国际物业顾问DTZ戴德梁行日前发表报告指出，2007年在中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下，房地产市场出现强劲但不稳定的增长。有更多境内资金流进物业市场，大部分是投资在住宅项目方面。国内大部分城市房价升幅仍然较大，而在住宅市场方面，成都、天津及沈阳料将成为2008年的新焦点。
近期成都房产拍卖市场持续低迷，场次和成交额不断下滑。不过，在房产拍卖普遍冷淡的大背景下，商用物业标的却渐渐崛起，受到投资者青睐。最近几天，四川嘉诚、四川盛源、盈信天地等多家拍卖行均在本报发布拍卖公告，称将公开拍卖一批商用物业。这成为近期房产淡市中的一大亮点。
商业标的增幅明显
据不完全统计，从春节至今，在房产拍卖整体低迷的情况下，成都拍卖市场却涌现出100多个商用物业标的。其中既有港鹏国际大厦、世纪电脑城这类参考价上亿甚至数亿元的大型标的，也有武侯区民乐园小区近40间商铺、万贯金府银座（查看地图）20间商铺、城隍庙市场17间商铺等值得中小投资者关注的小标的。相比近期拍卖市场供应整体偏少、同比供应量出现下滑的行情，商铺拍卖可谓近期市场的一大亮点。
对此，业内人士普遍认为，住宅拍卖遇冷是因为国家宏观调控政策出台后，房地产投资受到一定抑制，加重了购房者持币观望的心理。而商业标的重新受到投资者热捧，则主要是商机带来的巨大诱惑力。此外，当前股市起伏不定，也让不少投资者对于相对稳定的商铺投资更加信任。
住宅价可买临街商铺
近期，四川嘉诚拍卖公司发布了武侯区民乐园商业用房拍卖公告，拍卖标的包括位于晋康街的近40套商铺，每套面积70～300平方米不等，参考价为7000～12000元/平方米，最低价格和附近新开楼盘的住宅价差不多。
记者实地踏看发现，民乐园位于武侯区政府重点打造的晋阳商圈，距离千盛百货仅几百米，周围有瑞泰锦城（查看地图）、颐和雅居（查看地图）、长盛续锦（查看地图）等住宅小区，有着稳定的社区消费人口。准备拍卖的商铺在民乐园底层，全部临街。由于周边是早期开发的五大花园小区，附近的商铺业态档次普遍偏低，以干杂店、小卖部为主，中高档消费领域（查看地图）尚属空白。
据介绍，民乐园将于6月交房，小区有700多户住户，周边还有多个大型居住小区。目前有意在此经营的商家包括连锁超市、连锁药店、银行网点、汽车美容装饰等。商铺的二楼则趋向于茶坊、艺术类培训等较高端的业态，这类商铺有望填补片区中高档消费领域的空白。
另悉，万贯五金机电城（查看地图）商铺的拍卖参考价为8500元/平方米，位于城隍庙星辉西路17间商铺的拍卖参考价4460元～12800元/平方米，个别商铺的参考价甚至低于住宅价。
商铺年收益率应不低于6%
在有着多年商铺投资经历的市民秦彦看来，商业店铺具有升值、保值的特点，特别是独立商铺，可以自主经营，也可以出租或出售。有数据表明，成都商铺的投资回报率平均约8％，远高于住宅平均3％的投资回报率。另外，商铺的升值空间也普遍大于住宅。比如春熙路商圈的独立商铺，价格从过去的每平方米两三万元，涨到现在的每平方米十几万元，而且还无铺可求。
“不过，一分钱一分货。性价比高的商铺，其购买成本肯定不低，一平方米卖几万甚至十几万元很正常。”秦彦认为，商铺一次性投入大，回收周期长，流动性较弱，故投资者更应该将商铺长线持有，获取稳定的收益。“一般来说，投资商铺应在15年左右收回投资，年收益率应在6%以上为好。”
虽然商铺拍卖确有金矿可挖，但也要注意投资风险。秦彦建议，要尽量选择成熟商圈的商铺，或者居民即将大规模入住的区域，这样的投资相对稳定、可靠。此外，对于一些专业市场商铺的投资，秦彦认为，投资者不要相信所谓“投资回报率超过15%”等空头承诺，要注意考察市场的招商能力。以荷花池商圈某专业市场为例，因为招商失败，该市场虽然守着黄金口岸，但90%以上的投资者却处于亏损状态。
算算账：
商铺投资VS住宅投资
做了多年商铺投资的秦彦认为，一个好商铺应该具有一些基本条件：地理位置好，处于成熟商圈或者住宅小区，最好临街，其门面宽度应大于纵深，门前开阔无障碍，室内无需大的装修即可营业，租金比较合理等。
“买商铺比买住宅更挑眼光。如果所处地段不好，店面结构不佳，就很可能卖不掉、租不出。”秦彦说，但 如果找到了一个好商铺，其长线投资回报率远非普通住宅所能比。以总价60万元分别购买住宅和商铺为例，秦先生为投资者简单算了一笔账：
假设一套100平方米的住宅，单价6000元/平方米，总价60万元，出租可得租金1500元/月，那么这套房子长线投资的回报率为3%。而假设该住宅楼下有一套50平方米的沿街铺面，售价1.2万元/平方米，总价也为60万元，初期月租金按60元/平方米计算（成都很普通的租金），投资回报率为6%；若几年后商圈成熟月租金按80元/平方米计算，其投资回报率可达8%。
秦彦提醒投资者，想要购买商铺不妨去拍卖场看看，因为拍卖会上的商铺透明度高，产权关系明晰，而且价格往往较市场价低。
DTZ戴德梁行中国大陆行政总裁张国正说："为避免经济过热，中央政府在2008年或要加强其宏观调控政策，包括加息及收紧借贷以控制价格。"中央政府的调控措施及通胀将继续对内地经济增长及物业市场发展带来冲击。
从投资角度来看，中央实施政策限制外资流入商业地产市场，去年境外资金占物业市场整体交易的比重亦由2006年的21％减至12％。然而境外资金积极参与去年多项重大交易，推高交易金额。许多境外投资者选择收购内地拥有物业的公司，或与本土发展商合作投资。张国正表示："相比2006年全国只有323宗单一金额逾1000万美元的房地产投资交易，2007年全国共有658宗，升幅为103.7％，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。"
纵观住宅、写字楼、商铺、工业／物流、酒店式公寓及混合式项目这几个范畴，在包括土地交易及整幢建成物业买卖的658宗金额逾1000万美元投资项目中，虽然投资在写字楼项目的比重只排第五位，但以整幢建成物业的交易来说，写字楼却属最受欢迎的项目。2007年，上海浦东及浦西的租金开支属中国内地最高，但2007年年底时，上海写字楼空置率只有1.24％，上海及天津的租金升幅在去年整年分别达到16％及23％。
2007年，内地物业市场屡次出现令人注目的大额商铺类物业用地交易，如九龙仓集团有限公司去年9月以逾人民币70亿元购入成都一块商铺用地，创下中国大陆历来最高的商铺用地买卖纪录。张国正称："商铺类土地交易受惠于包括来自香港的海外地区的境外资金涌入。"
值得一提的是，各项投资项目中以住宅项目一枝独秀，从2006年的112宗增至2007年的299宗，增幅近170％。在这些投资中，无论是境内或境外资金，都以购入土地以发展住宅项目居多，反映土地交易仍是投资者的首选。最多住宅类用地交易来自重庆（58宗），其次是杭州（53宗），两者合计整体接近四成；其他城市如广州、成都及天津等皆有8.7％至12.8％的住宅项目交易。
DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼说，去年中央政府加剧推行宏观调控措施，其中深圳、上海、广州三地较为明显，上海、广州去年第四季度新住宅成交量均比第三季度下调26％，深圳更下调54％，至年底时深圳的新住房成交量下调了29％，显示买家观望气氛浓厚。但广州新建商品住宅销售均价增幅在所列的主要城市中是最高的，同比2006年升幅达48％。其次是成都，由于新特区成立的利好推动，成都的新住房均价从2007年1月的每平方米约4250元，至2007年12月时升至每平方米约6366元，一年内攀升了45％，成为楼价涨得最快的二线城市；上海及深圳皆占第三位，增幅为44％。
展望2008年，成都、天津及沈阳三地的住宅市场仍会保持其独特的优势。预料成都仍会是三地中能够吸纳最多外资的城市，同比增幅料将高达60％，外资流入成都房地产市场的同比增幅更可能高达71％；天津的房价走势料将与成都看齐，升幅达30％；沈阳则可望实现三地中最大的国民生产总值增幅（18％）、商品房成交量同比增长（50％）及总销售建筑面积的增长（92％）。