以聂梅生、潘石屹为首的“寡头效应已经形成”一方观点，与王石、冯仑为首的“寡头并不存在”的观点，在多个场合及媒体短兵相接。
《楼市》独家专访多位政府官员、专家学者、开发商，深入探讨房地产市场究竟是否存在“地产寡头”？透过“地产寡头”纷争的背后，是否要对放任上市公司抢地不仅抬高地价、房价，催生经济泡沫的行为进行反思？
阻止开发商恶性囤地、防止“地产寡头”危害，需土地政策、金融政策等联合调控。当前，上市房企疯狂囤地与国土资源部严限开发商囤地正处于博弈的关键时期，通过“地产寡头”存无之辩，在房地产发展面临拐点时期，综合各方有建设性的意见，推动房地产行业朝良性发展，此为最大意义所在。
第一篇 “地产寡头”暗潮涌动
第二篇 “地产寡头”形成之祸
第三篇 阻击“囤地门”
第四篇 “地产寡头”黑白对辩
第一篇：不上市即退市 “地产寡头”现身
（《楼市》杂志独家报道）就在近日王石“非垄断论”引发业内争论不休之时，170家上市房企市场集中度已达30%。房地产企业仍在加速新一轮的扩张、重组和转让。
一向受人尊崇的地产“带头大哥”王石在11月陷入了来自各方“争议”的漩涡，包括媒体、专家甚至同行。而引起舆论哗然的源头正是王石在10月29日“人居建筑与可持续发展论坛”发表的一席言论：万科坚决不囤地、不捂盘，房地产行业现在问题是过于分散，集中度不够，不存在垄断。
“一石激起千层浪”，或许没有这一激，王石言论依然被众多“将信将疑”的依附者奉为经典，然而这一“石”不是指“王石”，而是地产评论专家蔡鸿岩在其博客上发表了《王石得了便宜还卖乖》一文，一时间一大批专家学者、媒体、开发商、网友展开了对王石理论的激烈争论。
时下，“上市圈钱，圈钱拿地，拿地维持企业继续再生产”所掀起的新一轮“圈地运动”来势凶猛，而这其中主角正是一个又一个疯狂圈地的上市房企，“地产寡头”之辩亦被推上了风口浪尖。
“不上市即退市”
“中国房地产发展变成了‘资本游戏’，非上市公司发展压力加大。金典集团也会考虑未来上市，但是由于上市有很多限制，并不是很通畅，所以，必须考虑其他的各种途径，比如借壳上市。”11月20日，在接受《楼市》记者采访时，金典集团董事长张宝全表示。
被业内称为“京城四少”的潘石屹、冯仑、任志强、张宝全，如今，其中“三少”都先后摇身一变成为上市房企的老板了，这让在上市路途上已然落后的张宝全不能不着急了。尽管，张宝全一向被业内认为“不务正业”，但是，现实不得不让他感受到不上市就要退市的压力和紧迫感。
无独有偶，一直以来图谋二三线城市发展的“阳光100”， 面对地价高涨形势，拓展融资渠道以弥补在土地竞拍中的劣势亦成为其目前面临的一大课题。
“现今未上市的房企肯定拼不过上市房企。在银根收紧的背景下，上市是迫不得已。” 阳光100置业集团总裁易小迪对《楼市》表示。而根据业内传言，“阳光100”计划在两年内上市，上市地点倾向于香港。
与此同时，广州的恒大地产集团和星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的开发商宏宇集团，已先后启动赴港融资计划，预计明年年中将正式上市。目前排队谋求到香港上市的珠三角地产商至少有9家：星河、卓越、京基、绿景、佳兆业、鸿荣源、恒大、星河湾和益田等。预计恒大及龙湖等5只内地房地产股， 明年香港上市至少筹资429亿港元。这仅是内地开发商上市热潮的延续，2007年已有多家内地房企登陆港股，仅广东就有碧桂园、合景泰富、中国奥园。
“上市圈钱，圈钱拿地，拿地维持企业继续再生产”这就是近三年开发商对房地产宏观调控硬“挤”出来的对策。自2004年以来，宏观调控不断收紧银根地根，开发商“空手套白狼”的模式一去不复返，导致企业融资越走越艰难。房地产开发是资金密集型行业，生存下来的企业要规模化发展，将取决于资本融资能力，银行信贷门槛提高，在资本市场直接融资，将成为房地产企业规模化扩张的主渠道。于是，房地产市场形成了这样的局面：一方面银行收紧贷款，一方面股市大门几乎被房企踏滥，大量知名不知名的房企都企图踏进A股、H股的大门。而在以万科为首的早已驰骋资本市场的地产大鳄们“上市圈钱--圈钱拿地--增加融资砝码”模式威逼下，当前的非上市房企要么挤破脑袋上市，要么退出房地产市场。
“股地相扯”的垄断
相关数据表明，上市房企2007年从股市融到的资金超过1100亿元。“现在有很多公司上市以及上市后的再融资，最主要的用意是拿地，而不是真正缺钱，只要拿地，永远都会缺钱。” 北京师范大学管理学院房地产研究所副主任王宏新表示。
从今年5月份以来，杭州、上海、重庆、东莞、长沙等地的新一轮“地王”争夺战纷纷上演。当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，房价自然如同越过河界的兵卒，只进不退。目前，中国各大城市房价“突飞猛进”，其推动力量很大程度上取决于地价拍卖过高。
对此，资深地产评论专家蔡鸿岩表示，“面粉贵过面包”之扭曲现象形成的动因，正是上市地产公司“以地炒股，以股夺地”对赌的结局所在。在房价以每月接近百分之十疯涨，而开发商又多以股市为融资主渠道的背景下，再多量土地的供给也只能是抬升股价炒多泡沫的题材，而绝对不是为了保证向低收入人群提供自用的住房。
当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是，地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内实现其利益。政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己私利，挟持房价和整个经济我们不得不保持警惕。
170家房企份额达30%
在上市公司不断融资拿地，非上市公司“不上市即退市”的严峻现状下，房地产上市公司的垄断效应正越来越明显。
SOHO中国上市后，在潘石屹的博客上赫然多了个“找地，找项目”的专用热线，据说10月9日老潘从香港上市刚回京一天内就接到不同城市四五家同行要向SOHO中国转让项目或寻求合作的电话。一系列金融等调控政策，加速一些资质较差的中小型开发商被动接受整合。
北京崇文某项目占地面积约6000多平方米，开发商为密云一家小公司，1993年就拿到了该地块，而在项目现场，记者没有看到任何动工的迹象。据知情人士透露，经过几道“空手套白狼式“的转让后，原来的土地证已被撤消，需要重新拿土地使用证。“现在开发商很着急，再拿不到土地使用证就有可能被国土局收回。所以希望找家有实力，最好能与崇文房地局或北京市国土资源局有友好合作关系的开发商转让。”这位知情人士表示。
根据任志强10月底一次公开言论数据，利用资本市场之后大型的公司增加了，这些公司市值从过去的一百亿开始发展到现在超千亿。这种规模的扩大形成了相对的集中度，过去一个最大的房企大概占不到市场份额的1%，但是现在有的已经达到了1%或者2%；前300家实力房企过去合计占30%，现在170家上市房企市场集中度达到30%！
第二篇：深度调查：十大地王带动区域房价平均上涨20%
《楼市》市场研究部对2007年十大地王带动周边房价上涨统计数据显示，十大地王带动区域房价平均上涨20%。不止如此，2007年股市与楼市共振所产生的股地相扯正在“侵蚀”着我国的经济肌体。
十大地王带动区域房价
平均上涨20%
“现在虽然还谈不上某个企业能够形成垄断，但是可以说是上市公司一个阶层的垄断。” 阳光100置业集团副总裁范小冲认为，“面粉贵于面包”的现象是2007年楼市、土地与股市、资本共振下的产物，这轮资本市场带动的地价房价连环上涨跟以往由投资、自住需求带动的房价上涨是不一样的，是资本实力雄厚的企业重新给区域定价，其他开发商跟着哄抬地价、房价。
有太多的事实支撑范小冲的观点。
杭州地王诞生--周边楼盘一周提价6000元。7月9日，宁波雅戈尔置业以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007] 23号地块（原浙江工商大学），楼面地价高达15712元/平方米，再次刷新纪录。拍地事件之后一周时间内，周边的风华九园从14000万元/平方米上涨到20000元/平方米。
上海地王诞生--周边楼盘房价上涨4800元。11月8日，上海新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，楼面地价高达20000元/平方米。自6月浙江绿城以12500元/平方米的楼面地价拿下D1地块至今，仅隔4个月，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60%。现今，新江湾城一号作品（合生江湾国际公寓）由9月份20000元/平方米的售价迅速上涨至24800元/平方米。
南京地王诞生--周边楼盘房价将上涨2500元。7月26日，万科联手宝静置业以17.85亿元在南京购入江宁区牛首山地块，创下3278元/平方米的南京楼面地价最高纪录，当时该地块周边的楼盘价格在4500元/平方米左右，万科拿地三天内，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米，业内纷纷预测未来该地房价将达到7000元/平方米。
重庆地王诞生--周边楼盘房价上涨1600元。8月3日，恒大地产集团以25.3亿元捆绑竞拍位于重庆渝中区和九龙坡区的两宗黄金地块，成交价高出底价16亿元，“重庆地王”由此产生。地王的轰动效应直接刺激了区域房价上涨，8月份渝中区平均房价约3500元/平方米，10月份区域平均房价已涨至4100元/平方米，区域内的旭庆·江湾国际花都目前均价已达5100元/方米。
在《楼市》记者的采访中，上市房企疯狂拿地带动地价房价上涨几乎是业内共认的2007年房地产的主要特征。《楼市》联合搜狐焦点房地产网调查显示，27%的人群认为“地产寡头”对于房地产市场的首要影响是造成区域房价定价权的垄断。《楼市》市场研究部对2007年十大地王带动周边房价上涨统计数据显示，十大地王带动区域房价平均上涨20%。
地王所产生的房价带动效应进一步
推动了各大城市房价的连续上扬。国家发改委11月14日公布的调查数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等。就房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值而言，美国为4倍，香港和日本为8倍，然而，目前中国这一比率已达到15至20。
有违住房保障主流
上市公司“股地相扯”联合拉高地价房价，从而让更多的买房人“望房兴叹。”我国房地产已经成为了富人、上市地产大鳄的资本游戏。11月19日，国务院总理温家宝访问新加坡，并参观了新加坡的组屋。温家宝表示：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”
实际上，新加坡和香港特区的房地产市场目前已经处于“地产寡头”的市场。但由于香港和新加坡的“地产寡头”市场是建立在其相对完善的机制基础上。其“地产寡头”是在良性的市场条件下，由市场合法的自由竞争而形成的垄断。由于住房保障机制完善，新加坡80%居民住在组屋内，香港总人口的一半享受到政府公共住房保障，因此，“地产寡头”并不会影响到民生问题。而我国内地的住宅保障制度尚未完全建立，“地产寡头”时代却已来临，将不仅影响到的是高档住房市场的恶性竞争，同时，也使得老百姓基本住房问题尚未解决就已经面临寡头和垄断，同时加大政府调控房地产市场的难度，使得住房保障制度的深入实施面临困境。
联手股市催生经济泡沫
不止如此，2007年股市与楼市共振所产生的股地相扯正在“侵蚀”着我国的经济肌体。“股市房市同时快速增长，经济存反常现象。”全国人大常委会副委员长成思危11月16日在北京出席中外跨国公司CEO圆桌会议时指出。
楼市与股市联手催生经济泡沫突出表现在以下几个方面：
首先，房地产对整个金融系统影响举足轻重。“以前房地产依赖于国家金融系统，而现在转变为国家金融系统依赖于房地产。地产寡头能够融到更多的资本，有资本与土地资源的本钱与宏观调控对抗，让宏观调控落空。同时，现在其他行业的资金正在加速流入房地产行业，长期下去对其他行业的发展是不利的。” 中国经济名家讲坛副理事长李开发表示。正如李开发所言，海尔、雅戈尔、苏宁电器等诸多其他行业的实力企业正在加紧步伐加入楼市的大军。
有分析认为，2000年全国完成房地产投资只有5000亿元，而2006年则达到2万亿元，投资增长了3倍。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，虽然今年第四季度放贷基本停止了，但那是因为今年前三个季度信贷总投放超出了全年指标。从目前的种种迹象来看，明年第一季度的信贷投放完全有可能失控，央行可能会遭遇非常强大的调控危机。
其次，上市地产公司“以地充值”引发股市泡沫。土地储备成为当前衡量上市公司预期业绩的重要指标，现在“面粉贵于面包”现象能够拉高股价，但也埋下了股市泡沫。只要房地产宏观调控政策严格实施，或房地产出现任何崩溃的迹象，股市泡沫就将泛滥，房企竞相圈地、圈钱，楼市风险将转移到资本市场。“非上市房企出现任何问题，影响的只是购买该楼盘的购房人，而上市房企出现问题影响的将是购买其股票的所有股民，其危害人群范围将大大扩大。” 北京师范大学管理学院房地产研究所副主任王宏新说。
再次，“股地相扯”将中国楼市推入全球化金融系统。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地在不经意间进入了股市，然后进行放大，再进入资本市场，实际上是把中国的楼市和股市推入了全球化的金融系统。把国外的楼市、股市和中国的楼市股市联系在一起，美国的次贷危机这次就影响了中国。同时，北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科提醒，现在开发商一般在香港上市，但是港资属于外资，并且港币是可以直接兑换的，在国家限制外资政策下，这是外资进入我国房地产的途径之一，如果外资随时抽走，对整个股市及我国经济将产生不良的影响，这点必须引起关注。
第三篇：媒体揭披最大“地主” “土地百日”已席卷全国
土地的过度集中是形成地产寡头必要途径。地产寡头大肆上市融资，大肆圈地，导致房价飙升也引起了各大权威媒体的关注，他们纷纷展开了揭披“地主”的行动。其实开发商的疯狂囤地早已引起了政府的极大重视，阻击“囤地门”行动正在悄然展开。
媒体揭披最大“地主”
被喻为全国最大“地主”的上市公司碧桂园，接二连三被指囤积土地，继被指违规收购重庆土地后，又被指在湖南张家界以几近零地价买入土地，事件近日更被新华社等官方媒体炮轰，在《新华时评》中指碧桂园与官商勾结，并促请有关部门尽快介入调查。碧桂园昨日股价跌3.84%，收市报10.52港元。
《新华时评》指出，“碧桂园一次就能以‘零地价’拿到上千亩地，由此可见，一些发展商对‘地价成本’上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。”文章并引申称：“房地产市场到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎有了一个案例”，“一些房地产富豪们神话般的发家史，可能因此而变成很现实的黑色故事。”文章最后促请“有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。”
广州《南方周末》11月15日头版头条报道，张家界市永定区政府在今年6月6日土地挂牌出让前，与碧桂园有关公司订立秘密协议，碧桂园可以在无人竞争下夺得一块1，039亩土地，而碧桂园支付1.18亿元地价后，获当局发回当中96.25%，碧桂园实际上仅支付地价的3.75%，即442.5万元取地。现时国土资源部已介入调查此事。
碧桂园在业内以土地储备充沛而著称。据最新数字，该公司全国的土地储备已激增至5，400万平方米。其“低价拿地、分期开发”的开发模式也一直遭到部分业内人士的质疑。碧桂园“零地价”买张家界土地的消息传出之前，北京《华夏时报》11月初曾报道指，碧桂园在重庆长寿区购入的6，300亩土地，涉嫌因出让违规问题而遭国土资源部调查。
八成网友认定
“地产寡头”已来临
针对由王石引起的“地产寡头”争论，本次《楼市》市场研究部与搜狐焦点房产网联合推出了“地产寡头存在与否”网络调查，截至11月23日，共有12700人参与了调查，其中高达84%的人群认为衡量“地产寡头”的判别标准为开发商是否囤积了大量待开发土地；是否能控制区域内定价权；10%的人群认为应该看其在全国范围内的市场份额。另93%的人群认为目前存在地产寡头；而5%的人群认为不存在。（详见图1、图2）
而万科以22%的人群比例位居地产寡头之首；碧桂园以11%的比例位居起次，（详见图3）。
此外，49%的人群认为“地产寡头”将造成上市房企不计成本抢夺土地，并且造成区域房价定价权的垄断；50%的人群认为地产寡头在高价拿地的基础上从而大幅推高房价，导致房价上涨与市场需求严重背离。而30%的人群认为“地产寡头”对于股市以及整体经济发展带来的首要危害是上市公司“以地充值”，形成资产型泡沫，其次是土地市场可能陷入股市金融怪圈；另外27%的人群认为上市房企或将联手股市催生经济泡沫。
土地百日清查席卷全国
面对开发商大肆囤地，抬高房价的做法，政府也开始采取一系列的行动。继10月28日，国土资源部有关负责人指出，国土部门已拟订了4条应对开发商囤地的办法。要求实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间、加大闲置土地的处置力度。同时，一场全国性的土地违反清查风暴自10月拉开序幕后，全国各地重点城市也已初见成效。
截至11月25日，据深圳市国土局透露，目前已清理已批未建地738宗，并在清理过程中收回使用权27宗，面积约87万平方米。此外，北京市国土局公布，今年共清理土地违法违规案件592起，涉及土地面积1249公顷，收回土地300余公顷，并追究了32名相关责任人的责任。而天津自9月17日土地执法百日行动开展以来，初步自查清理出“以租代征”违法用地项目330件、“未批先用”76件、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模3件。此前，业内盛传的国土部调查碧桂园行动至今官方虽然无任何通报，不过，11月15日，碧桂园百亿票据发行搁浅，被业内认为是“斗地主”的战果。
由此可见，政府已开始对闲置土地实行高压政策，而对于土地执法的下一步行动，日前，国土资源部执法监察局局长张新宝在接受媒体采访时，也做了相关的表态。张新宝表示，土地执法下一步的行动，一是继续保持高压态势，坚决遏制违法违规征占土地的势头。二是呼吁尽快改革完善财税体制、干部考核制度等相关体制制度，营造有利于土地管理的外部环境。三是加大对地方各级领导干部有关政策法规的宣传力度，确保其牢固树立科学发展的观念。
第四篇：十二大业内人士“地产寡头”黑白对辩
（《楼市》杂志独家报道）170家上市房企市场集中度达到30%，足以让2007年的楼市充斥着“垄断”的气息。于是王石一语“房地产行业现在问题是过于分散，集中度不够”即出，一时大批专家学者、开发商、网友展开了对王石言论的激烈争论，并形成了“地产寡头”存无论两大阵营，《楼市》对多位政府官员、专家学者、开发商进行独家专访，以求解“地产寡头”的成因以及危害。
正方：
“地产寡头”欲望正在扩大
全国工商联房地产商会会长 聂梅生
房地产区域性非常强，主要应该是以开发商能不能决定一个城市或某个区域的地价、房价而认定其是否为“地产寡头”。我在福州住交会开会期间，几乎每个开发商都在谈拍地造成地价高于房价的话题，高地价进而带动高房价，引起周边楼盘群起效仿抬价，这就是寡头效应。
从121号文件出台后，政府出台了很多宏观调控政策，重点是收紧银根和地根。收紧银根之后，导致开发商融资困难，现在，开发商已经进入了分化状态，一部分走向了房地产金融领域 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，一部分开始专门做产品。现在，新一轮的上市公司很难有资产，只能大量地储备土地，然后再上市，这样，土地在不经意间进入了股市，然后进行放大，再进入资本市场。政府调控的目标是让房价稳定，但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大，同时又很难做到调控的预期，从而形成了房地产的怪圈。总结下来，股市是放大器。房地产寡头的欲望正在不断增加，未来趋势发展如何，目前正处于政府政策与开发商欲望之间的博弈，不排除政府还会出台相应的调控措施。
房企囤地造成有效供应减少
建设部政策研究中心科研处处长 文林峰
目前，房地产行业最大的问题是在住房问题上没有一个明确的国家发展目标。土地的第一需要是为了解决广大居民的住房问题，还是应成为地方政府的主要收入来源，还是应成为上市公司追求业绩的评价标准。
香港特别行政区、新加坡的保障性住房分别占到50%和80%以上，大部分土地都由政府无偿用于普通住房建设。保障性住房比例较高，保障性住房有充足的土地供应。目前我国各地地方政府为缓解住房供需矛盾，不断扩大土地供应规模，但由于大开发企业的囤地行为愈演愈烈，土地虽然进入了市场，但却不能形成有效供给，很多开发企业囤地超过2000亩。未来首先应加大力度清理已批出去但还未形成有效供应的土地，让这部分土地尽快形成有效供给。缓解供需矛盾。其次是在城市政府的土地总供应量中，加大力度调整供应结构，即大幅度增加保障性住房的用地供应量，加快解决低收入家庭的住房问题。第三是有效使用土地增值税的手段，调控开发商的暴利收入，防止囤地行为。第四是借鉴北京、成都等城市的经验，控制单幅土地供应规模，避免形成大宗土地供应及囤地行为。也有利于防止部分企业控制垄断区域房地产价格的现象出现。
土地招拍挂反生垄断 华远集团总裁 任志强
房企为什么敢于囤地，假如我们是一个开放的土地市场，我想没有一家房企敢这样高价拿地，也没有开发商敢大量囤积土地，恰恰因为现在的政策造成了土地市场供不应求，这是最大的根源。土地招拍挂的制度初衷是为了防止政府官员利用手中权力，将国有资产的土地变成以权谋私的工具，让土地资源可以在公开、透明的市场化中实现资源的最佳配置，提高土地资源的利用效率，这本是件好事。但土地资源的垄断无法形成市场化的竞争，反而让土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源，变成了对市场和消费者的垄断性掠夺，让土地的价格扭曲并暴涨，导致地价与房价的失控。
开发商囤地实际上是政策性囤地，比如各级政府在向市场供应土地时都用总供给量为多少公顷计算，于是得出了总的土地供给量可以满足市场中的房屋供给的结论，并奇怪为什么这么多的土地供给仍会让土地的价格暴涨，为什么供应了大量的土地市场中的房屋仍供不应求，也相应的得出了开发商捂盘惜售的结论。
而实际上是政府大块土地的一次性供给政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。当一个企业拿到了大块的土地，如长沙市92亿元的几千亩土地，这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。无形中这几千亩土地在政府而言供给了市场，对企业而言可以慢慢等待土地升值。
开发商囤地现象越来越嚣张 SOHO中国有限公司董事长 潘石屹
政府18亿亩耕地红线限制、城市化进程加快以及城市土地拆迁难度加大等多种因素，都在刺激开发商对未来市场预期，现在房地产界普遍都持乐观态度，未来十年，中国将出现市值超一万亿的房企就是此乐观态度的具体表现。由于对地产股走势持续看好，许多上市房企具备了一定规模，有了足够现金，便开始大规模、跨地域储备土地。在房地产行业持续繁荣了几年之后，我们更应该考虑的是要居安思危，在繁华中看到可能出现的风险，并防患于未然。
从全球房地产发展的经验来看，因为房地产的地域性很强，一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响，许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法，尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。
我始终认为，开发商给社会创造的价值是体现在多盖好房子上，而不是把土地囤积在手上，等待土地升值。在最近土地招拍挂过程中，开发商勇气越来越大，招拍挂拿地的楼面价已赶上甚至超过了周边的房价，就是“面粉贵过面包”。这些房企绝大多数拿地后就囤积起来，并美其名曰“土地银行”，他们拿地并不急于开发，而是坐等土地升值而获利，此现象在最近两月愈演愈烈，部分房企土地储备成倍上升。在这种情况下，政府增加再多土地供应，都被开发商囤积起来，市场供应量仍会很少。政府只有严格执行两年不开发土地无偿收回的政策，才能遏制开发商抢地囤地现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这么做，使抢地囤地风气越来越蔓延，开发商胆子也越来越大。
上市房企囤地带来行业隐患
金典集团董事长 张宝全
目前这一轮囤地现象主要是上市公司的行为。由于上市公司迅速聚集了大量资本，在土地招拍挂的推动下，资本与土地的结合目前已经非常不正常。上市公司可以从资本市场与项目经营两个层面获利，现在上市公司更关注的是资本市场赢利，这轮“资本搅动”形成的上市公司“相对垄断”将对房地产未来的发展埋下隐患，其所造成的恶果将在一两年后显现出来。
我不是特别清楚碧桂园等规模扩张拿地如何具体平衡其资本运作，但是盲目的资本运作必然对房地产发展不利。中国房地产发展变成了“资本游戏”，非上市公司发展压力加大。金典集团也会考虑未来上市，但是由于上市有很多限制，并不是很通畅，所以，必须考虑其他的各种途径，比如借壳上市。
上市房企“阶层型”垄断形成
阳光100置业集团副总裁 范小冲
现在金融及地产调控政策正在加强，土地资源正在向实力房企靠拢，造成上市公司“阶层型”垄断，这是2007年股市与楼市共振的结果。房地产上市企业以土地为题材，利用20、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱，“地王”的轰动效应可以抬高上市房企在资本市场的身价，增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作，股价就会应声而起。而“地王”使得周边地价重置，改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已囤有大量土地，通过“地王”效应，自己给自己当“托儿”，使整个区域一起提价，先前囤积的土地升值收益暴涨，从而曲线拉升了开发商的预期业绩，对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十甚至上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现，转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。某种程度上，这已成了彻头彻尾的“资本游戏”。不过“资本游戏”只是特定时期特定企业的特定游戏，政府的一系列政策严格实施，游戏就会结束，碧桂园发债受阻就是例子。
地产寡头已经普遍存在
“中国经济名家讲坛”副理事长 李开发
目前地产寡头已经普遍存在，而寡头垄断目前正在推动房价上涨。一直以来，商品房买卖的交易方之一买房人没有与另一方开发商讲价的机会，实际上房价是开发商说了算，这就说明已经出现了垄断的特征。房地产寡头针对某个城市而言更为科学，只要在一个城市有一部分开发商能够占到市场份额的50%以上，其他中小开发商房价都向他们看齐，就具有了垄断的性质。而这也将对房地产产生极大的危害。以前是房地产依赖于国家金融系统，而现在转变为国家金融系统依赖于房地产。地产寡头有资本与土地资源的本钱与宏观调控对抗，同时，现在其他行业的资金正在加速流入房地产行业，长期下去对其他行业的发展也是不利的。
“地产寡头”更能形象说明囤地危害
北京师范大学管理学院房地产研究所副主任 王宏新
严格意义上来说，不论是全国还是区域，都很难形成绝对的寡头垄断，经济学原理把市场结构分为完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争四种类型。寡头垄断就是指少数几家厂商垄断了某一行业的市场，控制了这一行业的供给。
其实没有必要就寡头的含义进行过多争辩，业内目前用寡头垄断是能更形象地说明土地越来越集中于上市公司的危害。现在有很多公司上市以及上市后的再融资，最主要的用意是拿地，而不是真正缺钱，只要拿地，永远都会缺钱。就形成了当前开发商“拿到地的可以撑死、拿不到地的必须饿死的”局面。从企业发展的微观角度而言，通过上市融资再拿地是无可厚非的，但是越来越多的企业都采取这种模式，开发商囤地带动地价上涨，透支区域未来房价，就将对房地产宏观发展非常不利，甚至有可能引领房地产步入高危期。
反方：
房地产行业仍过度分散
万科集团董事长 王石
什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50%以上；二、行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断，比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50%，但这个行业显然不是寡头垄断的。
中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，集中度还非常低，目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达5万多家。即使万科将来的市场份额超过了4%，也构不成行业的垄断壁垒，因为只要有资金、土地资源就可以进入这个行业。如此自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。
万科为代表的房企在政策调控中仍受益 万通集团董事局主席 冯仑
房企的集中和转型是其最新面临的挑战。近年房企规模集中非常快。2006年年初，万科市值大概300亿，到2006年年底市值已超过800亿。2005年万科刚超过100亿的销售额，2006年达到212亿，2007年预计将有400亿销售额，市值将达1400亿。宏观调控以来，房企集中度发生了巨大变化，包括万科在内很多上市房企通过资本市场融资，使一些中小房企目瞪口呆。但不管政策怎么变化，以万科来代表的一类公司大部分总是受益的，实际上他们是几年前就按政府的要求，来做规划战略和服务。
过去一年，万通也完成了一个重要的重组，包括把一些资产注入到上市公司万通先锋，我们到目前没有感觉到太大的资金压力，应该说我们也非常积极在不断进步。
为了企业未来可持续发展的土地储备就不能说是囤地。地产寡头现象也不太好判断，房地产市场还是靠市场和供求关系来调节的，不囤地与地产寡头都不能一概而论.
亿城集团总裁 鄂俊宇
今年是整个地产行业非常波动和蓬勃发展的一年，在这个过程中大家可以感觉到今年整个房地产的资本时代全面到来。以往房地产产业应该是一个资源导向性的组合产业，目前我们所有房企都面临一个资源的获取能力是否能保证企业的可持续发展。对于资本密集型的房地产企业而言，除了原有的银行信贷、投融资，上市是一个非常好的路径。所以今年房地产市场出现了千亿市值，部分房企千万平方米土地储备这样一个显著的特点。资本大规模增加的背景之下，就是土地储备大量增加。
土地向上市公司集中的趋势是存在的，但是究竟开发商有没有囤地，还不好说。囤地实际上就是土地储备，但是这与企业周转率有关，周转率快的企业为了企业未来可持续发展的土地储备就不能说是囤地。地产寡头现象也不太好判断，房地产市场还是靠市场和供求关系来调节的，不可能因为那几个企业或者开发商就可以主导。
地产寡头形成比较困难
北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科
上市房企之所以囤积土地是对土地未来价格预期继续看涨。在全国房价快速上涨给调控部门造成很大压力之时，调控部门动用了各种手段进行调控，从去年下半年以来，有关调控部门基本上达成共识：在保持18亿亩耕地的约束条件下以积极的土地供应政策来增加房屋供应量，进而稳定房价。然而，自增加土地供应政策启动以来，房价仍在快速上涨，同时增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积。这样一来，政策在传导时被开发商囤地行为所堵塞。
根据有关资料显示，目前房地产开发商的囤地数量高达8亿平方米，而这些囤地是不必付出额外费用的。开发商囤地是必然的，土地也正越来越向部分实力房企集中，但是形成地产寡头还是比较困难的。