占据了绝大多数。从70平方米到90平方米，一方面房屋面积提升，一方面总价也在提升，投资结构正在发生变化，从大众观望，到小众购买，投资渐渐步入垄断时代，也就是“寡投时代”。
“就像九龙仓刚刚推出的时代豪庭，平均接近10000元/平方米的价格还是卖得很好，因为它瞄准的就是全国范围内的高端客户，几乎都是投资者为主。自住为主的物业受到政策的影响就很大。”冯珏说，“一旦需求通过银行杠杆预支高端物业的行为得到遏制，住房的真实需求就显现出来了。”
看空看多 观点交锋
看空派：楼市盛景不再
1、成都楼市已经出现过度发达状态，如果不在预期内做出有效调整，将会出现目前深圳楼市已经发生的现象。
2、政策调控不断，下半年预计还将有猛料，后市难以看清。
3、开发商抓紧推盘，中小开发商更加艰难。
4、年内成都楼盘供应激增，这几年的期房将在08、09年房集中获得产权，进入二手房流通市场，降将从二手房开始体现。
VS
看多派：雷声大于雨点
1、缓冲是暂时的，是在蓄积更强的力量。
2、经济学家认为，中国正在进行空前的城市化建设，每年有2000万人从农民成为市民，土地增值是必然的，房地产业还将持续繁荣至少10年。
3、政策也只是在试水，不要杞人忧天。
4、市场适当冷一冷也好，这样反而更能体现好产品的价值，也体现好的房产策划人素质。
全国各大城市遭遇“新政”
深圳新房成交量降八成 ：虽然目前深圳的楼价并未出现整体下跌，但豪宅市场却“春江水暖鸭先知”。10月份前半个月，深圳新房均价较9月份有10%左右的降幅。
上海近七成客户表示推迟购房计划：上海10月以来新房销售量锐减，更有“退房潮”涌现楼市。超过半数的购房者在银行要求的基础上进一步增加首付，以避免过高的利息支出。
北京投资者神经紧绷：有奥运利好支撑的北京楼市虽未因新政发生重大振荡，却也有不少投资者在对新盘保守观望的同时抛售持有物业。
南昌楼市持续下滑：南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近30%。
8大绝招教你操盘当前楼市
股神巴菲特说：在别人贪婪的时候要恐惧，在别人恐惧的时候要贪婪。在楼市陷入观望的时候，有一种声音很响亮：别人观望的时候，正是下手之时。
还有一种判断：“只要房地产增值比例大于CPI（居民消费价格指数）增幅，那么，投资房地产始终是保值增值的。”一个人如何跑赢千里马？答案是，没有人能跑得过，除非骑在马背上。买房就像炒股一样，就如同骑在急剧上升的资产价格的马背上。这也是为了避免财富像冰棍一样化掉的少有的途径之一。
如果你对以上观点深信不疑，那么，本刊隆重推出“当前楼市投资策略”以供参考。
一、买高、买低、不买中
成都缺乏真正的高端物业，缺少城市精品服务公寓，高端物业随城市的发展，向上的空间更大。特别是城市核心地段的高端物业，价格可以无限被挖掘。
买低，是指买高成长区域的低价格产品。这种物业自身的品质不是最关键的增值要素，关键是要在成长性的区域，就能“狂吃区域价值”。
中档物业往往比较“淡”，既不会像高端楼盘一样领涨，又不会像低端物业一样补涨。
二、要么城市中心 要么城市边缘
比较目前市中心的物业价格，贵的一般在10000元/平方米左右，普通的价格6000－8000元/平方米，与非市中心楼盘价格差距不大。按照成都的经济指标、市政建设等评判，成都的“城市中心区价值掉队”，因此，市中心物业还具有较强升值性。虽然总价高抬高了投资门槛，但市中心物业投资回报可以持续稳定。
对于短线投资者而言，建议买城市边缘亟待改变的区域楼盘。这种楼盘租金涨幅抵不上市中心，但售价涨幅在短期内可能更大。
三、北边不买大 南边不买小
城北和新城南仍然是成都投资的热点区域：一个是价值洼地补涨空间巨大；一个是正在兴起的高档居住新区。北边应选择实用型户型，总价低，容易转手；南门则要选择舒适型的中大户型，因为南门特别是南沿线集中了高端产品，将吸引改善型居住人群。
城南区域楼盘价格已经涨到一定高度，户型偏大，投资门槛较高，但投资成长性持续稳定。城北蓄积了强大的能量，但受土地供应、物流集散地等因素制约，城北楼市引爆的时间还难以确定。
四、资源型或超人气物业
资源型物业，如拥有不可重复的人文或自然资源；超人气物业，如市中心或传统老社区，人来人往，人气极强，它的保值性会持续增加。综合考虑“品质＋地段”，位置、自身的品质决定了物业的投资回报。
有两个典型的楼盘可作借鉴和参考：粼江峰阁、仁和春天大道。一个拥有市区成熟地段，高档次住宅产品、精品装修、物业配套、后期维护；一个拥有得天独厚的江安河自然景观。
五、商务空间
商务功能的物业租金较高，投资性强。除了一些甲级高端写字楼，目前，价值被低估的写字楼也是较好的投资选择：市区90年代以后的，每平方米租金在30元－40元左右；同一地段价格较低的。可以留意拍卖公司拍出的一些写字楼，有的价格只有3000元/平方米，面积500－600平方米。
六、独栋、大联排、双联排
别墅受用地和规划的限制，已经成为一种稀缺产品，拥有更稳定的增值。特别是独栋、大面积的联排、双联排的近郊别墅、风景区别墅，供应将越来越少，而需求却在不断扩大。现在投资这样的别墅产品，无论是从居住价值还是投资价值而言，在未来市场都是奇货可居的。
七、长线买中大户型
“90平方米占70％”政策之后，90平方米以下的小户型供给增加很快，供求关系可能会降低小户型的增值性。建议有资金实力者中长线投资选择中大户型。另外，新城南区域内可适当投资舒适型两房户型，因为现有楼盘过分追求160平方米以上的大户型，而两房户型偏少，成现以后将会比较“吃香”。以神仙树为例，目前神仙树二手房市场两房比三房单价贵1000元/平方米。
八、付款方式首选按揭
对于具备经济能力投资置业者而言，按揭比一次性付款更优。虽然有银行加息和二套房以上利率上浮的压力，但比起物业增值而言影响仍比较微弱。对于收入来源稳定，并且希望通过各种投资、理财渠道使资本增值，能承担一定的风险的人群，可以选择按揭贷款置业，手中闲置的资金可以投资股票、基金等进行资本增值。
（观点供应：尺度地产总经理任强、易居中国成都副总金兰、21世纪不动产成都区域副总经理贺阳、戴德梁行华南区综合住宅服务部高级经理侯峰、红星国际推广总监冯珏）
投资风险
物业税步步逼近：今年10月中旬，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。北京、辽宁等10个省市已经开始进行房地产模拟评税试点，明年即将转为实际运行。物业税一旦执行，不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的可能。这将是房产投资者不得不考虑的问题。
政策打压房产投机投资：在十七大期间，建设部副部长仇保兴表示，中国政府有能力解决房价上涨较快的问题，要着力控制投机性的住房需求。建设部首次提出控制投机房产，这与过去的稳定房价的提法明显有所不同，可见中央对此次宏观调控的决心。
加息的步伐没有停止：年内央行已经累计五次加息，并且步伐还将持续，会让一部分投资者陷入风险的泥潭。
买卖点睛
“开发商对政策调控片面乐观。如果房价涨幅继续增高，肯定会有更严的政策出台。从投资角度出发，建议短期内购房者继续观望。”
张剑：投资住宅 适当调整结构
目前，市场走势不是很明朗。开发商对政策调控片面乐观，低估了政府对普通住宅调控的决心。政府正在观察“9.27政策”的效果，如果房价涨幅继续增高，肯定会有更严的政策出台。从投资角度出发，建议短期内购房者继续观望。
建议一：普通住宅——抛售
由于住房是带有社会保障性质的物业，政府不希望住宅价格持续大幅上涨。房地产业宏观调控集中在住房领域，下一步调控，住宅也是首当其冲的对象。住房投资的风险已经在加大，投资成本上升，收益在下降。
因此，建议持有多套普通住宅的投资者可以适当抛售，根据自身经济能力选择一些其他物业。比如小商铺、办公楼等，特别是一些面积在200平方米左右的写字楼，价格与高端住宅差不多，但从流通环节，没有征收五年以内房产转让5.5%营业税的规定，投资成本就比住宅低。从长期来看，写字楼的未来潜力会比较大。
建议二：区位较好物业——持有
区位较好的物业、比较高端的物业，建议持有。因为政策调控，对高端物业影响不会那么大，区位较好的物业房价的支撑强度也相对大。即便在可能出现风险的情况下，高端物业、好区位的房产可以保障稳定的收益率。
建议三：“透支物业”——出手
有观点提出，一些位置相对不处于传统核心区的住宅产品，其资产升值幅度也已经达到高位，抛盘及时变现是最安全的选择。套现成功后，以高出1/3倍的价格收购位于城区黄金地段的住宅资产。
这个思路是正确的，但是成都城市面积本来就不大，核心区和非核心区划分有难度。在近两年整个房价持续上涨的过程中，不排除有个别物业房价涨幅有透支，这种“透支物业”可以出手，但要综合考虑换置成本。（编辑：蜀狂）