2008北京楼市预测
2008年，哪些区域将大放量，哪些区域持续走热，哪些区域具有较好的性价比，而哪些区域又将趋于平静？亚奥板块、泛朝青板块、燕郊、昌平和阜石路一带也许会在今年有不俗的表现。
亚奥：奥运前夕房价可望再升
【入选理由】 去年热得发烫今年走向何方
受益于奥运会的召开，汇集了众多奥运场馆的亚奥区域，去年热得发烫。奥运结束后，原本服务于奥运比赛的相关设施将进入赛后日常运营阶段，亚奥区域由目前体育文化核心区逐步发展转型为与金融街、CBD分庭抗礼的国际商务区。目前区域集聚多个高档项目，今年是否还能迎来新一波的发展？
即将召开的2008年奥运会给亚奥区域房价上升插上了火箭助推器，区域高价高档项目云集，而开发商普遍预计年内区域产品价格还将提高。
区域内主力楼盘之一世茂奥临花园 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)的销售价格已经达到了16800元/平米，在去年两次开盘推出新楼栋后，价格也实现了由16800元/平米到最高30000元/平米的三级跳。奥运会召开前夕，周边配套设施投入使用后，可能会进一步刺激市场导致价格上扬。
同样因为奥运会的关系，区域内部分已开发项目纷纷赶在奥运会召开前的2007年放量，而待开发项目入市时间也因此有所推迟，今年区域将入市的纯新盘数量较少，但新入市的住宅总量却比较大。定位为精装公寓产品的奥东18 (论坛 像册 户型 样板间)预计将于春节后入市，体量近75000平米，开盘均价预计将到20000元/平米。远洋地产北四环东路项目暂时未确定案名，总体近18万平米的住宅供应，预计也将于今年3月入市。
而荣尊堡、世茂奥临花园等部分区域知名项目今年陆续迎来收盘，其他老盘后期也将在今年内进入市场，国奥村 (论坛 像册 户型)总用地80公顷，总建筑面积50万平方米，其中40万平方米公寓将在奥运赛事结束后全部入市，总计将提供2000套住宅，而总建筑面积达62万平米的媒体村 (论坛 像册 户型)，也将在今年陆续推出后期。
新增放量大多以精装公寓的产品形式入市也是该区域的一大特点。
开发商说
国奥村策划经理胡向晖：目前在售的项目，公寓产品是亚奥区域的主要物业，在售项目占比达到53.3%，与此同时，由于土地开发几近饱和，且奥运期间可能会受停工的影响，因此预计2008年前亚奥区域的放量不会大增。据不完全统计，区域内纯新盘放量可能达到105万平米。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名 位置 放量 预计价格区间
奥东18 安苑东路18号 近300套 20000
远洋地产 北四环东路73号 近17.8万平米 未定
国奥村 北辰西路西 未定 26000
媒体村 北苑红军营南路 未定 13000
阜石路：20余项目提供万余住宅
【入选理由】 新老项目齐放量主打低密度
阜石路板块住宅销售将在2008年进入一个集中放量期。总体来说，项目多，体量大，价格高，产品主打低密度。去年入市的10多个项目加上今年的纯新盘，预计将成为2008年热点住宅销售板块。
京西去年以来的住宅放量及热销楼盘，主要集中在石景山及石景山与丰台、海淀交界的区域，即玉泉路板块和阜石路沿线，前者的代表性楼盘有远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、万科中粮#zhPoint#假日风景 (论坛 像册 户型 样板间)等，后者的代表性楼盘有茂华#zhPoint#璟都会 (论坛 像册 户型 样板间)、金隅山墅 (论坛 像册 户型 样板间)、燕西台 (论坛 像册 户型)等，均于2007年开盘热销。
2008年阜石路将有数个新项目入市，加上老盘后期，预计将有20余个项目，提供10000套以上住宅。新项目如新兴年代 (论坛 像册 户型)，总建筑面积7.4万平米，鼎城 (论坛)总建筑面积约22万平米，雍景四季 (论坛 像册 户型)近40万平米，阳光星期八 (论坛 像册)10万平米以上、香溪度 (论坛)约11万平米，总体量近百万平米。而位于西四环和莲石路的交叉口的新兴年代已于12月5日开盘。
就住宅套数来看，新兴年代共568套，鼎城住宅套数270户，青年公寓套数454户，雍景四季14栋住宅数千套，阳光星期八、香溪度也分别有数百套。除此之外，远洋山水等多个老盘也将陆续推出后期，预计今年10余个新老项目可提供上万套住宅。
价格方面，去年以来阜石路住宅产品均价已达15000元/平米以上，多个项目逼近两万。到2007年底，北京高价房陷入“有价无市”局面，此时入市的均价在15000元以上的项目普遍面临销售压力，预计今年价格不会大涨，会保持稳定，个别项目可能小幅下调。
开发商说
雍景四季项目相关负责人：去年房价涨得这么快，我认为是暂时的，今年、明年，应该不会这样了。作为一家地产公司长期发展的战略，我们觉得最终赢得市场的还是产品，而不是靠涨价。雍景四季的开盘价格比周边楼盘相对要低。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 预计放量 预计价格区间
雍景四季 西五环外田村路 40万平米 11000-12000
香溪度 旱河路以西 11万平米 13000-15000
新兴年代 太平路36号院 约7万平米 16000-17000
阳光星期八 玉泉路 约10万平米 15000-16000
昌平：预计推盘200万平米以上
【入选理由】 新老项目放量规模预计超200万平米
无论是普通住宅还是别墅市场，该区域预计至少有20个项目推盘，放量规模超过200万平米。一些在售楼盘将陆续推出后期产品，去年成交的多个地块预计今年晚些时候也将推盘。
根据昌平一些老盘的推盘计划，昌平不少别墅项目将于今年3、4月间集中推盘。其中已经明确的是：号称100栋的别墅大盘———珠江壹千栋初定于4月份推出项目二期约113栋独栋别墅，5月底该项目将推出三期 (论坛 像册 户型)约114栋，8月底推出四期约87栋。据保利地产(68.75,4.27,6.62%)有关人士介绍，保利垄上 (论坛 像册 户型 样板间)三期目前正在进行前期准备工作，预计可提供200多套独栋别墅的产品。
事实上，奥北尤其是昌平别墅年内的市场供应量将远不止这些。中海瓦尔登湖、东方普罗旺斯 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4)等当地多个在售项目都有较多的后备土地，这些项目今年还将陆续推盘，形成更为集中的新一轮别墅产品供应。
普宅方面，昌平今年也将加大供应量。据悉，目前，昌平在售的普通住宅项目有东亚上北中心 (论坛 像册 户型)、新龙城 (论坛 像册 户型 视频1 视频2 视频3 视频4)等，这些项目今年还会推出新楼。另外，2007年昌平共成交招拍挂上市土地6块，以住宅为主，总建筑面积142万平米，这些土地基本上会在今年至明年入市。
“纯新盘加上2007年老盘后续二期开发，预计2008年昌平区放量将在200万平米以上。”成业行市场研究总监蔡军分析认为，高端的别墅项目将涨至2.5万-3万元/平米；热点区域的普通住宅可能涨到1.5万元/平米。
开发商说
珠江壹千栋副总经理吴波：去年昌平房地产市场不温不火。今年昌平别墅将迎来新的放量高峰，同时，昌平区域靠近奥运举办场所，估计房价受奥运等因素影响也将会有所上涨。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 预计放量 预计价格区间
珠江壹千栋 北七家镇 314栋别墅 2.5万-3万
保利垄上 小汤山 200多套 价格未定
湾流汇 (论坛 像册 户型 视频) 北六环 100多套 1.6万-1.8万
东亚上北中心 回龙观 2000多套 1.1万
泛朝青板块：放量渐少但需求不减
【入选理由】 今年仍将延续去年的热度
如果问北京哪个区域价格高但还是卖得好，朝青—朝阳公园东板块无疑是典型代表。2008年，这一区域的住宅销售放量不会像2007年那么多，主要以老项目后期为主，价格极可能会继续上升。朝阳路快速公交和地铁6号线的兴建，CCTV、BTV的集体搬迁以及日益完善的周边配套，都将使该区域的需求愈加旺盛。
朝青板块近几年升温迅速，3年前均价才7000多元/平米的该区域，现在在售均价已经全面突破15000元/平米，而2007年朝青板块仍然是北京销售最热的区域。业内人士认为，由于受朝阳路快速公交和地铁6号线开工的利好影响，该区域的需求还会更加旺盛，不过就放量来看，2008年明显不如去年，价格还会呈上浮趋势。
据了解，该区域目前在售的项目有均价20500元/平米的润枫水尚 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5 视频6)，均价19000元/平米的华业玫瑰郡 (论坛 像册 户型)，均价19000元/平米的合生橄榄季 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、均价18000元/平米的金隅凤麟洲 (论坛 像册 户型)、均价25000元/平米的泛海国际，还有均价36000元/平米的星河湾。这些项目的后期放量也将形成2008年该区域的主要供应量。比如泛海国际即将推出一期的最后三栋楼，大约有300多套房，后期近60万平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间 视频)将在2008年推出7万平米，润枫水尚、华业玫瑰郡都会在2008年有比较多的放量。
与老盘后期相比，该区域纯新盘较少。即将开盘的公园1872 (论坛)是招商地产(61.88,2.68,4.53%)打造的新项目，目前售楼处已见端倪，主打高档住宅概念。据了解，公园1872住宅面积约26万平方米，商业办公约4万平方米，开盘均价尚未确定，但有业内人士预测每平方米均价不会低于2万元，有可能达到2.5万元。
开发商说
天鹅湾销售副总监郑子宾：天鹅湾2008年的放量将会有所萎缩，预计减少4成到5成，同区域的其他项目的放量也不会超过去年。在放量较少的前提下，区域在逐步成熟，且市场的需求量仍在上涨。所以，我预测今年该区域内房价仍会出现稳定的上浮。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名 位置 放量 预计价格区间
天鹅湾 朝阳北路 约7万平米 20000元左右
润枫水尚 朝阳北路 数百套 20500元
合生橄榄季四期 朝阳北路107号 300套 19000元以上
公园1872 红领巾公园 30万平米 25000左右
燕郊：今年仍是低成本置业首选
【入选理由】 供应量和价格优势依然明显
目前北京的整体房价虽然没有继续快涨，但依然维持了高位，不少人还会因为承受不起高房价而选择到燕郊置业。在东部的供应结构中，燕郊的放量优势在2008年依然明显。
京东去年以来的住宅放量及热销楼盘，主要集中在朝青、百子湾及燕郊区域，燕郊的代表性楼盘有上上城 (论坛 像册 户型)、纳丹堡 (论坛 像册 户型)、美林湾 (论坛 像册 户型)、东方夏威夷 (论坛 像册 户型 样板间)、潮白人家 (论坛 像册 户型)、城美#zhPoint#维多利亚、金玉源 (论坛 像册 户型)、华泰#zhPoint#忆江南 (论坛 像册 户型)、风尚国际公寓、欧逸丽庭 (论坛 户型)等。2008年，燕郊将有数个新项目入市，加上老盘后期，预计将有近10个项目提供2万套左右的住宅。
即将于2008年入市的项目有：新锐 (论坛)时代预计2008年1月5日开盘，准现房销售，户型面积在65-130平米之间，开盘价5300-5600元/平米；天洋城 (论坛 像册 户型)预计2008年1月开盘，项目共32万平米，约为3500户,2009年6月入住；欧逸丽庭最后两栋预计2008年开盘；西堤岛 (论坛)预计2008年3月开盘，5栋公寓类住宅楼,共584套。
一些已入市的项目2008年仍有较大的供应量，如风尚国际公寓C号楼已于2007年12月1日开盘，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的两居、98平米的三居及大户型复式，均价5000元/平米；馥香谷 (论坛 像册)在2007年12月底传出开盘消息，预计2008年7月或8月入住，均价4000元/平米；潮白人家6号和7号楼于去年年底开盘，总共有400多套房源，开盘均价6400元/平米。
2007年底，北京高价房陷入“有价无市”局面，燕郊6000元以上的项目普遍面临销售压力，预计今年价格不会大涨，有两个项目的销售员在接受记者电话咨询时，报出的平均价格有200元左右的小幅下调。
开发商说
上上城总经理曲靖：燕郊区域今年仍将保持较大的价格优势，同时，产品质量也在稳步提升，认可度在快速提高。
区域放量 价格单位：元/平米
项目名称 位置 放量 预计价格区间
新锐时代 (论坛 像册 户型) 汇福路东 共600户 5300-5600
西堤岛 京哈路北28号 66000平米 价格待定
天洋城 迎宾路 32万平米 3900
欧逸丽庭 顺路西侧 50522.39平米 5900