新城南正在经历一场前所未有的“核变”，香港新世界、新鸿基、和记黄埔、九龙仓等四大千亿财团相继抢滩新城南，形成全国少有的10余家国内重量级的房地产开发巨头齐聚新城南的局面。新城南的变局，不仅仅是一个区域问题，它事关成都城市发展的全局。为此，本报推出的《新城南第三次腾飞》大型报道，率先独家披露了新城南将由城市副中心升级为城市新中心的全新定位后，今日起，本报重磅推出“2008破局，六问城南”大型系列报道，探究新城南的发展机遇，以及对成都这座城市未来的影响。
一问
房价K线如何走?
从 1688元／平方米到7000元／平方米，城南只用了4年。
几乎每年1000多元的涨幅已经让成都人对城南的房价有了足够的认识。究竟是城南的房价让“南贵”了，还是“南贵”让城南的房价高了？千亿资本聚集唯一让人能产生的疑问是城南房价到底能涨多少？楼面地价已经达到七八千元的房屋开盘时要卖多少钱？城南房价的K线图如何走？是继续冲高？还是盘中调整？
在2008年预期房价过万的呼声背后，是否该冷静地想想：华丽城南是否被透支得太多了——
在成都，几乎没有人怀疑城南房价的上涨？哪怕是六七十岁的老人都能扳着手指例数城南房价上涨的理由。唯一的疑问是能涨多少？一万？两万？还是更多？尤其是在经历了几次单亩过千万的土地拍卖之后，城南的地价比肩成都市区。城南房价的K线图将如何走？是继续冲高？还是盘中调整？
1 2007，城南房价跑赢成都
来自民间的追涨力量，与开发商之间的比价心理，导致了2007年城南房价冲过7000元/m2大关，比肩成都市区的价格。
“城南，可以作为成都房价的一个范本。城南房价的走势从一个侧面反映了成都房价的变化。”天府长城的营销总监赵辛告诉记者。位于南三环路外的天府长城从2003年开始可以说经历了城南从起步到如今种种变化，价格从2000多元/m2到现在的7000多元/m2。
2003年，天府长城一期开盘2000多元/m2，结果一抢而空。随后开盘的左岸花都、远大都市风景也卖得出奇的好。“开盘的时候，一身新西装都被扯烂了。”远大地产的王鑫回忆起当时的情景仍记忆忧新。
当时的城南刚刚脱离了华阳板块，从近郊居住区逐渐向“南富”板块上转移。市区内的房价3000-4000元/m2左右，能够以一半的价格在桐梓林、玉林片区南行5到10分钟车程买一套住房，对当时大多数的成都人来说还是一件可以接受的事情。当时的双向四车道80米的南延线也让成都人懵懂地感受到了交通在城市未来规划建设中的意义。
到了2005年，城南副中心的规划面世。城南的房价迅速地从延伸板块的“附属品”成为仅仅比市中心矮一点的“副中心”。于是房价上涨到了3000-4000元/m2。特别是和黄以206万的单价将城南地王收入囊中后，国际财团对城南的看好为城南房价向5000元/m2挺进奠定了基础。
2006年-2007年，城南房价从4000多元/m2到7000多元/m2。每一年的涨幅达到了1500元/m2。这一切源于城南近一两年的城市规划建设：政务中心、新会展投入使用；红星路延线、站华路、元华路、地铁一号线等的建设，成都市重大的城市建设几乎都在城南。尤其是2007年成都“试验区”甫一亮相，高新区对城南的规划又有新的变化，有望成为成都新中心的城南房价一下成为了成都楼市的标杆。
“那个时候都是比着定价的，尤其是有点标杆意义的品牌开发商。要是哪家价格定低了，就会被周围的开发商‘鄙视’。”一位城南项目的营销总监告诉记者，“但真正定价的是来自购房者的追涨力量。从7月开始的城南项目哪个开盘不是人满为患。太便宜了一下就被抢光了。”于是，来自民间的追涨力量，与开发商之间的比价心理导致了2007年城南房价冲过7000元/m2大关，比肩成都市区价格。
2 2008，城南明年还会飙涨吗？
如今，城南规划面临第三次升级。如果城南作为了新中心，那么就意味着城南在成都市的地位将高于其他的区域。
“给我一个不涨的理由！”这是不少城南开发商在被记者追问2008年房价时，说得最多的一句话。
最近城南定位为新中心的消息又被披露，如今，城南规划面临第三次的升级。如果城南作为了新中心，那么就意味着城南在成都市的地位将高于其他的区域。此前的城南房价涨幅最快说明城南已经被民间集体看好。如果2008年城南定位为新中心获批，那么意味着城南将从民间的看好上升为官方的认可。从高新区和华阳片区的规划上看，这已经是箭在弦上的事实了。
面对城南种种的利好消息，记者再一次听到了涨价的声音。
另一方面，地价的高昂也让城南涨势难减。中原地产某负责人给记者算了笔账：最近的一次城南土地拍卖，广州开发商合景泰富分别以1195万元/亩和1265万元/亩的价格将位于城南三环路周遍的两块土地收入囊中后，这两块土地的楼面地价分别是7404元/m2和7583元/m2。按现在的高层建筑的修建成本，2500-3000元/m2，其他费用800-1000元/m2。光成本就已经在10000元/m2了。“总不能让开发商不赚钱？不过只要有一家上万的，不久后，跟风的都会往这个价格上靠，何况和黄的电梯楼王不是已经过万了吗？
3 明天成都人还会住城南吗？
如今城南的大都数住宅，除了天府长城、远大都市风景、左岸花都等规模较大的项目入住率高一点在60％左右，连以居住舒适著称的麓山国际社区也仅住了37户。
“大胆地买，我们一定过万。我们就没有开发过一万以下的房屋。”这是一位城南项目的老总鼓励他朋友购买中海·兰庭时说过的话。这位外地开发商的话从一个侧面反映了不少外来开发商看成都房价的心态。他们用外地尤其是广州、深圳等地的房价看成都，成都的价格仅仅相当于它们三四年前的房价，其中的上涨空间还很大。尤其是有新会展、地铁、政务中心等城市配套设施，他们仿佛看到了广州的“珠江新城”、上海的“浦东新区”……他们这样的心态必然让这些在城南手握“重地”的外来开发商们在2008年新开的房屋定价上往10000元/m2大关挺进。
然而，在一片涨声的背后，也有人提出了质疑。供职于深圳某电子产品公司的郁芳准备在城南选一套住宅，但是看了半天，她还是被高昂的价格吓退了。“这个价格还不到3年前的深圳，你应该有承受的心理啊？”面对记者的问题，她说，“房价确实是3年前深圳的价格，但成都的经济环境恐怕不能与当时的深圳相比吧。”
据了解，如今城南的大都数住宅，除了天府长城、远大都市风景、左岸花都等规模较大的项目入住率高一点在60％左右，连以居住舒适著称的麓山国际社区也仅仅入住了37户，不少的中小楼盘的入住率连10-20％都达不到。原因在于有一半的人等待居住条件完善，有一半的人买来就是为了投资。这两种情况的产生，都在于城南过多的城市建设与配套设施的信息被提前炒作，比如地铁一号线。虽然2010年一号线开通，但其延伸线上的开发商已经用它来作为卖点了。于是，在2008年预期房价过万的呼声背后，是否该冷静地想想，华丽城南是否被透支得太多了？
明天成都人还会住城南吗？ (记者 张扬)
二问
资本冲动为哪般？
和记黄埔、九龙仓、新鸿基、新世界四家千亿资本巨头沿人南延线一字排开；中海、华润、深长城、远大等老牌开发商在城南不断投巨资拿地……面对新城南，资本为什么显得如此冲动？在巨大资本的背后，造房建屋还是主流吗？城南是否是未来的上海浦东，或纽约曼哈顿？未来的城南楼市是否脱离传统房地产开发销售的模式？大资本介入将怎样改变成都的地产开发格局？
三问
城南道路有多快？
不久前，国内某知名地产商到成都城南考察，第一件事便是驾车在城南绕行几圈，四通八达的交能路网，最终让该公司负责人下决心要在城南大干一场。为什么他们把交通作为投资考察的首要问题？目前城南的路网体系规划是否科学？城南的道路交通是否满足当前国际化运行速度？城南目前的交通状况能否匹配作为未来城市新中心的地位？住在城南，道路有多快？
四问
城南生活有好“港”？
新城南、国际城南、城市新中心……住在新城南的感觉究竟如何？城南的生活到底有多“港”？首屈一指的生态和商务环境、即将呈现的可媲美春熙路商圈的繁华购物环境、由歌剧院、音乐餐厅、马术俱乐部等演绎的时尚生活方式……城南的生活不仅小资，更多的是有着浓郁的商业气息。城南的夜不仅美丽，还很high。
五问
会展舞台有多宽？
随着新会展中心的落户，新城南便成为成都乃至西部会展经济的核心。去年四川的展览数量位居全国第五，四川全省80%以上的展会以及整个西南地区62%的会展都在成都举行。目前的会展业正在进入一个激烈竞争和快速发展的时期，新城南的优势何在？除目前公认的中国三大展览中心城市北京、上海、广州以外，中国会展第四城将花落谁家？被视为中国经济新的增长极的成都，在新一轮“会展之都”的竞争中是否有胜出的把握？
六问
城南引力有多强?
一座城市的经济创新力，在很大程度上与科技创新能力密不可分。城南对人们的引力有多强?高新企业为何会钟情城南？据统计，目前全省80%以上的创新创业留学人员都集中在高新区南部新区，而新城南的蓬勃发展，更是成功吸引了 了 IBM、SAP、赛门铁克、微软、NEC等一大批国内外知名企业，以及西门子、诺基亚、阿尔卡特、摩托罗拉、爱立信、华为、中兴等全球主流通讯商相继落户。国际城南正成为中国西部创业的乐土、经济发展的新动力。