房地产市场总体分析
开发投资
从考察的十个重点城市前三季度房地产开发投资来看，只有上海、深圳两市房地产开发投资下降，其它八城市房地产开发投资增长。在增长的八城市中，成都房地产开发投资增幅超过40%；广州、重庆、南京、天津、武汉五城市房地产开发投资增幅位于20%-30%之间；北京、杭州两市房地产开发投资增幅在10%-20%之间。
图3-1显示，前三季度，上海、深圳房地产开发投资同比分别下降3.6%和2.2%；成都房地产开发投资同比增长46.0%，增幅远高于其它城市；广州、重庆、南京、天津、武汉五城市房地产开发投资同比分别增长28.9%、28.6% 、27.1%、26.4%、26.2%；北京、杭州房地产开发投资同比分别增长17.5%、12.4%。
图3-1：2007年1-9月重点城市房地产开发投资同比增长率比较
数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
土地市场
多数重点城市土地供应仍然偏紧，上海、广州、成都、深圳、杭州五城市土地开发面积与土地购置面积均为下降，北京土地购置面积增长但土地开发面积下降，武汉土地开发面积增长但土地购置面积下降，只有天津、重庆两城市土地开发面积与土地购置面积均为增长。
土地购置面积方面（图3-2）：前三季度，土地购置面积同比下降的城市有上海、广州、成都、深圳、武汉、杭州六城市，降幅分别为77.9%、75.6%、65.8%、26.7%、26.7%、14.4；土地购置面积同比增长的城市有天津、重庆、北京三城市，增幅分别为108.5% 、89.2%、73.4%%。
图3-2：2007年1-9月重点城市土地购置面积同比增长率比较
数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
新建商品房市场
重点城市商品房供应有涨有落。十个城市中，武汉、重庆、天津三城市商品房开、竣工面积同比均为上涨；杭州商品房开、竣工面积同为下降；广州、杭州、成都三城市商品房新开工面积上涨而竣工面积下降；北京、上海两城市商品房新开工面积下降而竣工面积上涨。
商品房新开工面积方面（图3-4）：前三季，商品房新开工面积同比增长的城市有重庆、广州、武汉、天津、杭州、成都六城市，增幅分别为35.3%、16.4%、11.6%、6.1%、1.2%、0.6%；商品房新开工面积同比下降的城市有北京、上海、深圳三城市，降幅分别为20.7%、9.1%、0.1%。
图3-4：2007年1-9月重点城市商品房新开工面积同比增长率比较
数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
二手房市场
三季度全国重点城市二手房市场稳步发展，京、津、沪等大型城市二手房交易呈现量价齐升的发展态势，而深圳二手房交易价升量缩，市场进入中期调整。
对于二手房市场，一般三季度为相对的淡季，然而今年在新房市场旺盛需求带动下，二手房市场表现为淡季不淡，据部分中介机构统计的数据，三季度全国重点城市二手房市场稳步发展，京、津、沪等大型城市二手房交易呈现量价齐升的发展形势。其中，北京三季度二手房成交量同比增长21%，达到26800套；而二手房成交均价比今年二季度上涨3.3%，达9023元/平方米。天津三季度二手房成交量为16064套，环比第二季度上升11.5%，比去年同期上升7.5%；成交均价4517元/平方米，环比第二季度上升9.1%，比去年同期上升28.3%。自今年三季度以来，上海房地产市场大面积复苏带动二手房交易上升，在传统的7-8月楼市淡季中，整个楼市呈现出了火爆的态势，价量两升，进入8月后该态势更为明显，上海二手房价格各城区全线上涨，成交依然火爆，尤其是一些标的较大的高档楼盘，出现了较为集中的成交，这几个月来上海二手房价格一路上扬，尤其是今年7月以来，市场上出现了较为集中的房东惜售现象，房源挂牌量的减少加上房东返价状况的频频出现，使得二手房成交价迅速上窜，目前各城区二手房价相比3月基本都上涨了10-15%，部分楼盘上涨幅度甚至高达20%以上。
图10：06年9月-07年9月四城市二手房价格指数走势对比
数据来源：搜房网、中国房地产指数系统（CREIS）
商品住宅交易市场行情分析
供应
商品住房交易延续上半年比较活跃趋势，三季度多数重点城市成交量大幅增长。
三季度，重点城市商品住房依然保持旺盛的需求，成交活跃。在中房指数系统监测的八个城市中，六个城市商品住房（期房）成交面积同比增长，两个城市下降。在商品住房（期房）成交面积增长的六城市中，上海、天津、武汉、南京、成都五个城市增幅超过50%，成都更是增长了近1.5倍，广州增幅较小，仅10%。在商品住房（期房）成交面积下降的两个城市中深圳下降近30%，降幅较大；北京也下降了10%以上。
图3-12：2007年第三季度重点城市商品住房（期房）成交面积同比增长
数据来源：搜房网、中国房地产指数系统（CREIS）
需求
商品住房交易延续上半年比较活跃趋势，三季度多数重点城市成交量大幅增长。
三季度，重点城市商品住房依然保持旺盛的需求，成交活跃。在中房指数系统监测的八个城市中，六个城市商品住房（期房）成交面积同比增长，两个城市下降。在商品住房（期房）成交面积增长的六城市中，上海、天津、武汉、南京、成都五个城市增幅超过50%，成都更是增长了近1.5倍，广州增幅较小，仅10%。在商品住房（期房）成交面积下降的两个城市中深圳下降近30%，降幅较大；北京也下降了10%以上。
图3-12：2007年第三季度重点城市商品住房（期房）成交面积同比增长
数据来源：搜房网、中国房地产指数系统（CREIS）
供求对比
三季度，重点城市商品住房供不应求的现象依然比较普遍。
三季度，在中房指数系统监测的九个城市中，上海、广州、天津、武汉、南京、杭州六个城市商品住房（期房）成交量大于上市量。在商品住房（期房）成交面积大于上市面积的六个城市中，武汉、杭州两个城市销供比大于1.6，上海、天津两城市销供比大于1.2。在商品住房（期房）成交面积小于上市面积的北京、深圳、成都三城市当中，深圳销供比小于0.7，北京、成都在0.8-0.9之间。
图3-13：2007年第三季度重点城市商品住房（期房）成交量与上市量之比
数据来源：搜房网、中国房地产指数系统（CREIS）
消费者需求调查分析
消费者目前购买欲仍然较强
由于当前商品房市场供求关系紧张以及消费者对近期房价继续看涨，消费者目前购买欲望仍然较强。调查显示，一年内买房的比重，重庆、天津超过50%分别为61.2%%和57%，处于较高的水平；上海、深圳低于50%但高于40%，分别为49.6%和42%，处于适中水平；北京最低只有25.9%。1-2年内买房的比重，深圳较高为44%；上海、天津、北京适中分别为36.8%、35%、33%；重庆最低为26%。与二季度调查结果相比，三季度各城市近期购房计划比重加大，重庆、天津较为明显。
投资性需求比重仍然偏高
房价的持续快速上升以及消费者对未来房价的继续看涨，目前部分城市投资性需求仍然偏高。调查显示，深圳、重庆投资性需求超过30%，分别达到33%和30%；上海、武汉、北京投资性需求超过10%，分别为17.3%、13.3%、12.7%；天津投资性需求较小为5.6%。与二季度相比，深圳、重庆、上海投资性需求比重有所上升，北京投资性需求比重有所下降。值得一提的是，尽管部分城市投资性需求较高，但以长期投资为主，如北京长期投资比重是短期投资比重的两倍，上海长期投资比重是短期投资比重的近3倍。这说明，目前消费者对市场长期仍然看好。