苏宁环球董事长张桂平，猜到了故事的开头却没有猜到结局。

　　2007年8月，苏宁环球以44亿元天价，每平方米楼板价近6.69万元的价格拿下了上海南京路地块，成为全国“地王之王”，一时间名震上海滩。

　　现在，上海房价摇摇欲坠，按目前市场，该项目无论怎么做，都不可能收回成本，苏宁环球的尴尬可想而知。知情人士告诉记者：“苏宁环球方面希望和政府解约，退回土地款，目前正在和政府协商。”

　　诞生

　　业内称这块地为“163地块”，它位于南京东路步行街东端。当初，地块的挂牌起始价就达到17.18亿元，按照这个价格，楼板价就已经高达2.6万元/平方米，也是绝对的高价。

　　正因为如此，政府的要求非常高。其中，竞标保证金高达两亿元，境外购买者要求出具1.5亿美元以上的银行存款证明，同时具有开发高档写字楼、商场的业绩；而境内开发商则要求注册资金超过1.5亿元，同时银行存款在10亿元以上。

　　这个地块吸引了和黄、九龙仓、东方海外、新鸿基、新世界等外资巨头企业。2007年8月24日的竞价耗时近一个小时，举牌超过100次，逐渐成为苏宁环球和九龙仓两家的争夺战。最终，苏宁环球以44.04亿元、楼板价每平方米66900元夺得，是起拍价的2.5倍有余。

　　当时，上海房地产市场极热，房价、地价一路飙升。所以，业界对此事的评论大多是正面的。上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲说：“苏宁环球拿下的黄浦地块比较特殊，地块非常完整，未来价值不可估量。土地争夺战是正常的市场行为，随着土地稀缺现象越来越严重，未来的竞争会更加激烈。”

　　高力国际的评价也是如此，并估计该地块的开发成本为每平方米92000元。当时，类似的办公楼项目（比如瑞安广场，恒隆广场以及来福士广场）实际租金约为每平方米每天1.3美元。由于黄浦区甲级写字楼的供应非常有限，该区的租金还将上涨。三到四年以后，该项目的租金达到每平方米每天2.25美元也不是不可能。这个预期的价格相比其他亚太区的金融中心，比如中国香港和新加坡，还是有距离的。

　　随后，苏宁环球方面成立了项目公司，并委托知名代理行戴德梁行做了项目分析报告。

　　僵局

　　但是，乐观的情绪没有维持太久。

　　戴德梁行的报告认为，地块将建苏宁环球总部，将项目的零售商业部分的面积提高，使之与写字楼面积的比例达到4∶1，这样，要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。但是在目前的市场下，无论如何都难以收回成本。

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　苏宁环球方面对此地颇为郁闷：做下去，看不到盈利希望，不做，退地，损失很大。

　　据悉，44亿元地价，苏宁环球方面早就已经交付。根据上海市土地出让合同格式条款，如果开发商要违约退地，“出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金”。也就是说，如果苏宁环球方面想退地，代价是占总地价10％左右的定金，将达4.4亿元。

　　不过，事情的发展也有对苏宁环球有利的一面，由于政府方面的原因，政府无法按时交付地块。该地块下面是轨道交通10号线南京东路站点。由于10号线建设一直在延后，预计该站点最早也要2009年10月建成，因此，土地交付起码要到2009年10月之后。

　　知情人士对记者说：“苏宁环球方面希望以此为理由和政府解约，而不是退地。如果退地，就是苏宁环球方面违约，需要承担责任，解约就不存在这个问题了。现在，是解约还是退地，还没有最后结果。”

　　记者与苏宁环球上海项目的副总赵女士取得联系，但她一听记者的问题就挂了电话，从此再也不接。记者又致电苏宁环球董事、副总裁吴兆兰，其秘书表示会转达这一问题，并会主动和记者联系。截至截稿时，记者一直没有等到这个电话。

　　地王的诅咒

　　上海、广州、成都、重庆、长沙、武汉，大半个中国七八月坊间流传着同样一个话题：“地王”退地。而几乎是第一时间，相关开发商便站出来声明：“我们正按计划进行。”换言之，这地是不会退的，日子还是要过的。

　　股价、楼价一齐暴跌，支撑地王们的两个筹码已经严重缩水，加之2007年七八月间疯狂诞生的地王们缴纳土地出让金的期限已近，人们有理由相信，作为“赌局”的输家，开发商只剩割肉退地这一条路。

　　但事实上，在开发商与地方政府的“努力”下，正使地王故事向人们难以想象的方向发展。

　　鱼不能死 网不能破

　　地王“过冬”秘笈

　　2008年七八月之交，整个长沙市地产界和北辰实业（601588.SH）被“退地”事件所笼罩。有消息甚至言之凿凿地称，由于无法按时付清土地出让金，北辰宁愿损失10亿元定金而退出长沙新河三角洲的“中国地王”。

　　此前，恒大旗下的广州绢麻厂地块、九龙仓（0004.HK）旗下的成都红星路成百家电地块、信和(0083.HK)旗下的重庆三钢厂地块、苏宁环球(000718.SZ)旗下的上海163地块“草木皆兵”。

　　似乎2007年七八月间，开发商们巨资抢拼下的“地王”们将瞬间塌陷。事实果真如此吗？

　　“伟大”的鸡肋

　　2007年7月24日，北辰实业联手北京城开（北辰占股80%）以92亿元天价夺得此地块时，创下了中国土地拍卖史上的单幅土地最高价。就在2008年7月31日，“北辰退地说”传出的当天下午和晚上，北辰实业连续发表两则声明：退地一事纯属子乌虚有。随后长沙市国土局也证实了北辰的说法。

　　按照北辰实业和长沙国土局的说法，长沙地王总体规划已基本完成，2008年四季度可进行一期开发，北辰已支付总土地款的70%（约64.4亿元），剩余的款项定于9月10日前付清。

　　“一切传言的根据是，大家计算开发商口袋里的钱还剩下多少，还需花出去多少。”成都一位地产商负责人告诉记者，在销售回款不甚理想和土地款追缴的形势下，钱已经变成了刺耳的字眼。他们2007年在成都城南拍的一幅地块每亩在千万元以上，而今周边新成交价格已跌至每亩不足500万元。

　　身在旋涡中心的开发商，经常奔走于银行和土地主管部门之间，有太多的工作要做。“2007年是银行和土地部门主动找开发商，现在反过来了。”

　　股市方面，北辰实业的股价从2007年8月6日时的17.6元跌至2008年8月6日时的6.4元，万科A（000002.SZ）从2007年8月6日的31元跌至2008年8月6日的7.8元。而楼市上，各地的销售数据也再度探底，万科甚至放言下半年将进一步降价促销。

　　如此形势下，昔日的地王变成了烫手山芋，加上部分小开发商的退地退市，为生存计，为品牌计，开发商当然会“胸闷”。

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　雪中送炭 杯里分羹

　　“退地对谁都不是一件好事，开发商损失数以亿计的保证金对股东不好交待，地方政府收回土地后几年内都难以原价卖出，并且双方都打破了暗地里的游戏规则。”上述开发商告诉记者，特别是作为一个城市楼市风向标的“地王”而言，退地只会是一个双输的结局。

　　与其鱼死网破还不如寻找共赢。

　　首先行动的是带头大哥万科，2008年5月14日，万科将旗下东莞地王50%股权低价转让给粤宏远（000573.SZ），此后，碧桂园（2007.HK）引进恒基地产，新鸿基（0086.HK）向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%股权。

　　“抱团取暖对2007年高价拿地的开发商来说，是化解风险最有力的办法。”嘉联地产土地分析师刘智勇说，地产商之间最明白雪中送炭的道理，况且，2007年的高价地块项目，本身极其珍贵，从中分羹也是其他开发商乐意做的。

　　除了从伙伴当中寻找同舟共济者，做够地方政府的工作也是重点。

　　长沙当地地产界人士向记者透露，北辰和长沙国土局同步辟谣，是因为地方政府做出了免交数亿元市政配套费用的承诺。在此基础上，北辰方面就已缴土地款的部分进行先期开发，随着进度陆续履行“协议”。

　　据记者了解，在大部分城市的地王运作中，地方政府都会和开发商就土地出让金和开发方式达成共识。“开发多少就缴多少土地出让金。”和黄在成都城南地王的运作过程中，就曾取得了18个土地权证。

　　除了延期缴纳土地出让金外，乘机调整项目规划也是开发商努力的重点。

　　据了解，2007年诞生的地王，大多都受到“90/70”政策的限制，难以做成高端的豪宅产品。但若是规划放松条件，从而化解高地价风险，对开发商而言，显然是一条“放生”之路，对地方政府来说，也是“解困”之法。

　　“2007年地王得主以港资开发商居多，在他们眼里，房地产的周期大约多为五六年，”戴德梁行投资部经理林玲认为，只要不在低潮期死去，地王和地方政府便会守得春暖花开。

　　筹码与牺牲品

　　“成都、重庆、长沙等中西部城市的房价和上海、广州比相距甚远，和香港比更是天壤之别。”这是九龙仓董事吴文伟常常挂在嘴边的一句话。吴是个“押”大势的地产商人，以他为首的港资地产商从2004年进军中西部城市，仅2007年七八月间，便制造了11个“地王”，地价一再刷新。

　　“就像一场赌局一样，筹码不断被提高，地王们若是赢了，中小开发商也是输，若是赌输了，中小开发商输得更惨。”重庆一位开发商告诉记者，2007年大家都在算一笔账，地王们的楼面价大都等于或超过周边房价的情况下，只有保证每年30%的房价上涨才能保证这些项目三年后达到10%的盈利水平。“在超前透支未来消费力的情况下，制造地王的上市公司只能期望股市来买单，但股市的急剧下跌是超出所有人预料的。”

　　实际上，开发商之所以敢于高价站岗，充当地王，还在于他们手中有底牌：熟谙地方政府的心思。

　　上述长沙地产界人士认为，对地方政府而言，并没有严格追缴土地出让金的动力。“一方面是从其政绩角度考虑，政府不希望出现烂尾楼和荒地的情况；而且，敢于天价拿地的知名企业都不会真正资金断链，一时半会儿的周转不灵，给予照顾也合乎情理；另一方面，如今的土地市场，两三年内难以恢复天价拍地的盛况，真要收回重拍，政府的损失可能更大。”他说。

　　在这一方面，成都市政府在6月底出台的“土地新政”文件中明确提到，开发商的土地出让金可延缓半年，政府的姿态让一度极为紧张的成都土地市场出现缓和，深圳、南京等地政府批复的延后开发也并非个例。

　　“在退地的问题上，地方政府远比开发商紧张，不管是出于财政考虑还是城市形象考虑，地王的一举一动都牵一发而动全身。”刘智勇说，敢于天价拿地的大型开发商往往是看到了政府的脉门，而盲目跟进的中小开发商则没有这么多筹码，成为地王过冬的牺牲品。