上个月二手房住房均价为5400元/平方米，相比成都最高峰时的二手房均价下滑了12～15%，部分区域出现了20%幅度的调整。同时8月是今年来报盘均价与实际成交均价落差最大的一月：购房者普遍将房主的报盘价杀掉了300元～700元，最高的甚至砍掉了1000余元。究其原因，业界资深人士认为这说明当前成都二手楼市逐渐回归理性。
逆市上扬 内环成交量陡增两成
“上个月的成都存量房市场盛行一股杀价之风，二手房总交易量、成交均价、交易区域、成交户型等原有格局，均相继出现了一定规模的调整！”据21世纪不动产月度调研报告，成都8月份二手房交易总量为2778套，环比7月下降10.2%；成交面积22.26万平方米，环比7月下降11.1%。
从成交方位来看，由于8月份是传统淡季，成都东南西北的成交量均不理想，甚至普遍下降，但唯有城中的成交量不降反升。中原地产资深人士认为，在楼市扑朔迷离的背景下，当前的二手楼市已转变为买方市场，他们更看中城中心的品质房源，并认为购买市中心的房源更可靠。其中有两个主要原因：一是市中心房屋的抗跌性最强；二是市中心品质房源最易出租，且租金往往最为稳定。
据21世纪不动产月度调查，城南受到的影响最大，共成交615套，环比7月下降30.7%，成交面积5.16万平方米，环比7月下降28.6%；城西所受影响较小，共成交964套，环比7月仅下降3.1%，成交面积7.96万平方米，环比7月下降2.5%；城东共成交550套，环比7月下降14.9%，成交面积4.21万平方米，环比7月下降18.9%；城北共成交251套，环比7月上升9.6%，成交面积1.95万平方米，环比7月上升7.1%。
从8月成交环域来看，完全形成了“离市中心区越远，成交量越低”的规律。内环内的市中心成交量不降反升，共成交398套，环比7月上升18.8%，成交面积为2.98万平方米，环比7月上升12.5%。内环－一环路之间共成交584套，环比7月下降6.9%，成交面积4.61万平方米，环比7月下降9.4%。二环－三环路区域的成交量下降15.9%，而三环外大户型房屋成交较多，共成交119套，环比7月陡降22.2%；成交面积为1.07万平方米，环比7月陡降17.1%。
杀价之风 报盘与成交均价最高差千元
“我购买的这套房子，房东要价6300元，最后被我砍到了5500元！”日前，购房者涂先生谈起自己在城南某小区刚刚买下的一套电梯住宅，颇为得意。据了解，刚过去的8月是房主与购房者博弈最为激烈的一月，成都二手楼市“杀价之风”盛行，购房者普遍将房主的报盘价砍掉300元～700元，最高的甚至砍掉1000余元。该月是今年来报盘均价与实际成交均价落差最大的一月。
据调查，从成都8月成交价格来看，整体均价为5400元/平方米，环比约回落了2%，比成都二手房成交价格最高峰时的均价回落了12～15%。8月各片区报盘平均要价均有小幅下滑，高新区报盘要价为6400元/平方米，成交均价6100元/平方米，为当月报盘均价与成交均价差距相对较小的区域。其他5个区的报盘均价与成交均价差距普遍在500元～700元/平方米之间，其中锦江区报盘要价5900元/平方米，成交均价为5400元/平方米；成华区报盘要价为6000元/平方米，成交均价为5500元/平方米；金牛区报盘要价均为6000元/平方米，成交均价为5500元/平方米；青羊区报盘要价为6200元/平方米，成交均价为5600元/平方米；武侯区报盘要价为6200元/平方米，成交均价为5500元/平方米，为当月报盘均价与成交均价差距最大的区域。
购房需求 搬迁占了近7成
“从购买人群地域划分来看，成都本地人购买二手房比例本月上升较快，接近总交易量的60%，环比6月上增14%！”21世纪不动产调研认为，外地人（身份证显示）在8月份的购房比例大幅下降，仅占购买人群的26%，环比7月下降41%。
从购房目的来看，最为显著的是由搬迁而产生的购房比例保持高位，大约占到总量的66%，环比7月上升8%；由于地震而产生的购房比例本月大幅下降，占到总量的2%，环比7月下降10%；由于子女的入学、照顾老人以及生活便捷的原因而产生的购房比例大约占到总量的13%，环比7月下降2%；由于改善居住条件而产生的购房比例占到总量的9%，环比7月微降1%，其他原因产生的购房比例大约占到本地购买群体总量的10%，环比7月上升5%。
从购买人群收入状况来看，8月份由于投资性购买增加，月收入8000元以上的高收入购房人群占总人数19%，环比7月上升2%；该月搬迁性需求保持旺盛，月收入3000元以下购房人群占总人数43%，环比7月上升18%。月收入5000～8000元购房人群占总人数10%，环比7月下降16%；月收入3000～5000元占总购房人数28%，环比7月下降4%。
从购买人群年龄构成来看，35～50岁购房人群在8月份的变动最大，占到购买人群的47%，环比7月上升11%。究其主要原因，该年龄段人群在年龄特征上更为稳重，且购买能力较强、更善于抓住当前二手楼市买方市场的让利空间。
回归理性：房主定价不能“离谱”
“二手房市场之所以出现了报盘价与成交价最高差距达上千元的状况，主要原因是部分房主未能正确认清市场，定价过于离谱！”中原地产有关负责人认为，在新的楼市行情下，成都二手房均价已经出现了较大的调整，部分区域的价格调整幅度高达20%，然而部分房东依然盲目沉浸在比较良好的自我感觉中，叫价背离了市场行情，这是行不通的。
本土知名品牌中介伊甸城总经理徐万刚接受记者采访时认为，成都二手楼市经过一段时期的猛涨后，相当部分区域的房源存在着虚高的成分，但今年以来价格一直比较坚挺。主要原因是二手房市场相对一手房市场对行情的反应要相对“迟钝”一些，其次是二手房在销售困难的情况下可以选择出租，使广大房主在很大程度上缓解资金上的需求。相关数据说明，当前各区域房主在报盘价上的普遍让步说明二手房在一手房普便降价之下逐渐回归理性，挤掉了虚高部分的水分，对二手楼市的健康发展颇有益处。
本报记者 万金龙
数据支持：21世纪不动产成都区域部
两大宠儿 小户型与低密度最走俏
“二手房中的小户型和低密度，成了8月份的两大宠儿！”21世纪不动产成都区域部有关负责人称，8月成交户型面积呈现“两极分化”的特征。据调查，该月面积120平方米以上的别墅和低容积率多层交易占比为25%，环比7月上升2个百分点；面积60平方米以下的房源交易比重占18%，环比7月微升1个百分点；面积60～90平方米房源继续保持旺销，交易比重占到总交易量的47%，环比7月上升2个百分点。比较明显的是，面积90～120平方米房源8月成交量继续大幅下降，比重仅占总交易量的10%，环比7月下降5个百分点。“这说明，当前购房者的需求主要表现在两个方面：一是由于房价较高，迫切具有自住需求而经济承受能力有限的中青年人更青睐实用的小户型；二是在房价出现较大调整时，具有一定经济承受能力的二次置业者，主动抓住时机改善居住条件。
从8月购买需求看，面对二手楼市前所未有的让利空间，在投资性客户“抄底”心态的作用下，纯投资性需求继续小幅回升，占总需求8%，环比7月上升2%。同时，购房后立即入住的需求环比7月在高位继续增加，占总需求67%，环比7月微升1%。而买房后一年内入住的需求本月大幅下降，占总需求10% ， 环比7月下降6%。自住兼投资的需求占总需求15%，环比7月上升3%。