一、2007全国土地市场年终回顾

2007年，中国国民经济增长较快，初步核算，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。宏观经济的迅猛增长，带动社会对土地这一个基本生产、生活资料的需求。2007年全国土地市场供求两旺，购置面积和开发面积攀升，地价不断创出新高。但由于土地市场转型的同时，相应制度配套不足，土地大量囤积、土地管理措施不能落实到基层、部分土地方和银行部分人员勾结套取信用等问题逐渐成为土地市场发展的隐患，2007年国家相关部门出台多项法律、法规，加强土地调控政策的落实，对促进土地市场持续健康发展产生了积极作用。

1、供应：购置面积回升，土地需求大增

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城镇土地主要是全民所有制土地，政府垄断城镇土地一级市场，土地二级市场由于政策管制较强，所占比例较小，所以政策导向决定了土地市场的发展方向。2002年之前宽松的房地产业政策促进了整个房地产市场的发展，土地市场也出现了供需两旺的局面，土地购置面积以超过30%的速度增长。2002年国土资源部11号令后，国家以及各部委发布一系列政策，开始对房地产业进行调控，土地首当其冲。2002年后全国土地购置面积增长率一直处于下降趋势，2005年后则出现土地购置面积绝对值的下降。2005年-2006年全国土地购置面积的下降，主要的原因在于“8.31大限”后，土地市场完全进入招拍挂阶段，政府土地储备中心等土地供给部门在土地储备供应方面尚处于摸索阶段，土地供应量不足，而开发商也因为当时资金等方面的约束无法拿地，同时对招拍挂市场较高的土地价格持观望态度，这些都造成市场交易量的下降。但随着各种融资渠道的畅通，房地产市场价格大幅上涨给开发商带来的资金积累和良好预期，以及资本市场对开发商储备土地的要求等，都使得开发商购置土地有效需求大增。2007年1-10月，全国土地购置面积为31350.79万平方米，比上年同期增长了17%。

2、需求：房地产市场需求的增长，拉动土地开发不断加速

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

土地市场的需求最终取决于房地产市场的需求。近年来，受国民经济发展、城镇居民收入增长以及人们对房价增长预期等多方面因素的影响，中国房地产市场需求出现了爆发性的增长。2006年，全国商品房销售面积60628.14万平方米，比上一年增长38%；2007年1-10月，全国商品房销售面积53564.96万平方米，比去年同期增长了31%。

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

房地产市场需求的增长，拉动土地开发不断加速。2007年1-10月，全国土地开发面积为19835.19万平方米，比上年同期增长了8%。自1999年到2006年八年的时间内，全国土地开发面积除2004年下降5%外，均保持持续增长，2005-2006年全国土地开发面积平均增长率达到16.66%，继续呈攀升态势。

3、存量：囤积面积超过10亿平方米，加剧市场的供不应求

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

尽管国家的宏观调控对土地市场囤积起到了一定的抑制作用，从累积购置未开发的土地面积增长来看，呈不断下降趋势，但累积购置未开发的土地面积总量仍然不断上涨。1998年到2007年10月全国累积购置未开发的土地面积达到了105815.97万平方米，这里还不包括没有进入统计数据的非规范市场大量的圈地行为。从2007年1-10月来看，全国购置土地面积超过土地开发面积1151.60万平方米，差值比去年同期增长了36%。碧桂园中报披露其土地储备为5400万平方米，一跃成为中国最大的"地主"。而中银国际的最新报告预计，一年后碧桂园的土地储备可能增至8600万平米。万科2006年末的土地储备为2050万平方米，至少可维持开发4年以上……土地囤积现象在二三线城市表现尤其突出，而且是开发商融资的重要概念，碧桂园土地储备即以二三线城市为主，同时巨大的土地储备量为其港股上市提供了基本条件，成为一些资金短缺的开发商融资的“榜样”。与之形成鲜明对比的是：中国的耕地面积已经濒临18亿亩红线。为了保证“十一五”期间，全国耕地面积不低于18亿亩，就必须严把土地关，这就意味着政府将来的土地出让量不可能大幅攀升，而开发商越来越严重的“囤地”现象，不断加剧土地市场的供不应求。所以增加整个土地市场的供应，不能仅仅从新增土地出让量入手，如何将存量囤积土地真正转变为有效供应，才是当前解决问题的关键。