“地产股突然跳水，我才看到国家税务总局关于土地增值税的通知。”万利可信联合会计师事务所首席合伙人王军告诉记者，从16日开始，从事地产财务咨询业务的他就一直和很多地产公司的研究部门在一起，讨论土地增值税对公司的影响。而地产股连续几天的大跌，担心的除了开发商还有购房者，前者担心企业利润和生存问题，后者担心房价，一场始料未及的市场震荡已经悄然上演。
一个核心
房价，最终取决于供求关系
1月18日，国税总局在官方网站挂出《土地增值税并非新税种》一文，强调“通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”清算征税是国家为了进行房地产宏观调控而出台的，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。
但是老百姓最关心的问题是，开发商是否会将这个税转嫁给购房者。对此有观点认为，本次措施的出台可以使得房地产企业在定价时，出于规避更高一级税率的考虑，开发商会定价会有所收敛。世家机构副总经理曾学锦(曾学锦博客,曾学锦新闻,曾学锦说吧)告诉记者，房价取决于供需关系。他认为，在这种税率条件下，增值额越高，缴的税越高。但是开发商虽然多缴税了，利润依然和增值额成正比，也就是增值额越高，利润越高，所以土地增值税不会促使开发商走低价走的路线；相反，如果房子好卖，即使不征税，开发商也会涨价。西南财经大学博士生导师杨继瑞(杨继瑞博客,杨继瑞新闻,杨继瑞说吧)教授表示，房价最终取决于供求关系，所以成本提高不能从根本上决定房价。同时，政策对于一些以囤地获利为模式的开发商影响很大，多交多少税不重要，这是一个信号，就是政策对房产坚决的调控方向，利率杠杆、税收等各种经济手段的组合拳逐渐落到实处。
两笔账目
税，取决于毛利率
在这种四级超率累进税率下，交多少税取决于开发商的毛利率水平， 万利可信联合会计师事务所首席合伙人王军说，即毛利率越大的企业，所缴税额越高。
假定某项目的毛利率为30％，在此假定条件下记者算了一笔账，一个项目收入10亿元，成本7亿元，毛利润为3个亿，按照新的征税办法，假定7亿元成本全部可以扣除，增值额未超过扣除项目金额50%的，将按最低30%的税率计算，应交纳3亿元x30％=0.9亿元的土地增值税，约占销售额的9%，远远高于销售额的1%(0.1亿元)的计提预征。照此计算对于高利润的商业房、别墅、高档公寓项目影响就更大了。
从光大证券研究报告我们可以看到，土地增值税四个临界点所对应的毛利率分别是：23.1%、48.7％、61.5％、74.4%，当毛利率低于23.1%时，意味着不需要缴税。如果按照目前房地产项目的平均毛利率25％～30％，在按实清算的情况下，净利润大约下降5％～13％。当项目的毛利率超过了50％，则对净利润的影响将超过27％。而中银国际通过计算认为，交纳销售收入1%的税金或交纳增值额30～60%的税金对于毛利率在30%左右的项目都不会造成实质性的影响。但是对于毛利率在50%的项目而言，新的税率将使项目的毛利率下降近8％……但无论什么计算方式，毛利率越大的项目，受到的冲击越大。
成本，计算比较麻烦
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，开发商增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房有建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。有分析人士认为，过去土地增值税征收困难的一个主要障碍，是很难确定开发商的实际成本，现在这个难题仍然存在。扣除项目内包含的房地产开发成本名目繁多，开发商在20%左右的范围内做大成本的可能性比较大。如果开发商能在提价的同时将成本做上去，会进一步削弱税政对住宅项目利润率的影响面。
成都市地方税务局总经济师黄安定认为， 房地产开发项目的错综复杂导致增值额难以确定。大部分项目是滚动开发，有些项目是分期开发，不少房地产公司还同时开发几个项目，加上财务核算的不规范，各个项目开发成本费用未分开核算，导致不能准确计算各项目增值额，从而难以确定其应纳的土地增值税额。有些房地产开发公司甚至虚增两个或多个项目的开发成本，降低某些项目的增值比例，使之适用低税率甚至免税。
三种结果
清算，多数开发商纳税额将增加
成都市地方税务局总经济师黄安定、财产行为税处处长熊声平等4人组成的一个研究小组，在成都市地方税务局官方网站一篇《改进土地增值税征管工作的思考》的文章透露，“从2003年起各地按照《土地增值税暂行条例》规定，相继按比例预征土地增值税，取得了一定效果，土地增值税收入大幅增长。以成都市为例，2003～2005年土地增值税收入平均同比增长115.33%，2006年1～8月同比增长184%。但是，与实际税源相比还存在相当差距”。也就是说，如果不按照预征的方法，而是按照清算方式征收开发商的土地增值税，成都开发商至少在总量上还要多交一些土地增值税，才能补齐这个“相当差距”。
王军认为，在过去的政策条件下，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”但是现在，情况已经发生了根本变化。
引导，开发商多开发普通住宅
《改进土地增值税征管工作的思考》中还指出，土地增值税实行按次征收。这对频繁转让的炒楼行为，特别是对别墅、豪宅的炒卖行为将会起到很好的抑制作用。土地增值税的特点决定了其在房地产市场调控中的重要作用。同时，为了保障从事房地产开发的纳税人的合理利益，税法规定允许从事房地产开发的纳税人按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。对于纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目20％的，免征土地增值税。这样，就会鼓励房地产开发资金投向普通标准住宅。
但是，普通住宅是一个双刃剑，一方面引导开发商开发普通住宅，一般把容积率、单套建筑面积和单价作为普通住宅评定标准，但商品房的楼层、户型、朝向等往往导致单套售价的较大差别，出现同一栋楼，部分住宅属于普通标准住宅，部分不属于普通标准住宅的现象。同时有些临街商品房，楼下以商铺出售，楼上是普通标准住宅。以上普通住宅增值额低于20％时，能否免税，难以界定，也给税收征管增加了难度。
竞争，中小开发商越来越难
在通知导致地产股跳水的第二天，各大地产上市公司纷纷表发表公告，公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在项目的开发运营中对土地增值税进行了考虑和估计，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按照相关规则，在2006年度预提了相关的土地增值税。《通知》对于各企业2006年经营业绩基本没有什么影响。与这些行业上市公司表示没有影响对应的是，很多中小企业表示生存的担忧。
一位不愿透露姓名的开发商认为，现在这些上市公司的盈利能力是整个行业比较高的，成都很多小公司的利润率根本做不到上市公司那个水平，而且很多项目赚的是土地的钱，征收土地增值税，土地暴利也要交税了，很多投机公司将要退出市场，开发商竞争的不只是资金实力，开发商比的是一个利润率相对公开下的盈利能力。
一家之言
世家机构分析，土地增值税带来行业4 大影响行业外资金进入房地产的热情减退。
土地增值税的执行，将打乱非专业资金在住宅产业的投入中的风险收益平衡。这就是说在土地购买时，承担的是投资的风险，而回报却只能是常规的收益。结果是，土地投资失误的风险，企业得独自面对，而投资成功后的收益，将以土地增值税的形式交给政府，形成风险、效益的不对等。因此，行业外资金转入住宅产业的热情将大大降低。而对业内的品牌住宅开发商，短期内其收益将收到一定的影响，而长期看，将是利好。
商业物业的开发将成为新的亮点。
从某种意义上讲，商业物业是比住宅更大的蛋糕。随着中国经济总量的不断提升，将有越来越多的资本向商业物业倾斜，收取长期租赁收益，分享城市价值的增值。由于非出售性的物业不涉及土地增值税的收取，因此，将加速资本进入商业地产的步伐。商业物业的开发将成为新的亮点。
这是一个价格上扬的支撑。
征收土地增值税，直接的影响是削弱了企业的利润，增加了企业的成本，自然是增加了价格上扬的因素，而不是趋于下调。短期内，因为不存在价格“跳水”的因素，开发供应量也不会改变，在原有供求格局下，房价趋向于上杨。长期影响，则在阻挡了更大量的资金进入房地产的同时，将引导更多的资金进入商业项目。而住宅的开发，则会形成更加集中的格局，少数大的开发企业将占有更大的市场份额。由于需求的客观存在，在经历一段时期的调整后，产业开发更加趋向集中，走向垄断的企业更有条件维持恒定可观的利润。而房价，也必然较之以前，有更上扬的理由。
对大地块的挤出效应不明显。
土地增值税的征收，对以资本见长，以购买大规模土地，获取土地增值收益的企业，无疑会带来最大的冲击。而是否会迫使之前已购买了大规模土地，准备分期以较长周期完成的项目提前进入市场，这也是影响房价的另一焦点。由于土地增值后，即使被收取最高60％的增值税，企业依然会获取40％的土地增值收益，加之临时增加开发量，将为企业的管理带来巨大的挑战，因此，大地块开发量被挤出的效应将不明显。