听证内容
(一)物业规划用途更改(“住改商”)问题
(二)首次业主大会的投票权计算标准问题
(三)是否设置新建住房交付许可制度问题
《成都市物业管理条例(草案)》已通过市人大常委会二审，拟于6月6日提交市十四届人大常委会第三十三次会议进行三审，并有望在这次会议通过。昨日上午9时，市人大法制委员会、市人大常委会法制工作委员会将《草案》中的几个社会关注焦点和立法难点问题邀请市民举行立法听证会。届时，成都公众信息网(www.chengdu.gov.cn)将对听证会进行现场直播，市民可登录网站及时发表自己的观点。
听证内容解读
(一)物业规划用途更改(“住改商”)问题
《草案》第31条第一款表示：“业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变房屋的使用性质；确实需改变的，应当经有利害关系的全体业主同意，并经有关部门审批后方能实施。”
市民意见：主要有两种，有的主张完全禁绝；有的主张有限度容忍，仅强制餐饮、娱乐等严重扰民行业撤离住宅区。即将施行的国家物权法对“住改商”设置了较为严格的条件，即符合法律、法规和管理规约，征得利害关系业主同意。对我市而言，现行有效施行的法律、法规(行政法规及省市地方性法规)都未对“住改商”行为作直接、明确规定(建筑物安全管理、环保、消防等领域法律、法规所作的专业性规定和规章除外)。
(二)首次业主大会的投票权计算标准问题
《草案》第9条第一款表示：“业主在首次业主大会会议上的投票权，住宅物业的，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；非住宅物业的，按其拥有的房屋建筑面积计算，每满50平方米计一票；不足50平方米有单独房屋所有权证书的，可以与其他业主合并计票，每满50平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。”
本次听证拟研究的问题是，《草案》规定的投票权计算标准是否恰当，有无更为公平合理的办法，如第一款中关于单个业主的最高投票权30%限制是否必要、合适等。
(三)是否设置新建住房交付许可制度问题
《草案》第30条表示：“新建住宅应当在建设工程竣工验收合格，且其配套设施具备交付使用的基本条件并经市或者区(市)县房产管理部门备案后，开发建设单位方可交付买房人使用。备案机关应当在收到备案材料后7日内，对符合条件的予以备案并抄告房产登记机构。”
针对这一规定，部分常委会组成人员提出，实践中开发商常常为了能按合同约定期限交房，往往在绿化、道路等配套设施未建成时，就将房屋交付业主，严重侵害业主权益，也易引发后期物管矛盾。而该条仅原则规定“其配套设施应具备交付使用的基本条件”，何为“基本条件”？条例缺乏具体掌握标准。在操作程序上规定报房管部门备案，“备案”是指开发商仅须告知房管部门房屋已交付，还是开发商报相关材料后由房管部门加以审查的一种行为？若是前者，则无任何实质意义；若是后者，则事实上是设置了一种行政许可，那么条例就应相应规定其条件、实施主体等内容。
其他焦点
除上述今日听证内容外，市民还会关注哪些物管焦点？不少热心市民纷纷打来电话，就《草案》中小区物业管理方面的其他一些焦点问题发表了观点。焦点一：业主失窃物管有无责任？《草案》规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业按照(前期)物业服务合同的约定，提供相应的服务，合同可约定“公共区域的秩序维护”等物业公共服务事项。那么，业主失窃，小区物管有没有责任？焦点二：小区共用部分经营所得如何分配？《草案》规定，利用小区共用部分进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申办手续，相应收益应在物业管理区域内公示，主要用于补充房屋专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
本报记者张魁勇郭俊敏