房地产市场是否已经进入拐点？楼市观望期会持续多久？房价是否会下降……针对目前的市场状况，一些房地产机构认为：“就像熊市也有个股飘红一样，如果房地产市场进入调控期，一枝独秀的将是别墅！特别纯别墅大盘将备受青睐。据了解，一些机构和投资者已经开始出手。”
地价 政策双管齐下
纯别墅大盘将成绝唱
自2006年起，房地产市场开始而走向“后调控时代”———停止别墅供地、二手房交易征收个税、加大经济适用住房、普通商品房供应等举措。别墅市场的供应量受到很大影响，但与此并行的却是，因为别墅供应量的日益减少，别墅的价值显得尤其珍贵，这个现象的本质就是别墅时代即将终结。
从成都市场来看，近两年中心城区拍卖的土地，容积率多在3.0、4.0左右，纯别墅项目用地绝迹。事实上，当别墅供应量减少后，别墅势必将奇货可居，愈加稀缺的别墅甚至会成为新兴的地产投资品种。根据调查，现在市场上在售别墅项目均为存量开发用地，依照国家现有土地开发限制政策推算：3～5年后，独栋别墅的产品形态可能会从市场上消失！
据星彦地产研究报告显示，目前别墅开发区域主要还是集中在牧马山片区、华阳片区、青城山（都江堰）区域、温江郫县片区等郊区板块。市区及其他区域的别墅供应量较少，且市区别墅多以联排、双拼和叠拼别墅为主。受土地开发资源减少，地价攀升等因素的影响，2007年这类物业单价一般都在1.2万元/平方米以上。由于土地资源的稀缺性，别墅物业市场将被看好，价值将呈进一步上扬之势。
据成都市别墅市场调查显示，截止2007年12月31日，符合纯别墅大盘社区标准的成都别墅总体可售套数仅907套，整体销售均价在1.5万元/平方米以上。据不完全统计，即使不考虑距离和社区规模，在未来的三年中，成都别墅供应量也不会超过80万平方米，这还包括了青城山-都江堰板块在内的度假别墅。而成都财富及中产人群的快速增长，将导致成都别墅市场出现一个巨大的缺口。与以往相比，今年成都在售的纯别墅楼盘和供应量已经大幅减少。
“如果说以前媒体提出‘告别别墅时代’还为时尚早，那么2008年一定是高端住宅市场的分水岭，随着土地限制和房地产调控政策的深入实施，今天的纯别墅社区已经显得弥足珍贵。地价的上涨、土地和金融贷款政策限制加大，这一切角力都使得别墅的开发阻力加大，作为前地产时代的最后遗产，预计纯别墅大盘社区三年后将完全消失。”一业内人士对笔者说。
与此同时，国际房地产市场的经验也证明，别墅等稀缺资源产品与房地产市场的一般走向呈反相关。例如，在经济形势及房地产市场下滑的时候，欧美一些国家的别墅豪宅类产品却呈现上升的趋势，“因为这类产品是一种硬通货，能够保证价值的稳定和上升。”一机构研究者告诉笔者。
财富阶层每年持续增加
成都别墅奇货可居
预计2007年全市实现地区生产总值3324.4亿元，按可比价格比2002年增长91.2%，城镇居民人均可支配收入达1.48万元，农村居民人均纯收入达5400元，比2002年分别增加65%和59.9%。日前，成都市政府公布了今后五年经济社会发展的主要目标：到2012年地区生产总值达6000亿元以上，人均地区生产总值达到4.8万元以上。这就意味着，成都财富阶层的人数将会持续增加。
随着居民收入水平的逐步提高，以及成都作为西部经济、文化中心地位的日益提升，越来越多的人晋身富裕阶层，对居住生活也提出更高需求，而原有的高端住宅已经不能满足这些人群的更多细节化需要，住房换代已成为众多富裕人群的共识。同时，这部分人群除了对住宅本身要求满足人性化居住需要外，对生态环境与物业品质更为关注。
由于别墅建筑更多体现个性化元素，别墅逐渐以居住的最高形态的身份出现在市场中，成为人们居住理想的终极追求目标。
随着国家政策对别墅愈来愈严的调控，现有的别墅项目显然会更加抢手，而随着对别墅土地的停止审批，这对别墅市场来说无疑是缓缓关闭了供应的大门。
据调查，几乎大部分成都富有人群，购买别墅后均作为第一居所，也就是一周七天的日常生活居所。所以，自然对周边交通和生活配套要求比较高。什么样的别墅才可以称为第一居所？对高品位的第一居所而言，距离是衡量的第一指标。按照国际惯例，距离市中心30分钟左右车程，进可享受都市繁华，退可拥有优良环境的纯别墅大盘成为了别墅中的“珍品”。
现在占据着稀缺资源的纯别墅大盘，正面临日益绝迹的境地。2008年年初，成都市规划局明确表示：为适应未来高密的城市形态，从今年起至2020年前，城区范围内不再审批多层以下的房地产项目。业内人士纷纷表示，别墅新的用地不批了，旧有的开发也进入了临界点，未来供应量将逐年减少。现有别墅投资价值逐渐显现，成为“奇货”的别墅不论是居住或投资都将成为楼市新宠。
因此，纯别墅大盘社区将随着土地资源的减少而愈加珍贵，并最终成为绝版。据专业机构统计，2007年市场上更多出现的是类别墅，大多以复合的居住形态出现，真正的纯别墅社区在市场上已经所剩无几。别墅总供应量的迅速下降与成都财富阶层增长的快速上涨相比，已经形成一个供需失衡的格局，一个属于不可再生资源的价值体系也正在形成，其别墅产品价值上扬将是必然趋势。
纯别墅大盘日益稀缺
升值潜力不容小觑
未来最具价值的别墅是什么？众多机构及投资者都认为，纯别墅大盘将是最具居住及投资价值的产品。他们认为，目前的别墅市场鱼龙混杂，“别墅社区”、“城市豪宅”、“类别墅”等各种词汇让人概念混淆。别墅本身作为一种稀缺资源的关联产品，一般以占有更多自然资源，享有充分的生态环境和景观为其最主要的特征。但纵观目前市场上的别墅项目，其大多为类别墅产品，在一个社区里，既规划了高层、多层、洋房，又有别墅建筑形态。往往因其开发规模不大，而无法真正实现居住者的品质需求。“纯别墅”是指物业形态、品质更统一，以独栋、联排和双拼三类建筑形态组成的社区。由于政策的限制，纯别墅大盘社区在当下的市场上极为稀缺。
在为数不多的纯别墅社区中，与城市距离适中的大盘社区尤其受到购房者的关注。这样的纯别墅大盘社区为业主提供了更为便利的交通条件和丰富的生活配套，聚合了城市与别墅的自然联系，凭借交通优势、成熟的生活配套，无疑将受到财富阶层和外籍人士的强烈追捧。
某房地产研究机构负责人指出，与城市距离在25公里以内，面积在500亩以上的纯别墅大盘，最符合别墅购买人士的需求。按照这一标准，目前成都市场上尚在销售或已经亮相的，称得上“纯别墅大盘社区”的项目屈指可数。
纯别墅大盘社区为何一直受到消费者的热捧？专家认为，纯别墅是建立在资源稀缺基础上的精神选择，别墅的价值在于生活方式和产品本身的契合程度，要符合居住者实际的生活需求，例如地位、社交、归属感。
一位张姓业主告诉笔者，优质的生态环境是他购买别墅考虑的首要因素，为此他希望选择与城市有一定距离的项目。“这个时代的幸福标准在改变，财富在其中所能占到的比重越来越小，健康、心情和家人的平安变得越来越重要。优质的生态环境保证了自己和家人的健康，而纯别墅项目能够确保自己对别墅品质的要求。”他说。
某房地产研究机构负责人认为，对社区居住人群的选择日益成为人们购房，尤其是购买别墅者的重要考量。“虽然没有明确的标准，但至少在潜意识上，居住人群的纯粹性已经直接影响到购房者的选择，并通过产品形态的纯粹性来体现。”
此外，在拉开了与城市的距离之后，完善的配套和物业管理保证了别墅业主日常生活的正常进行。大盘社区有足够的空间和能力对配套进行完善，这也是购房者首先选择纯别墅大盘的原因。
随着楼市调控新政引发高端物业，特别是别墅市场供应的连锁反应，位于城郊稀缺生态地段的纯别墅大盘则变得日益稀缺，未来将拥有相当可观的升值空间已经成为业界的共识。
大盘规模、物业形态的纯粹、产品本身的品质、优质的生态环境、完善的配套和物业管理，以及居住人群的纯粹性等因素共同构成了纯别墅大盘未来升值空间的基石，形成了纯别墅大盘社区与混合型社区完全不同的居住价值体系。
相关政策回顾
■2003年2月，国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，明令“禁止别墅供地”。
■2005年，中国土地市场年会上，国土资源部有关人士就已经放出“禁止别墅供地”的口风，2006年起，工作重点将继续停止别墅类用地供应。
■2006年春节前夕，国土资源部发布了《2006年国土资源管理工作要点》，指出2006年国家仍然会根据居住用地价格变化状况，加强房地产市场土地供应调控并继续停止别墅类用地供应。
■2006年5月底，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。
■从2006年5月31日起，国土资源部一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。