在二手房交易中，事关买卖双方的房屋价格不是偏高就是偏低，在事实上形成不公平的交易关系。正因为广大买卖双方不清楚一套房屋的本身价值，导致不少中介公司从中吃取差价，严重损害了买卖双方的利益。
日前，由本报房产部和成都全搜索房产频道联合推出的“帮您估房”专家在线交流平台上，来自四川诚信房地产估价有限公司的资深估价师、“帮您估房”专家团成员朱静与200多名买卖双方就房屋折旧相关难题作了热烈交流。
Ａ
焦点
专家朱静介绍，房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。折旧费的依据，主要根据建筑造价、房屋残值和折旧年限等以下几个关键词来确定。
关键词1：建筑造价
据“帮您估房”专家介绍，建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用期限长达几十年，甚至上百年，在这样长时期内不仅物价变化很大，而且房屋可能在使用过程中进行二次装修或多次装修。因此，一般情况下的房屋建筑造价均不以其原始造价为计算依据，而应按重置价格计算，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
关键词2：房屋残值
专家表示，房屋的残值是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工。机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。买卖双方应当注意的是，因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%：砖木结构二等为4%；砖木结构三等为 3%；简单结构为0。
关键词3：折旧年限
据介绍，折旧年限是住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或简称经济寿命。值得买卖双方注意的是，一套房屋的使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命，它受有形损耗的影响。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
关键词4：折旧费
专家介绍，2000前以后的次新房，电梯公寓都是框架（包括框剪、钢混）结构，建筑物使用年限一般为60年；80年代至90年代的多层建筑一般是混合结构（有少量框架结构），建筑物使用年限一般为50年。房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定折旧，采用平均年限法。折旧费计算公式为：折旧费=C×（1-R）/N×t。其中C为建筑物的重新购建价格；R为残值；t为已使用年限；N为建筑物的经济寿命（即规定使用年限）。
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案例
案例1：砖混结构
市民张先生在金牛区赛云台东一路拥有一套房子，砖混结构，建成于1998年房，位于4楼，户型面积为53.88平方米，二室一厅，使用年限为50年。据称，这套房子在当时的造价为8万元左右，那么现在这套房子的折旧费应当怎么计算？
本报“帮您估房”专家、四川诚信房地产估价师称，这类房屋普遍采用平均年限法来计算它的总折旧额，该套房屋已使用年限为10年，混合结构规定使用年限为 50年，残值率为2%（砖混结构）。根据房屋评估计算方法，该套房屋在现在的造价约为30万元。根据折旧费=C×（1-R）/N×t的计算公式，其简要的计算方法如下：折旧费=30×（1-0.02）/50×10=5.88万元。也就是说，该套房屋现在的市场价值为24万元左右。
案例2：框架结构市民李小姐在紫荆西路紫荆名园购买了一套房子，框架结构，建成于2002年，产权面积105平方米，精装，含15平方米花园。这套房子的折旧费应当怎么计算？
“帮您估房”专家表示，该套房屋为框架结构，残值为0（可忽略不计），以平均年限法来计算。该套房子当前的重新购建价格约为78万元，已使用年限为6 年，该套住宅的经济寿命（实际可使用年限）为60年，该套房子的折旧费=78×1/60×6=7.8万元。也就是说，该套房子现在的建筑造价减去折旧费后，其现在的市场价值在70万元左右。
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估价摘登
expert：请问外双楠清水河双楠所有阳光小区，85平方米，6F，精装，现在价值多少钱？
估价师朱静：折旧费约3万元，总价在58万左右。
游客：请问茶店子育卉街48号，2005年房，80.6平方米，2楼2室2厅1卫，多层清水现值多少？
估价师朱静：折旧费约2.6万，现在价值45万左右。
游客：请问玉林南街原菜市旁1995年房（拆迁安置房），83平方米，二楼，三室一厅，四通，南北朝向，一梯6户，现值多少？
估价师朱静：折旧费约15.3万,现价值47万左右。
游客：请问四川师范大学本部旁明珠苑小区一区，混合结构，三室两厅双卫，建筑面积111.65，已使用5年。现值多少？
估价师朱静:折旧费约5.5万元,现价值 60万左右。
游客：华阳黄金海岸一期的房子，2003年108平方米6楼带屋顶价值多少？
估价师朱静:折旧费约4.6万元,现价值50万左右。
游客：请问，我的一套房屋面积为120平方米为,在人民南路华西医大学校内,3房两厅1卫,3楼简装,房子是多层的。
估价师朱静：折旧费约13万，现价值68万左右。
游客：玉林小区瑞升花园84平方米，2房1厅1卫，简装7楼带屋顶，2000年的房子。
估价师朱静：折旧费约8万余元，现价值 60万左右。
游客：我的房子在双楠谊苑二期二区,面积:118平方米,3房2厅双卫,6楼精装修2000年10月交的房。
估价师朱静：折旧费约11万元，现价值76万左右。
游客：请问双楠谊苑二期二区面积93平方米,3房2厅1卫,2楼简装,房子是多层。
估价师朱静：折旧费约5万，现价63万左右。
游客：请问专家，武侯西南一二环间的宝润苑，2002年的房子，第9层，楼高12层(层高5.80米)43㎡，小复式使用面积65㎡,2室2厅1卫请问要多少钱？
估价师朱静：折旧费约4万元，价值在32万元左右。
游客：请问万和路新城市广场边丽阳天下,小跃层,建筑面积45.09平方米,实际有60多平方米,带小阳台，2002年的房子。2007年底第一次精装修,23层电梯公寓,所属7楼。
估价师朱静：折旧费约5万元，现价值在32-33万元左右。
yoyoalan：请问双园社区1996年房，6楼 7楼为顶楼。97平方米，不临街，3室两厅，大约多少钱？谢谢。
诚信房地产估价：周围生活配套较完善，紧临列五中学及新华公园，交通便利，但楼层较高。折旧费约17万元，价值在53-54万左右。
游客：请问专家，在青羊大道与龙腾路（成都花园路口）交汇口，丽景华庭背后龙安街绿城花园，共7层2003修建的多层建筑，第4层，南北朝向128平方米，全装，请问现值多少？谢谢！
诚信房地产估价：折旧费约7.5万元，楼层较好，总价在83万左右。