连日来，本报律师热线不断接到读者的热线，询问有关 “小产权”房屋的相关问题，并告诉记者，目前成都仍然存在“小产权”房屋销售情况。为此记者走访了三环外城郊部分“小产权”开发项目。
记者调查：“小产权”房屋无法办产权
记者走访了城北北湖公园附近以及城东幸福梅林风景区内数个房地产开发项目，在其中某项目售楼部看房时，售楼人员告诉记者“均价2000多元/每平方米”，着实让记者吃惊不小，因为附近房价早已经涨到4000元/每平方米以上。仔细询问得知，该项目系政府实施农村新居工程，在集体土地上建设的住宅小区，没有取得国有土地使用权证以及商品房预售许可证，而且签订的也不是《商品房买卖合同》，而是《物业使用权转让协议》，约定转让的使用权期限为70年。售楼小姐表示，之所以价格便宜，就是因为项目所在土地是集体土地，不能办理房屋产权，所签订合同也不能在房管局备案，但目前“销售”情况不错，当期已由近80%房屋签订“协议”。
随后，记者来到郊区团结镇、金花镇、华阳镇等地均发现有不等规模的“小产权”项目，并且随着建设部风险提示及媒体的披露后，该类项目多数以签订“使用权转让协议”、“租赁协议”等方式取代以前直接“销售”，而一些售楼部现场的“销控表”也变更为“租控表”。
律师观点： 交易风险多 维权难度大
四川致高律师事务所副主任林方平律师认为，根据我国现行法律规定，建设使用农村集体土地，只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。因此，集体土地上修建的房屋依法不允许进入市场流通出售或租赁，所谓的“小产权”房屋实质上是“无产权”房屋，不受法律保护。
同时，四川致高律师事务所宋关平律师解释到，如果购房者与开发商或村委会签订的是《房屋买卖合同》，该合同依法应为无效合同，因该合同取得的财产应当返还。因此即使开发商出现逾期交房、房屋质量瑕疵、配套设施不符合约定等违约情形，购房者也很难追究其违约责任，权利无法得到保障。如果购房者签订的《使用权转让协议》或《租赁协议》，合同法第214条明确规定租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。因此即使协议中约定租期为70年，超过20年的部分仍然没有法律效力，购房者将承担20年后不能继续租赁的风险。更为严重的是，如果这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，该房屋可能涉嫌违法建筑被拆除，或者被依法拆迁，而购房者不是该房屋土地的权利人，不能获得国家补偿。
律师提示：“小产权”房不受物权法保护
四川律师事务所宋关平律师介绍，近日建设部针对市场上出现的“小产权”房屋发出风险提示，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非该集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
同时，宋律师强调，随着《物权法》即将实施，不少人认为“小产权”房屋必将作为公民私人财产受到法律保护。两位律师认为，相比现有法律，《物权法》第四十二条关于国家征收集体土地的规定并未设定新条件，和现有法律仍保持基本一致。并且，《物权法》所保护的是合法取得的财产，而购房者取得房屋的依据《房屋买卖合同》本身无效，房屋实质上是有“产”无“权”，依然不受《物权法》保护。因此，“小产权”房屋合法化目前尚无法律依据。钱乐亮江先海