去年10月第二套房贷款新政刚刚落地之时，部分专业机构宣称：“高端物业的寒冬即将来临。”不少专家在接受采访时对该结论也深以为然。
然而新政实施数月，不少在售别墅楼盘的销售控制表上均显示，事实上成都高端别墅的销售受新政影响并不明显，开盘两个月销售率达到50％的楼盘不下10个，例如成都最具代表性的高端大盘麓山国际社区（查看地图），它用最新的销售数据证明，别墅销售和房贷新政似乎完全在两条不相交的轨道上。
据悉，万华地产在本月公开发售的麓山国际社区别墅新组团产品碧影溪，新推20套850万～1700余万元的独立别墅在24小时内即实现销售成交95％，实现销售额2.2亿余元。而据市场方面统计，此前万华并未对碧影溪组团做大规模广告推广，前来购买的人士多是长期关注成都高端别墅市场的“金字塔顶端”人群。
他们没有贷款压力？
为什么在第二套房贷款新政的背景下，高端别墅物业还能呈现如此良好的销售势头？前来购房的人群中，超过半数的客户是采取一次性付款的方式，而他们中又有很多人此前已经拥有至少一套别墅。“他们中很多人甚至从来就没有为买房贷过款。而另外一部分买家也多是采取6～8成首付的形式贷款，贷款比例不大。还款对于这类人群来说构不成太大压力，更多只是局部影响客户的现金流向而已。”
别墅越贵越好卖？
据观察，自第二套房贷款新政颁布以来，目前市场上总价500万元以上的别墅的销售速度甚至快过100万～300万元的经济型类别墅，这与普通商品房市场上总价越低的房屋越快销的现象恰好相反。
蒋莉认为，购买豪华别墅的买家与购买经济型类别墅的买家相比，对项目的社区规模和规划理念、社区景观的独特性、社区成长的潜在高附加值、建筑的特色和纯粹、空间尺度感及其所规定的生活模式，以及房屋除居住之外的附加功能具有更高一层的认识和要求。她说：“很显然，购买千万级别墅的买家不会在乎房屋空间是否存在浪费，他们更关注的是身心舒展的尺度感。这一幢别墅不只是一栋房子，而是一家人心灵休憩的港湾，是孩子成长的乐园，是成年人出发前踌躇满志、回家后静心思考的净土，是可以承载和收藏一家人享受天伦之乐的黄金岁月的世外桃源。”
蒋莉认为，如果高端别墅在开发前期没有对这些买家的心理做出准确判断，将对后期销售带来“灾难性”的影响。
同时，一位业内人士也指出，相比豪华别墅，经济型类别墅的买家中投资客居多是目前的市场现实，这类投资客更愿意用更少的现金做更多的有效投资，由于购买门槛相对较低，因此不少人会采取按揭的形式购房。而在目前的房贷新政背景下，具备更多现金的买家自然会去选择更具备长线投资价值的高端别墅。该人士认为，事实上经济型类别墅的未来也并不是人们想像的那么糟糕，目前市场上已经出现了青城山房、置信·牧山丽景等产品品质较好、具有一定创新和特色的别墅，这些相对单价较低的别墅在自身设计、产品配置等方面为更多的自住型买家考虑更多。这种较为精细的别墅产品良好的市场表现也说明了，未来的别墅市场只能靠品质和内涵说话。