2007年的深圳楼市，是伴随着国家新一轮宏观调控的步伐前行的，围绕着稳定住房价格、打压过度投资出台了一系列的行政、税收、金融方面的调控政策。但是从今年楼市总的表现看，呈现出非理性的亢奋状态，前三季度价格一路狂涨，成交量也不断提升， 新推项目位置不论优劣，档次不分高低，规模不论大小，都能形成热销，各个项目在售价上也屡创片区新高。 进入第四季度，由于多方调控政策的综合效应逐渐显现，并且价格已经达到一个理性市场难以忍受的地步，深圳楼市从成交量率先开始大幅度萎靡，有价无市的现象屡屡出现，最终导致价格开始下跌，楼市拐点初现。

总结 2007年深圳房地产市场，主要表现在以下两个阶段：

供求矛盾加剧，房价快速上涨

今年1－10月份，全市商品房施工、竣工面积为2907万平方米、289万平方米，与去年同期相比分别下降了5％和37％，销售面积512万平方米，同比下降14％。2007年1－10月，全市商品房销售均价13952元，比去年同期上涨53％。

供求矛盾进一步加剧是导致房价快速上涨的主要原因。近几年深圳供应没有相应增长，供求比连续4年不足1，新增供应远远不能满足需求，存量被进一步消耗，供需矛盾进一步加剧，供应量已经开始决定销售的走势，开盘一周乃至当日即售空的现象屡见不鲜。需求量特别是投资乃至投机量不断的增加，导致房地产价格以异乎寻常的速度提升。对将来楼市非理性的良好预期也导致价格作为调节供求的杠杆作用失灵，反映在市场层面就是楼市价格的持续不断升高，天价楼盘层出不穷。

楼市拐点初显，房价开始理性回归

由于前三季度房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支付能力逐渐下降，限制了刚性需求，同时国家宏观调控政策的不断落实和深化，对投资和投机都有所抑制。在以上因素的影响下，房地产市场观望气氛不断加剧，成交量开始大幅度跳水，首先从宝安中心区、龙岗中心城等上半年过热片区开始进而波及整个楼市。

观望氛围不断加重，成交量持续大幅下跌，使得价格面临空前压力，在供需双方博弈中，供方终于开始变相降价，进而新入市项目也逐渐调低入市价格，定价逐渐趋于理性。

另外，2007年深圳的写字楼物业和商业物业也都出现新的发展特点。

写字楼物业：供应基本持平、需求大幅上涨、价格不断攀升

上半年，提供了15.4万平方米的新增供应量，同比去年供应大幅下降41%，供应减少相当明显。并且纯租赁的项目在供应中的比例进一步增加，占到供应面积的24.6%，增长相当明显。而需求量却大幅度上升，上半年一手写字楼总成交约为20.78万平方米，同比去年增长22.7％，写字楼市场销售强劲，地段、价格、档次等因素均不影响销售。而与此同时市场的供应日渐减少导致了供求矛盾逐步突出。进一步导致价格持续的攀升。上半年，一手价格约为22000元/平方米，同比去年上涨了53.8%，比去年全年的均价上涨了37.5%。

进入下第三季度，供应量大幅增加，但21.98万平方米的新增供应，对日益紧张的需求来说仍然显得杯水车薪，写字楼价格进一步上涨。深圳写字楼价值被低估、国内流动性过剩、人民币对外升值、供需严重不平衡都是造成写字楼价格不断上涨的因素。另外，由于炒作因素增强，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显的作用。

进入年底，由于国家宏观调控政策效用的不断积累，特别是信贷政策的收紧，对于写字楼这一资金需求量较大的物业类型影响颇深，销售量开始略有下滑，从整个趋势来看， 后市写字楼市场将区域稳定，价格也将稳步上涨。

商业物业市场日趋成熟

07年深圳商业物业市场逐渐从“冲动期”过渡到“成熟期”，商业用地供应由于政府调控开始逐步下降，商业物业成交量和成交价格均有一定回归，租赁型物业比例日趋提高，商业物业市场发展愈加趋于理性。

从供地方面来看，截止到10月商业用地的供应量比2006年同期下降了40％左右。从成交价格指数来看，今年第三季度全市商业用房价格指数下跌了31.2％，从行政区域来看，除了福田区保持上涨之外，其他五个行政区下跌幅度均在10％以上。

商业用房价格指数下降，一方面是因为新近开发的高档商业项目基本由开发商自己经营，因此市场销售的更多的是社区商业，而从带动价格走低。从投资的角度来看，由于高档的纯商业物业只租不售，从而避免了中小投资的跟风炒作，促使商业物业投资更加理性。另一方面，受银行信贷和国家宏观调控的影响，商业成交出现萎缩，价格被迫下滑。

2007年，对深圳楼市来讲是颇不平静的一年，在这一年里，深圳楼市拥有过楼价半年狂飙50%的光辉历史，同时在国家的一系列宏观调控政策下，也经历了深圳楼市长时间低迷蔓延的惨痛。可谓机遇挑战同时上演。进入2008

2008楼市展望：调控将是主题

从供应看，明年的土地供应计划仍然偏紧； 2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，从紧的货币政策将严格控制新开工项目，严格控制信贷增长。由于土地和信贷的进一步紧缩，供应量将出现略紧的趋势。供应分布则仍将以宝安和龙岗为主，关内由于土地余量不足，供应偏少。同时，中小户型的比例由于宏观政策的影响比例将逐步增大。

从供应类型，08年深圳90平米以下中小户型比例将大幅增加。预计不少在06年出让的限价和限户型地块将在明年推出，中小户型普通商品住房将会大大增加，深圳住房供应结构失衡情况将有所改善。

从需求上讲，深圳楼市需求从整体上仍被看好，但是由于央行日前也下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷等调控政策，投资以及投机需求成份将在一定程度被挤压，这对深圳楼市有一定冲击。

价格方面，深圳楼市价格08年基本将以回归理性起步，但是由于整体需求量哪怕是硬性需求仍非常庞大，并且随着城市、经济和人口的发展不断增加，以及在人民币不断升值、热钱供应充足、奥运年等宏观背景下，如果供给在结构失衡、区域失衡、经济房、廉租房等问题没有解决，深圳楼价08年从基本面上看不排除在振荡调整的形势中再次走高的可能。