节后遇见一些成都开发商，几乎都会向记者提相同的几个问题：你认为今年的市场是冬天还是春天？什么时候会回暖？而他们的每一个项目都不遗余力地推出了各种优惠：送装修、免物管费、垫首付、老客户带新客户送额外优惠……但不理想的销售效果又让他们困惑，这些优惠措施对于自己，到底是香喷喷的馅饼还是深不可测的陷阱？
他们大多感觉自己就像一只无助的井底之蛙，毫无希望地被困谷中；又如自己只身被放逐到了黑夜的沙漠，身体和思想被无边无际的无奈和惊悚所占满。
而外围的市场也不乐观。一篇业内的文章说，珠三角劲吹的楼市“寒流”席卷全国，楼市唱空的声音日益响亮，一向牛气的任大掌门，也在多个城市楼市低迷的现实面前低下了高贵的头颅。疯狂囤地的王大老爷，则干脆直接指令各个区域楼盘抢在别的项目前降价销售，以维持上市公司季报上辉煌的业绩。另有心无肠的炒房客们，则干脆集体跑到广东去炒“兰花”……
这个冬天是二十年来最寒冷的。尽管成都的天已渐渐放晴，但疑云依然笼罩着楼市，雾中的阳光也像黑夜中的那点星火，看不清未来，也看不清方向。
疑云怪象之开发商表现
关键词：压力、优惠、不满、迷茫
行走在迷城里 一阳指破空而来的时候，谁穿了金钟罩铁布衫？从近段时间市场任何一个层面的反映上看，似乎这个答案都是带着遗憾的口吻，都是否定的。
在几乎所有被采访者的语气中，大家都有一种共识：当2007年房地产火样的激情、大涨长红的阳线，都在短短的时间里被年末那根绿幽幽的阴线呑没之时，被冷却的除了房价，还有买、卖双方的心态。
“透心凉呀”，记者春节后遇到的第一个业内人士就这么说。背负着一年20个亿的销售任务，身为一个大公司的营销总监，他感觉到前所未有的压力。“今年成都楼盘本来就是个大放量，又遇到这样的市道，原以为可以通过加大营销费用来努力一下，但总部批下来的营销费用不过才1500万元。”
2月15日，城北某楼盘的置业顾问一大早就打来电话，说他们现在正在进行“老客户带新客户额外优惠”的活动，从那位小姐的言辞中，很容易就能感觉到其急迫的心情，而在记者的印象中，该项目已经多次放下身段，优惠力度在成都也属少见。
听说城东某楼盘的开发商正在忙着安抚前两期的业主，原因是近来该项目的开发公司较大幅度地下调了楼盘的销售价格，之前已购房的业主甚为不满，最后以开发商免收物管费收场。
用某家去年在高位竞得土地的开发商的话来说，竞争胜利后的笑容在脸上停留的时间绝不超过一个月，而与周边在售楼盘房价相似的楼面地价，让他们自己觉得接下了最后一棒。更有业内人士私下透露，说某公司竞拍到土地后，看市场不好，甚至愿意损失2个亿也不敢拿地开发。据说不少开发商给成都市房管局建议，说道今年五一不放长假了，能不能将房交会提前到4月下旬举行。
原本长袖擅舞的营销精英，居然连二月份是不是应该做促销广告、要怎么做都想不清楚；百无聊奈的置业顾问连给客户打电话的兴趣都没有，反正打通了也不知道跟人家说些什么。
在各种流言，各种揣测，各种期待之中，成都与房地产有关的人们都好象走进入了迷城，辨不清东西南北，找不到出路，等待着指点。如今，业界人士见面的寒喧后总会相互寻问市场的走势，对成都楼市未来的不可预期，对房价何处是底的诸多疑问，让2008年初的成都楼市，充满了迷茫的情绪。
疑云怪象之市场表现
关键词：担心、调整、促销、回笼
领跌效应显现
100-1=0，这是最近流行在成都业界的一个说法，意思就是说以前做了很多个项目赚取的利润，在今天可能会因一个项目上而全部套住。这，正是目前很多开发商所担心的。
成都尚智机构叶总告诉记者，很多开发商都将前期赚的利润重新投放到新的项目之中，而土地、建安、管理等刚性成本决定着房价。从去年12月份开始，成都房价进入调整期，率先降价的不是中小开商而都是全国性的品牌开发商，他们的全国性布局需要大量现金流，于是乎，想让房子快速售出资金迅速回笼，降价是最快的手段。
记者注意到，万科的青年置业计划无疑吸引了不少首次置业的人们，据说目前花样年等公司也正在与银行协商，看来，首付两成的诱惑的确不小；中海国际社区橙郡的房销售也出现了4900元/平方米的促销价，而地处三环内神仙树片区的房价也出现了不到6000元/平方米的。品牌开发商的房价尚且如此，温江、双流、龙泉等地的一些新楼盘直接将价格定在了3500元/平方米左右就不足为奇了。
业内人士认为，市场上的品牌房产公司降价影响力很大，对市场也形成了“大公司领跌效应”。在这种效应之下，更多中小公司将面临市场竞争和融资的双重考验，最后实力较差的企业不得不退出房地产行业。
疑云怪象之购房者表现
关键词：降温、理性、底部、抬轿
买房没了主意
在处于低谷的市场中，购房者开始面临着买与不买的问题。
在与部分业内人士交流中，记者注意到，一个月销售20多套的楼盘算是情况好的了，而更多的楼盘一个月仅能卖出数套，春节期间更是无人问津。看来，楼市的降温也让购房者更趋理性，消除了购房时的“一时冲动”。
在开发商被迫采用的各种各样的降价促销时，购房者在高兴的同时也在迟疑，原因很简单，大家都习惯于“买涨不买跌”，那现在到底是刚刚开始进入波谷还是已经是底部，房价什么时候会进入上升通道，这也是个问题。
购房者老毛也很郁闷，手上不是没有钱，关键也是没看明白，房产大佬王石不都说要40岁以后再买房了。买房？还是再看看吧，说不一定，开发商的优惠会更多呢？现在买了房，万一房价还有下降空间，自己不就成了那个抬轿子的？
整个房产消费的终端市场，也第一次和开发商一道陷入了疑云之中，被金钟罩罩了一个严严实实，没有了自己的主意，也没有了自己的答案。
深度观察
市场即将触底
其实，春在寒冬深处发芽。
虽然市场的空方现象明显，但透过现象看本质，记者注意到，随着春天的到来，成都楼市也开始荡漾着一丝暖意。
据了解，万科已于2月5日停止了它的青年置业计划，之前魅力之城推出较便宜的户型已售完，目前销售也只有正常的优惠；4900元/平方米也仅仅是中海国际社区在这段不稳定的时期里推出的一个卖点而已，那不过是橙郡即将交房的几套房子的清盘价，相关人士也透露，中海在成都的所有项目目前除了正常的优惠外，并没有更多的优惠促销活动。还有更重要的是，这一次上市公司领跌，它们是基于年终上市报表要求，肯定只能是牺牲一定利润空间，确保回款。但年报的“警报”现在已经解除。
据记者观察，春节过后，成都不少销售中心一改节前的冷清局面，地处建设路首创爱这城在春节前后就销售了20多套房子；地处南延线的华润凤凰城，其销售现场也十分热闹；在三圣乡的华都美林湾，记者也看到不少客户正在现在咨询；在西一环体院对面，香月楠岸的销售中心从开放起，每天都有不少的客户自发前来了解楼盘情况……
一位正在开发项目的老总告诉记者，目前他们的房价已接近成本价，公司的利润率仅维持在10%左右，从公司运营的角度来看，再降的可能性几乎没有了。业内人士也纷纷表示，从去年12月开始，成都大大小小的楼盘都开始了一轮优惠促销，这些优惠都比这前的优惠力度大很多，加上最近开盘的楼盘都将价位定的比较合理，应该说成都房价再出现较大回调的可能性并不大。
更重要的是，分析当前房价下滑的原因，记者以为，不一定是购买力萎缩或一夜之间消逝，而是“买涨不买跌”的心理使然，大家都在观望，开发商的项目成交量当然会减少，急等现金回流的楼盘，只能是降价销售。在这样一种市场背景下，一个要求降价，一个愿意降价，自然就成了周瑜打黄盖，没必要因此大惊小怪。况且，没有一个只涨不跌的市场，也没有一个只跌不涨的市场。
在中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌、四川大学经济管理学院教授吴丰等专家的判断中，成都房价触底反弹的日子已经不远了。
思维变了
是波谷，还是拐点？这段时间里，本报记者一直在为此奔波和脑力激荡。毕竟，为了向市场推出一个负责任的观点，不是拍脑袋就说出来的。
是波谷，不是拐点，这是本报记者数日来的研究调查成果，也是本刊专家顾问团成员们一致的看法。日前，这些专家顾问团成员就在本报房产论坛的圆桌会议上拨云见日，鲜明地亮出了自己对于成都房产市场的观点。
七剑合一
波谷来了
波谷七剑特征
1、消费者预期出现变化，呈现观望，等待最佳入市时间的出现。
2、一方面担忧会不会暴跌，对已有的财产和将开发的产业出现贬值；另一方面，担忧楼市暴跌后可能的连锁反应。
3、市场开始选择理性回归，深刻探讨房地产发展规律，按规律办事，用科学规律、市场规律、房地产发展规律、中国发展规律来寻求生存与发展。
4、发展商策略有了明显调整，更谨慎，更强调现金流把握，不一味扩张，开发更具理性。
5、政府进一步加大住房保障，促使市场住房结构产生一定的变化。
6、两级分化。即使市场低迷，能挖掘出市场刚性需求、有高性价比的项目依然受到市场欢迎，反之则承受这个时期市场调整所带来的高压。
7、洗牌更明显。两级分化后会有一个调整期，企业的存亡、换代更替会更加加速，这也是个大趋势，只是在这个调整的形势下会更加突显。