苏宁环球董事长张桂平，猜到了故事的开头却没有猜到结局。
2007年8月，苏宁环球以44亿元天价，每平方米楼板价近6.69万元的价格拿下了上海南京路地块，成为全国“地王之王”，一时间名震上海滩。
现在，上海房价摇摇欲坠，按目前市场，该项目无论怎么做，都不可能收回成本，苏宁环球的尴尬可想而知。知情人士告诉记者：“苏宁环球方面希望和政府解约，退回土地款，目前正在和政府协商。”
诞生
业内称这块地为“163地块”，它位于南京东路步行街东端。当初，地块的挂牌起始价就达到17.18亿元，按照这个价格，楼板价就已经高达2.6万元/平方米，也是绝对的高价。
正因为如此，政府的要求非常高。其中，竞标保证金高达两亿元，境外购买者要求出具1.5亿美元以上的银行存款证明，同时具有开发高档写字楼、商场的业绩；而境内开发商则要求注册资金超过1.5亿元，同时银行存款在10亿元以上。
这个地块吸引了和黄、九龙仓、东方海外、新鸿基、新世界等外资巨头企业。2007年8月24日的竞价耗时近一个小时，举牌超过100次，逐渐成为苏宁环球和九龙仓两家的争夺战。最终，苏宁环球以44.04亿元、楼板价每平方米66900元夺得，是起拍价的2.5倍有余。
当时，上海房地产市场极热，房价、地价一路飙升。所以，业界对此事的评论大多是正面的。上海富力房地产开发有限公司副董事长吕劲说：“苏宁环球拿下的黄浦地块比较特殊，地块非常完整，未来价值不可估量。土地争夺战是正常的市场行为，随着土地稀缺现象越来越严重，未来的竞争会更加激烈。”
高力国际的评价也是如此，并估计该地块的开发成本为每平方米92000元。当时，类似的办公楼项目（比如瑞安广场，恒隆广场以及来福士广场）实际租金约为每平方米每天1.3美元。由于黄浦区甲级写字楼的供应非常有限，该区的租金还将上涨。三到四年以后，该项目的租金达到每平方米每天2.25美元也不是不可能。这个预期的价格相比其他亚太区的金融中心，比如中国香港和新加坡，还是有距离的。
随后，苏宁环球方面成立了项目公司，并委托知名代理行戴德梁行做了项目分析报告。
僵局
但是，乐观的情绪没有维持太久。
戴德梁行的报告认为，地块将建苏宁环球总部，将项目的零售商业部分的面积提高，使之与写字楼面积的比例达到4∶1，这样，要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。但是在目前的市场下，无论如何都难以收回成本。