2008年1月1日华贸中心3#楼入住，1月底泰康金融大厦（原北京国际中心1#楼）入住，两项目提供了约14万平方米的新增供应量，也正式拉开奥运年北京CBD写字楼市场激战的大幕。

 以上数据根据项目人员反应、中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）提供

写字楼持续供应高峰年

就2008年项目入住时间来看，CBD写字楼集中于年初、年中、年底。多项目从2007年已开始预租或预售，但具体情况相关人士不愿透露，这也侧面印证了市场压力还是较大。此外，复地集团整购的世华国际中心、银泰中心东楼（PICC收购），预计也将在今年投入市场，两项目体量分别为7万及7.8万建筑平方米，无疑将进一步加剧市场竞争。已封顶的京城第一高楼——国贸三期，预计于奥运后进入预租阶段，作为CBD绝对的地标，相信其办公部分将得到大型内资、跨国企业瞩目。

而光华路SOHO、东方梅地亚中心，这两个以售为主的项目会在年底入住，届时投资型房源将重新进入市场。两项目主都打100-300平方米户型，适合发展型中小公司或作为企业驻京办事处。另外，中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）调查发现，两项目的购买客户中投资比例高于一般项目水平。

 整购频现 投资者“看多”？

 此外，北京国际中心3#、4#楼现分别隶属于安联置业、北京燃起集团，具体是合作或收购不得而知，两楼已在2007年入住，现空置面积不多。2008年入住的财源国际中心也将采取整售策略。

近几年，国内外投资机构频频大手笔整栋收购，证明了对CBD优质项目的认可及长期经营收益看好。而去年随着外资进入方式进一步受限，内资金融、保险机构及房地产企业成为整购市场最活跃的买家。

需求潜力还有多大？

CBD在北京市写字楼市场中的位置相信不用赘述，区域多元化的产业链、无可比拟的商务氛围不断完善，这与先进的规划及相关政策支持密不可分。

“以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住加入世贸组织和举办奥运会两大机遇，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。” ——CBD管委会的区域产业定位。

国际金融枢纽的目标，让银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业成为区域发展的重点。一方面，美国友邦保险、法国巴黎银行、美国银行、里昂证券、英国渣打银行等100余家金融机构已在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。另一方面，金融街对金融及相关行业吸引力也在增强，特别是2007年着实又“火”了一把，两区域“金融中心”之争更加激烈。

此外，集中的供应也让CBD写字楼项目间定位趋同问题显现，光从项目名称来看，金融中心、贸易中心、财富中心等层出不穷，起租面积动辄整层，这必然会在一段时间内影响市场的吸纳速度，形成一定的竞争压力。

从COPT数据分析，近年CBD区域在政策引导及支持下，以影视文化、广告传媒为代表的创意产业，商务经济增长带动的会计、审计、评估、法律等专业中介服务业，商业、教育培训、信息咨询、现代运输等配套服务业，发展及扩张迅速，相关企业对写字楼的需求总量庞大且增速快。而其中需求面积在1000平方米以下的发展型公司，即需要良好的办公楼“形象”又渴望较灵活的面积，是需求的增长点之一。

具体吸纳情况来看，去年新增供应项目中，华贸中心1期、远洋国际中心A座、银泰中心西楼、民生人寿大厦（北京国际中心2#）、金地中心、世茂大厦、万通中心等，纷纷迎来大租客，其中不乏知名跨国企业，租赁面积主要在800-2500平方米；更早些的万达广场、中环世贸D座、凯德大厦、京汇大厦等项目也为市场所进一步吸纳，空置面积不断减少。总的来看，市场吸纳量相当可观，但去年如此空前供应中的未吸纳部分，必将给2008年新增项目带来市场巨大压力。

CBD看点：

1月31日CBD启动统一标识；另外，年内连通地铁及公交站、主要写字楼的地下连廊将投入使用。进一步构建区域商务文化、改善环境正成为区域政府部门一项新工作内容。

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