中国住交会本报记者对话中国地产一线官学商：下面是严格从紧的冬天
当任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)被要求总结2007展望2008时，这位思路清晰的地产思想者说了两个词：一个是住房保障，一个是从紧，2007年是住房保障，2008年是从紧。这是本报记者在北京举行的中国住交会上捕捉到的场景，2007年12月11日，中国住交会在中央经济工作会议货币政策从紧声落后开幕，就在开幕前，央行再一次提高了存款准备金率，超过了1993年宏观调控的13.5%，到了14.5%。而就在开幕当天，央行明确了第二套住房的标准：以户为单位，严厉的措施和严厉的态度要求商业银行不要扭曲监管意图。本届住交会上本报记者奔走在各个地产论坛中，由于宏观调控的大背景，各种论坛常常爆满，有打听政策风声的开发商，有探听趋势走向的媒体记者，而任志强的一句话，可能基本代表了大家的预期：下一步可能是严格从紧的冬天。
而对于大趋势，各界专家普遍认为在工业化和城市化的大背景下，说中国房地产行业迎来拐点还为时过早，但是房价在今年一轮非理性增长之后，滞涨和下行的风险都存在。从紧2008，在大的宏观政策背景下已经确立，但那是针对开发商群体来说的，很多大的政策和方针已经在2007年确立，明年是很多政策执行细化的年份，不会出现大的变数。
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基本制度关键词
24号文、公共政策、住房保障、支柱产业
房改之后，24号文是长期影响房地产的基本制度
建设部原副部长、中国房地产业协会会长宋春华在中国房地产趋势论坛上数次强调2007年8月7号国务院发布的第24号文件的意义。而建设部政策研究中心主任陈淮开门见山：“2007年新政策最大的就是国务院发的24号文件，这个文件的名字就叫解决低收入群体的住房问题。”美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人也认为，2007年影响最大的地产政策是住房保障制度。
宋春华认为，1998年进行了重大的住房制度改革，当时比较多地强调了商品化，但是对保障这一块，有关的政策条文并没有得到非常具体的落实。他认为，24号文件是住房制度的重要内容，确立住房基本制度的另一条腿。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)明确表示，房地产解决住房问题应该两条腿走路，一条是市场化，一条是保障性。饶及人在接受记者采访时表示，2007年确立大量推出廉租房、扩大廉租房的范围会对市场造成非常大的影响，需要买房的人慢慢会买到自己能买的房子，房价会慢慢规范化。
政策三层面：公共政策加强、宏观政策从紧、产业政策不变
建设部政策研究中心主任陈淮认为，在房地产业宏观政策方面，国家仍将贯彻去年以来的调整结构和稳定房价政策，但明显的变化是，在一定程度上从关注市场转到了关注保障。
陈淮给记者描述了以后影响房地产三个层面的政策走向，一是公共政策，住房保障体系是属于公共政策的范畴。24号文件中提出，要扩大廉租房覆盖范围，并且对县级以上的城市在一到两年的时间实现应保尽保。陈淮认为，这个保障的比例总体上在20%左右，涉及到4000万个以上的家庭。那么比廉租房更高一层，有工作、有收入，但收入也很低、买商品房尚有困难或者在10～20年有困难的，又有了经济适用房的覆盖范围，在24号文中对原来的规定也有比较大的调整，以求保证经济适用房政策的公平。在这之上，比经济适用房再强一点的人群就采用贴息、贴租、公积金等制度。
公共政策之后的第二个政策层面才是宏观调控政策。陈淮认为，宏观调控负责调控短期的总量平衡关系，也就是总供给和总需求的关系，在理论意义上，宏观调控政策不管房价，它只管一个价格，就是货币本身的价格。央行、财政的任务都是保证对内的购买力，以及老百姓持有的货币资产的价值相对稳定。目前宏观调控政策在中央工作会议上做出了调整，明年货币政策趋势从紧已经明确，以控制通货膨胀。
而和房地产行业最直接的就是产业政策。陈淮认为，房地产是个产业，而且是国民经济的重要支柱产业，这不会动摇。
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新话题、老话题
宏观调控、楼市拐点
拐点尚早：
城市化不息，房地产不止
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在演讲中表示，目前中国的房地产市场还处于成长性，与美国的成熟性不一样。顾云昌分析，中国房地产市场目前的成长因素很多，发达国家的城市化已经基本到顶点了，我们的城市化还在快速进行中，中国今天的城市化率是43.9%，中国跟人家比起来还差很多，这些都决定了中国的房地产市场和发达国家的房地产市场是不一样的。
著名青年经济学家赵晓的发言有点激烈：“在银行里的钱像冰棍一样缩水，所以最好的办法是炒股买房！”赵晓称，去年是房价上涨最快的一年，原因除了市场供不应求，另一个主要原因是资金流动性过剩，市场上的闲钱太多，导致总需求过剩，但流动性实质上并不算过热。估计到2030年，中国引进的外资可以达到2.5万亿美元，贸易总额可以达到10万亿美元。未来几年中国的贸易顺差能够达到3000万美元是完全可以想像的，因为我们的外汇价格，就是人民币外汇相对于美元已经上升了3.8%，如果房价上升3.8%用人民币来替换是没有任何问题的。另外居民的收入也上升了10%左右，而居民收入的上升伴随着5.5%的全国房价上升，这是一个很低的水平，最终房价还要到达一个比较合适的地步。赵晓认为，中国的城市进程只完成了1/3，中国的房地产（住宅）只完成了1/3的进程，所以现在谈论拐点还为时较早，赵晓表示。
但也有分析人士指出，房地产行业拐点和楼市价格上升趋势的拐点是不一样的，房地产行业的供求关系的拐点也是不一样的，目前很多城市出现了购房者观望，个别城市和个别项目出现了降价的现象，所以购房者需要谨慎对待。
“宏观调控已经取得预期效果”
赵晓在演讲中提出：“我们把房地产投资降下来，住房供应一定减少，那么房地产的价格是上升还是下降呢？”“我认为中国经济目前是比较健康的，宏观调控也取得了预期的效果。”赵晓说。
宋春华先生分析指出，2003年的房地产集中调控算以来已经5年时间，特别是2005年、2006年出台的一系列调控政策，密度很大，使整个房地产市场基本处于稳定状态。虽然，2007年的调控没有像去年和前年那样连续出台更多的调控政策，但今年调控的力度却没有减弱，政策还是在强化，措施还是在细化，调控效果将逐步显化。
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老名词、新名词
物业税、住房银行、住房指数期货
物业税开征势在必行
“你住了大房，就要进行补偿，要体现社会的公平。”宋春华先生在“2007中国房地产市场形势分析报告会”上表示，我国迟早会征收物业税。值得注意的是，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在同样表示：“物业税的开征是势在必行的。”
宋春华表示，物业税调节的就是消费模式的问题，这也是很重要的一个政策取向。虽然90平方米以下是至少要70%，还是留了30%，但是肯定要对这30%进行控制和限制。宋春华认为，控制大户型消费会更多采用经济和法律的手段，特别是经济的手段，要建立资源补偿的机制，物业税肯定要推出。
解决中低收入群体住房：
住房专业银行值得考虑
宋春华透露，专门的住房银行设计正在研究中，美国的次级抵押贷款的问题为我国房地产市场敲响了警钟，即金融风险甚于楼市本身。现在风险更多地集中在金融机构，特别是我国房贷规模极度上升，更需要适时、适度地用好利率工具做好调控，并且需要进行金融工具创新，风险分解，其中包括探讨研究建立专业的住房银行。
“我们现在的房贷基本上是依靠商业银行，欧洲有些国家为了解决中等收入者的购房问题，解决他们的融资问题，有专业的住房银行，它是跟商业银行剥离的，住房银行的利率较低，是一个单独内部循环的利率机制。它的主要资本金就是靠住房储蓄。”宋春华说，住房银行的主要目的就是降低金融风险，能为老百姓特别是中等收入者提供一个比较好的、低成本的一个融资工具。
住房指数期货，买房也能套期保值
在通货膨胀压力下，赵晓认为买房是消费者的理性选择。而建设部研究中心主任陈淮呼吁推出住房指数期货。陈淮分析，通货膨胀就是货币资产缩水和实物资产涨水，我们可以发明创造一些有益的金融产品帮助老百姓规避这种风险。最近不是推出期货指数吗？那个时候老百姓就有了一个规避价格风险的工具，例如，你打算在2015年买房子，今年你买指数产品，到2015年你是买到了2007年的房价，套期保值就可以了；如果你认为房价会涨，打算投资房地产，就不用买实物房子了，直接买虚拟的指数就可以了，也减轻了市场对实物供给的压力。