张某于2006年2月与王某签订房屋买卖合同，将80平方米的房屋卖给王某，王某当即支付了全部36万元的房款，张某也在2月5日将房屋交给了王某。当时双方为了逃避缴纳营业税、契税等费用，就房屋买卖合同进行公证，但却没有办理房屋产权过户登记。2007年5月，张某因其他财产纠纷被诉至人民法院，法院根据生效判决执行张某的财产，对王某居住却登记为张某名下的房屋进行查封，并准备拍卖。王某情急之下致电本报律师热线，咨询如何维护其权益。
调查：购房不登记情况很普遍
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
针对上述规定，记者对成都二手房交易市场进行一番调查采访后发现，目前市场上的二手房，大部分是购买住房不足5年就欲转手交易的新房或次新房。有不少中介公司的销售代表向记者介绍，如果想购买二手房，但又不想交纳去年出台的“国六条”规定的营业税，交易双方可以签订合同并经过公证处进行公证，待房屋达到“国六条”规定的期限后，再办理过户手续。并表示，合同经过公证后就具有法律效力。为打消记者的顾虑，不少销售人员还介绍，通过这种方式进行房屋交易的现象比较普遍，已经销售了很多套房屋。
律师：不登记 房屋产权不属于你
针对上述案例以及记者调查的情况，四川致高律师事务所副主任林方平律师认为，房屋作为不动产，变更其所有权必须在法定登记机构进行变更登记，且变更所有权的法律效力是自登记时生效。林律师分析说，去年国家出台“国六条”，要求对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。为了避税，上述案例中的情况就自然发生了。上述案例中，张某与王某签订了房屋买卖合同，经公证但未办理房屋过户登记，该房屋买卖合同依法为有效。但公证机构并非不动产登记机关，依照物权法规定，该房屋的所有权仍归张某，张某对他人负债，其他人有权要求执行该房屋。
四川致高律师事务所宋关平律师指出，预告登记制度是不动产登记制度中的一项特殊规定，旨在规范出售期房以及其他暂时不能办理过户登记房屋的行为。预告登记并不能立即发生物权效力，而是为了保障将来能实现物权，物权法第九条规定的“登记制度”是能立即产生物权效力的。
提示：房屋转让应依法登记
针对时下不少人认为房屋买卖合同双方已经签署并且经公证，就合法有效，受国家法律保护，而办理房屋过户登记则会缴纳金额不菲的营业税、契税，加大交易成本，于是选择签订合同却不办理过户登记。宋关平律师指出，这种认识是对法律的误解，正如上述案例中，张某与王某签订的房屋买卖合同确实合法有效，但其所产生的是债权效力，王某的目的却是想获得该房屋的所有权（物权），仅仅拥有合同并不意味着对房屋拥有所有权，即便经过公证也未改变房屋的物权状态。一旦出现案例中的情况，张某被强制执行财产，该房屋作为张某所有的财产将可能被查封甚至拍卖，王某的权益将只能依据有效的房屋买卖合同要求张某赔偿损失，承担违约责任。
因此，四川致高律师事务所的律师提示广大购房者，在进行房屋等不动产交易时应当切实履行合同义务，按照法律规定办理变更登记手续，以实现购房者取得房屋所有权的目的，切勿因贪图“小利”而丧失“重要权利”。