体现城乡统筹
物管从城市延伸到农村社区
“物管”不仅要在城市流行，还要延伸到乡镇的每一个村落——城乡统筹，无疑成为了《条例》最大的亮点。“我市是全国第一个将统筹城乡建设的思想，在物业管理领域得到体现的城市。”相关负责人用这样一句话，对此进行了概括。
近年来，随着城乡一体化进程的推进，我市各区（市）县建立了不少农村新型社区，但这些社区大多数未聘请物业服务企业，而实行自主管理。这样一来，国务院《物业管理条例》就不能适用于此，因为该条例的调整范围仅限于选聘了物业服务企业进行物业管理的小区；而《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定虽涵盖了自主管理的小区，但又极其原则。“为了适应我市统筹城乡发展的现状，我们将物业管理与服务概念延伸到了乡镇。通过制定《条例》，将我市农村新型社区和我市行政区划范围内的其他实行自主管理的小区纳入法规调整范畴。”谈到《条例》出台的背景时，该负责人说，“以前农民都是一家一户的居住，现在修了农村新型社区，都集中居住，难免会产生一些邻里之间的社会问题。通过物业管理与服务活动，解决集中居住所产生的社会问题，将有助于形成邻里之间良好的社会氛围。”
拿下全国第一
首次明晰了管理与服务主体
对于“物业管理”一词，一般人都会认为是对物业服务企业的一种约束。其实“物业管理”有“广义”和“狭义”之分——广义的物管，实质上就是业主对区分所有建筑物的共同管理权；狭义的物管才能简单概括为“物业服务”。“《条例》在全国范围内第一次对物业的管理与服务主体及其责任进行了界定。”相关负责人介绍说，管理的主体即为业主或业主大会，而服务的主体即是物业服务企业或其他管理人。
据介绍，国务院2003年颁布实施的《物业管理条例》，在立法重点上侧重调整业主与物业服务企业间的关系，强调物业服务行业的管理，从一定程度上说，称之为“物业服务条例”可能更为贴切。而我市出台的《条例》超越了传统“物业管理”范畴，在内容上涵盖了物业的规划建设、管理维护、物业服务等诸多领域。从系统规定建筑区划的划分与调整以及附属设施设备的配置问题，到将业主自治规则体系的使用范围拓展到了全市所有小区，“从某种意义上说，《条例》可谓是国内首部‘区分所有建筑物管理法规’。”
小区停车位出租 收益归业主共有
关键词：停车位
今后，物管企业再也不要想“私吞”小区道路停车位的收入所得了——《条例》中明确规定，小区道路划分的停车位由业主共有，如需对外出租，均由业主大会或者全体业主决定，并可以委托物管企业收取车位场地使用费，而业主所得收益都由业主共同所有。把小区道路划为停车位对外出租，并将收益据为己有的行为，“实质上是侵犯了全体业主的财产权益，而《条例》中就对像停车位这样的建筑物专有部分的使用及收益进行了明确界定。”有关负责人介绍说，这正是取之于民、用之于民的体现，小区道路为业主共有部分，将其划分为车位出租，其收益也应该归全体业主共同所有。
具体来说，《条例》规定，在地面车位中，如果是在规划车位外利用小区道路路边设置的停车位，因道路属法定共有部分，故只能属于业主共有，其开发建设单位或者物业服务企业无权处分。相关负责人表示，在保证业主停车需要的前提下，共有车位也可以对外短期出租，而这些事项，均由业主大会决定，可以委托物业服务企业收取车位场地使用费，并约定一定比例的报酬。