今年城中出让地块中最具含金量的成百地块将今日摘牌（挂牌出让结束）。这块土地的最终成交结果，牵动着业界众多商家的“神经”，有关该地块的成交价格，市场上出现了很多版本，本报将几家比较有代表性公司的预测结果进行公布，希望对参与地块竞争的商家有所帮助。
中原地产：约4800万元/亩
楼面地价在9000元/平方米左右春熙路商圈商业新地标竞争者100%地产巨头
中原地产认为，早在拆迁前成北百货大楼就有几家公司在做该地块的项目策划，有的甚至在3年前（2005年初，锦江政府曾到香港做过土地推荐会）就开始做准备工作。7月初，就有相关工作人员表示已经有来自中国香港、台湾地区以及日本等国的10多家大公司、实力财团对此项目表达了浓厚的兴趣。
该宗地净面积82.2856亩，容积率不超过8.0，建筑高度不小于150米,包括屋面所有设备、设施不得超过航空限高159米（绝对高程659米），建筑密度不超过65%，规划用途为公共设施用地，挂牌底价2000万元，总价16.46亿元。
从地块位置看，项目建成后春熙路和红星路两大商业步行街将全面形成，成为一个以春熙路、大慈寺为中心，沿总府路、东大街两条线，融合春熙商圈和大慈寺历史文化保护区的商业、旅游片区，在拥有繁华商业的同时，还兼有历史文化的沉积，地块口岸俱佳；从规划容积率、建筑高度和建筑密度分析，该地块可开发总面积接近50万平米左右。其中住宅面积不得超过15%，约7.5万平米，商业和写字楼不少于60%，约30万平方米，规划酒店不得少于总建筑面积的15%，而且必须按五星级酒店建设，即不少于7.5万平方米，其建筑规模可见一斑。参考地块北面的甲级写字楼时代广场，该项目占地13亩，建筑规模10.55万平方米，目前售价约10000万/平方米，与其相比，成百地块项目未来必成为春熙商圈的标志性建筑，同时具大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐场所等于一身的超级综合性商业项目，并将是中国西部最大的商业项目，真正成为春熙路商圈的商业地标。
据出让书要求，买家得地后，须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用，也就是说，拿地费用加上建筑费用等一切开支，仅以挂牌低价为地价成本计算就需50亿以上，而且项目建设周期长，成都本土开发企业具有这种超大型项目运作能力的较少。从7月20日香港信和以41.5亿夺地成功就可以看出成都本土企业在资金方面的劣势及港资对成都的兴趣浓厚。据可靠消息对该地块密切关注的有仁恒置地、和记黄埔、九龙仓、华人置业、太古地产、恒隆、新光三越、丸江等国内外上市地产巨头。从他们的融资实力看，投资100多亿做这个项目是完全有可能的。结合最近成都土地拍卖的几场拍卖现场竞价情况及8月温江花博会挂牌结果，预计该地块的成交单价将在4800万/亩左右，楼面地价在9000元/平方米左右。
星彦地产：4600万元/亩
项目收益率在8%以上可以实现71亿元的收入
红星路广场地块将于今日成交，根据地块优越的区域位置及项目规模，将吸引国内外的地产大鳄，将掀起一场地产夺地大战。可以相信其天价的成交纪录，届时将成都地产市场的一个里程碑。星彦地产根据地块特性及市场状况对该地块作如下测算：
总建筑面积：438859平方米，物业组合为商业131657平方米，占30%；办公131657平方米，占30%；酒店65829平方米，15%；住宅：109715平方米，占25%。
经测算，项目的报规报建费、建安成本以及营销费用和财务费用等将约32亿元。根据目前市场上各类物业的销售价格情况及各类物业的涨幅趋势，预测在物业全部销售的情况下，可以实现可以实现71亿元的收入。
若项目收益率在8%时，地价在4700万元/亩，总地价将超过40亿元。若收益要达到10%-15%，其土地价格约在4200-4500万元/亩。
考虑到多家大公司竞拍，且最近房价上涨很快：该块地成交价可能在4600万元/亩左右。
尺度地产：4329万元/亩
住宅接近9000元预期销售利润为总收益的15%
成都尺度地产分析认为，根据该地块规划条件，将修建商业、办公、酒店以及住宅，按照规划条件，商业和办公各占30%，酒店20%，住宅20%比例计算。
根据规划条件，地块住宅、酒店、办公物业以高层为主，大型商业则包括多层物业形态。建安成本按2200元/平方米预测；总开发体量约为438856平米；预期销售价格（住宅8745元/平方米，办公及酒店9016元/平方米，商业整体均价25000元/平方米）
尺度地产分析认为，保守估计预期销售利润为总收益的15%，营销成本为总收益的10%。基于拟定条件的土地价格分析，总收益 ：3，037，341，992元 ； 建 筑 成 本 ：965，483，200元；营销成本：603，734，199元；预期利润：905，601，299元；土地成本：3，562，523，294元；土地单价：4329万元/亩。(注：开发商自有资金,未考虑融资成本)
易居地产：约3000万元/亩
成交总价预计不超过25亿预计可实现销售额约80亿元
该地块位于大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的红星路广场地块，净用地面积为82.2856亩。公告中对该地块的规划设计条件进行了公布，该地块上将修建商业、写字楼、酒店等不同形态的商业建筑物。该地块的净用地挂牌起始价为每亩2000万元。
成都易居地产研究所分析认为，按规划：商业30%、酒店15%、住宅15%、办公30%、车库、管理用房及其他10%；预计可实现销售额：约80亿元；成本：建造成本（不含土地）+税金等=40亿元；按毛利润20%预测，此地块成交总价预计不超过25亿，成交单价约3000万/亩左右。
根据07年成都市城中地区土地拍卖会，所成交土地单价均在2000万/亩以下。至07年7月，成都土地拍卖进入高峰时期，本地、外地开发商将土地拍卖会变成了另一个竞争“战场”，土地成交单价创下一个又一个的新高。 新闻工作室文强李晖姜军
地块资料
成百地块位于锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，即成北百货大楼用地，成都第一百货大楼在7月5日被拆除，时隔2月，9月6日其所在地块开始挂牌出让。宗地位置：锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西 （红星路广场地块）；建筑高度：主体建筑高度不小于150米,包括屋面所有设备、设施不得超过航空限高159米（绝对高程659米）；容积率：整体≤8.0（其中：商业和办公建筑面积不小于60%；且商业不小于30%；酒店建筑面积不小于15%；可兼容的住宅不大于20%）建筑密度≤65%土地用途 商业用地净用地面积：54857.04平方米；占地面积：82.2856亩。