12月中旬，位于广州科学城的万科新里程与位于金沙湾的保利西子湾相继对外开放。这两个率先推向市场的限价商品房项目不仅在当日即获得千人认购，更为重要的是，它们终于拉开了全国限价房上市的大幕。
依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的精神(下称“24号文”)，2007年，全国计划安排廉租住房资金达到79.4亿元，超过2006年之前廉租住房资金的总额。同时，今后的土地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
“如果之前就盖了一定量的经济适用房和廉租房，那么现在的房价不会上涨得这么快。”广州市一位长期关注楼市发展的研究学者十分肯定地说。
保障性住房供应放量
截至目前，北京业已推出了9块限价房用地，规划总建筑面积超过310万平方米；还有200万平方米经济适用房用地，可以预计转化为2.8万余套70平方米单套标准的住宅。这两个板块将为明年带来约6.3万套的平价住宅。
东部某城市的一位知名开发商日前也向记者表示，他们负责承建的保障性住房也早于去年就建成并交付给政府。
尽管迄今为止，该地尚未推出一套限价商品房，但是2005年它就曾经公布过一个庞大的保障性住房建设规划，并在当年几乎完成了全部供地。如果依据这些供地的建设周期与容积率简单计算，大量的保障性住房都可以在过去两年中建成。该开发商强调说，“这些供应必然逐步释放，关键就看如何把握释放的节奏。”在他看来，经济适用房如果放置3年或者更久，从财务成本上来说就“不经济”了，所以政府必然在今年逐步将这批供应释放。
作为试点，广州是全国最早高举“限价房”大旗的城市。该市目前的可供应限价房约有3万多套，今明两年将迎来一个供应高峰。总量超过1.5万套的限价商品房将于今年推向市场，而在2007年广州全年的商品住宅成交套数大约为8万套。
目前，广州将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。其他的限定除了“无产权”之外，几乎都很宽泛。这意味着该项政策的覆盖面将非常之广。
对此，广州市国土房管局副局长黄文波坦言：“事实上，限价房是采取了比较宽松的申购条件以及粗放的管理方式。”他强调，限价房不能完全等同于经济适用房、廉租房这两种政府保障型住房，它是一个“长期而灵活”的调控手段。
供应结构逆转
根据北京中原所统计的数据，2006年北京房地产市场预售面积接近2200万平方米，这个数字在2004年为2586万平方米，2005年是2156万平方米。而如果计算商品房的预售套数，去年和前年分别为17.9万和17.8万套。北京今年可能上市的6.3万套限价房、经济适用房供应，依然可以占到全年供应的20%到30%。而未来3年之内，北京还将新增经济适用房、限价房各1000万平方米。可以预见的是，保障性住房将成为未来的一支供应主力。
上述广州的研究学者也认为：两三年后，如果政府已经开始大力投入的保障性住房执行顺利，则可能在今后的房地产市场中起到平衡杠杆的作用。这种平抑作用将随着保障性住房的政策完善而逐步改观。
按照规划，广州未来五年的土地供应中，将有43%属于限价房，如此巨大的供应量足以改变不少市场预期。
事实上，综合年末的广州楼市运行情况，一些微妙的变化已然出现。广州市国土房管局的统计数据显示：去年11月，广州房价已经比10月下降了一成，成交量较正常水平萎缩近40%。有专家称低价房的供应抑制了整个市场的快速上扬。
需求将被合理分配
“之前很多政策都是房地产政策，而非住房政策。但是24号文出台之后，就明确了整个住房保障体系。其中，对于财政预算以及政府官员业绩考核方面内容的明确十分关键。”广州的这位研究学者进一步分析说。
目前，现在更多的保障性住房计划在去年刚刚起步，对于市场的影响必然在近两年逐步释放。
“这对部分购房需求的稀释作用，仍然可以促使房地产市场回到更为理性的发展轨道。”一位专家对本报记者分析说。
南方某城市建委的一位官员也分析说：目前的政策方向，是保障居民的居住权利，而政策的大方向，是解决居住权，而非“产权”问题。
在建设部住房政策专家委员会委员蔡穗生看来，这些保障性住房的上市，并非为了要引发市场格局的突变，而是形成有效供给，完善整个房地产市场的供应结构。
“商品房市场不可能满足社会各个层级的需求，一定要有适当的保障性住房作为补充。这也是为了扭转之前过分主张买房的言论，并改变不够合理的住房消费结构。”蔡穗生分析说。
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各地保障房计划一览
●广州:
按照广州市“十一五”住房规划，未来廉租房供应将达到0.92万套，占1.6%，经适房供应达到10.51万套，占18.6%，两者共占20.3%，限价房供应达24万套，占整体供应的42.6%。
●北京：
市建委将提供6000多套经适房；通过“配租”的方式增加廉租房房源，今后的商品房等住宅将按总套数的3%至5%配租，相关的配套实施办法将于近期出台。
●上海：
截至2007年11月底，全市符合廉租条件累计登记29120户，已有28567户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的98.1%，其中实物配租400户，租金配租28167户。 去年已收储50万平方米的廉租房源